Je reçois des emails de toutes sortes, je lis des avis « bizarres » sur une bulle immobilière au Portugal. Et je lis beaucoup d’autres points de vues, plus sérieux, sur l’économie et la géopolitique. Enfin nous sommes toute la journée sur le marché immobilier du Portugal. Alors ?

Alors, est ce qu’il existe une « grosse » bulle immobilière au Portugal ? Et bien sûr, peut elle exploser ? Ce qui ferait baisser le prix de l’immobilier au Portugal. Ou bien, est ce faux ?

Je ne suis pas devin, je suis sérieux et surtout honnête

Chère lectrice et cher lecteur de mes articles, ne t’attends pas à une réponse d’expert qui sait tout, qui connaitrait déjà le futur. Nous ne sommes pas à la TV, nous sommes sérieux et dans la réalité. Donc spoiler :), je n’aurais pas d’avis tranché, certain, je ne lis pas le futur, je le subis comme vous. Mais lisez quand même jusqu’au bout, à la fin je vous donne une information décisive.

J’estime que nous sommes comme de petits bouchons dans une mer démontée, avec de grosses vagues (économiques, géo-politiques entre autres) qui nous ballotent sans que ni nous, ni même les gouvernements n’y peuvent. C’est l’Histoire avec un grand H ! Et non seulement nous ne pouvons pas grand chose pour éviter ces vagues mais surtout nous ne pouvons les prévoir. Les pires vagues sont les « cygnes noirs » de Taleb, totalement imprévisibles. Si vous ne connaissez pas, lisez, c’est important, ses livres dont  « Le Cygne Noir: La puissance de l’imprévisible« .

Quant aux experts qui savent tout, ils savent surtout, comme vous et moi, … le passé. Et encore pas sûr. Le futur, personne ne le connait et personne ne sait si les dangers vont grandir ou s’effacer. J’ai vu tellement de tempêtes annoncées n’être que des feux de paille et au contraire les pires tempêtes (comme en 99) n’être pas du tout prévues même par les spécialistes. Je parle de météo qui normalement est bien plus prévisible que les économies et politiques. Alors si même le vent à court terme n’est pas prévisible .. tout le reste arrive et c’est tout !

Dans cet article nous allons réfléchir sur le marché immobilier portugais, essayer de comprendre s’il y a une bulle immobilière au Portugal et essayer de décrire des possibilités. Avec nos données et en étant fort prudent sur nos conclusions. ce qui n’est pas le cas de certains, nous allons en parler.

Les emails pourris de « Retraite au Soleil »

Il est bien rare que je critique directement des personnes qui travaillent pour aider les retraités à trouver un meilleur point de chute mais là ça dépasse les bornes. J’ai travaillé avec eux en écrivant TOUS leurs articles sur le Portugal. En signant avec mon nom.

Car Totale Santé (?) la boite suisse qui édite Retraite au Soleil n’a aucun personnel au Portugal ni ailleurs. Ce sont des usines à emails marketing qui achètent du contenu et gèrent des bases de données d’emails et achètent des « études » à des rédacteurs. Pourquoi pas, c’est un business internet comme un autre mais ce ne sont certainement pas des experts du Portugal.

Or la série d’emails qu’ils viennent d’envoyer me désespère. et j’ai été contacté par certains lecteurs qui ont commencé à croire à leurs délires. Je ne vais pas reprendre toutes leurs fausses informations mais remettre les pendules à l’heure !

Leurs titres : « Le prix de l’immobilier au Portugal est en train de s’effondrer à nouveau » puis « Dans certaines régions, le prix des maisons et des appartements pourrait être divisé par DEUX ! » Notez le conditionnel « pourrait » et dans certaines régions mais lesquelles ? Déjà le style commercial outrancier me déplait profondément. Bref, la bulle immobilière au Portugal a déjà explosé !

Mais c’est normal dans ce métier de pur marketing d’avoir des titres très racoleurs. Cela s’appelle des pages « putes à clics », plus c’est choquant et mieux c’est. Du genre « on sait guérir votre cancer » ou « elle a retrouvé la vue avec .. ». Et comme on est tous idiots et curieux, on clique, je clique aussi 🙂

Mais là c’est mon domaine et c’est vraiment trop.

Un total mépris pour le Portugal

« Avec une retraite de 1.500€, vous vivez comme un roi au Portugal » D’accord, certes mieux qu’en France mais dire que « Vous pourriez facilement prendre une femme de ménage et un jardinier toutes les semaines pour votre propriété, les deux pour 25€ par semaine » ?? Pourquoi ne pas aller un peu plus loin et dire qu’on peut acheter des esclaves au Portugal ??

Il y a pire encore car l’argument de base c’est que l’inflation va forcer les portugais à brader leurs biens ce qui est loin d’être vrai. C’est un appel aux vautours pour venir au carnage et dévorer les cadavres des pauvres portugais obligés de tout vendre en catastrophe. C’est tellement malhonnête et bien heureusement faux.

Des données totalement fausses

Cerise sur le gâteau : Re-dessiner les courbes ! Et, comme cette incroyable chute de prix n’est bien sûr pas réelle, les courbes des prix n’ont pas bougé. On en reparlera plus loin. Alors ils la modifient ! « parce qu’il y a une différence entre le prix du marché et le prix réel. »  Ah ? Et c’est quoi alors le prix réel si ce n’est celui du marché réel, mesuré ?

Ils voient ça actuellement (aucunes références?) et cette courbe, je ne la vois pas sur mes données réelles et connues.

Mais comme ça ne va pas dans leur sens catastrophique ..ils la re-dessinent !!! Bravo ! C’est effectivement plus parlant mais totalement imaginaire ! Ainsi oui, il y a une bulle immobilière au Portugal, forcément si on la dessine ! Facile !

Le tout pour vendre un dossier 89 euros pour que vous achetiez les maisons des portugais qui sont forcés de vendre. Avec un mensonge de plus quand il écrit « Devenez propriétaire au Portugal pour moins de 20.000€ » alors qu’il parle de l’acompte initial à verser pour réserver la maison soit 10% au maximum du prix négocié.

Bon je me calme mais vraiment ne croyez pas ce que ces rédacteurs commerciaux sans foi ni loi écrivent. Tout y est faux !

Nous allons réfléchir maintenant ensemble, tranquillement.

Les vraies questions sur cette « bulle immobilière au Portugal »

D’abord est ce qu’il y a une bulle ?

C’est vrai que les prix immobiliers ont augmenté au Portugal, nous ne sommes plus en 2008 quand une crise bien réelle avait obligé beaucoup de portugais à perdre leurs maisons. Pas qu’au Portugal d’ailleurs, aux US également. La célèbre crise des surprimes.

Il y a eu un rattrapage ensuite. Regardons les prix.J’ai les données des prix réels de vente sur tout le Portugal depuis le1erJanvier 2018, pour des maisons de 3 chambres en très bon état. Là ce sont de vraies données !

En prix moyen au m2, le minimum était de 1272 €/m2 en 2019 et aujourd’hui de 1760 €/m2 donc une augmentation de 38% en presque 4 ans. Pas mal du tout mais est ce réellement énorme ? Il y a eu la même augmentation en Europe pratiquement partout. Voire plus.

Pour les mêmes biens à rénover (voir ci dessous) le minimum est de 760 €/M2 en 2019 et actuellement de 954 €/M2, moyenne sur tout le Portugal. Soit 25 % d’augmentation en 4 ans. Un peu plus de 6 % par an, est ce une bulle immobilière au Portugal ?

Réglons ce problème. Il y a, à certains endroits très prisés des étrangers de tous pays (pas que des français mais des US, Brésil, Canada, ..) de plus fortes augmentations de prix de vente. Surtout parce qu’il a été construit des biens plus beaux, plus grands, plus modernes, des lotissements de standing, des emplacements rares (Cascais, Estoril, Comporta, Villamoura,..).

Au total il y a bien eu augmentation de prix, relativement raisonnable et en rapport avec un développement d’un Portugal moderne (qui n’est plus un pays affamé perdu au bout de l’Europe). Pour une demande étrangère importante. Mais je ne vois pas vraiment de « grosse » bulle immobilière au Portugal.

La situation actuelle des portugais

Un nouvel ordre mondial se met en place

Quand je parlais des grosses vagues qui nous ballottent, je parlais de l’Histoire mondiale que nous vivons actuellement. Fin d’un empire US peut-être, émergence d’un monde multipolaire ? Fin d’un mondialisation économique ? Repli sur soi de chaque pays ? Pandémie, réchauffement climatique ? Crise énergétique et raréfaction des matières premières ? Ukraine et Taïwan ? etc, etc.. Il y a le choix des vagues immenses qui peuvent nous secouer.

Et puis un système financier mondial très déséquilibré qui tient par l’impression systématique de liquidités. Donc une inflation brutale et forte.

Bref ça bouge. Mais personne ne sait quelle vague va grandir ou disparaitre. La guerre en Ukraine peut très bien se terminer très vite (certains proposent des négociations même aux US, « L’unité des pays occidentaux est sur le point de s’effilocher, les Européens sont confrontés à la perspective d’un hiver froid », et les élections de mi-mandat se profilent aux États-Unis) ou continuer des années ou exploser en guerre mondiale et nucléaire.

La Chine peut envahir (ou affamer) Taïwan demain ou dans bien longtemps ou jamais. Même l’inflation, le prix de l’énergie peut redescendre vite. Récemment le prix du gaz est redescendu, même négatif au jour le jour. C’est presque accidentel car trop peu de stockages sont disponibles mais quand même « on » nous l’a vendu et prédit en énorme hausse et voilà que personne ne veut en acheter ! Il y a derrière ces prix de l’énergie beaucoup de décisions politiques très bizarres et non forcément de vraies pénuries.

J’adore ce dessin qui permet de comprendre en un instant pourquoi les prix de l’électricité sont tellement hauts. Parce qu’on a mis une complexité démente dans le marché. Cela peut disparaitre, c’est juste un problème politique pas une pénurie réelle.

 

Donc cela peut bouger dans l’autre sens très vite.

Le prix des containers et des transports est redevenu normal. Les taux pourraient bien arrêter leur hausse, la FED pourrait fort bien stopper sa politique dangereuse. L’inflation pourrait diminuer vite, les taux ne peuvent eux pas monter beaucoup plus haut (les états sont trop endettés pour payer des intérêts sur les dettes, lire ici). Ce qui est très important pour notre marché immobilier.

Bref ça bouge dans tous les sens, rien n’est garanti mais ni le facile ni le pire non plus. Nous, on subit et c’est tout, sans rien pouvoir prévoir.

Le problème immobilier des portugais

Nous avons dit que les prix ont monté mais sans exagération non plus OK. Maintenant l’argument des vautours qui planent au dessus du Portugal, c’est que les portugais ont beaucoup acheté avec des crédits à taux variables et que ces taux vont monter et qu’avec l’inflation dans la vie courante, les portugais endettés ne vont plus pouvoir payer les mensualités et vont revendre en catastrophe. est ce vrai ?

Un article de Value Stock déclare  » Plus de 93 % de tous les prêts hypothécaires au Portugal ont des taux variables, contre une moyenne européenne de 15 %, touchant 1,3 million de familles. »

Regardons ça en détail car c’est effectivement un argument important. En 2008 cela a été une catastrophe au Portugal et j’ai connu beaucoup de personnes qui ont perdu leurs biens. Mais c’était aussi une catastrophe économique avec pertes d’emplois, fermeture d’entreprises, etc.. C’était le passé et un autre monde. Ne jamais l’oublier.

Le pouvoir d’achat portugais

Un graphique du cabinet Deloitte m’a étonné. Il mesure la possibilité d’acheter un bien de 70 m2 en multiple du salaire brut annuel.

Et le Portugal est champion avec seulement 4 salaire annuel brut pour faire un tel achat. Quand aux taux (désolé en 2019, je n’ai pas la courbe plus tard) ils sont les plus faibles aussi.

Donc si les portugais ont le meilleur pouvoir d’achat immobilier et les meilleurs taux (avec les réserves que ces chiffres sont déjà un peu datés) alors ils ont de la marge.

Quand vous payez 1 ou 2 ou même 3% d’intérêt avec une inflation à 10 % vous avez jusqu’à 7% de gain sur la valeur de la monnaie. C’est toujours très bon.

Donc peuvent ils payer les mensualités ? Les taux vont ils vraiment monter ?

J’ai déjà écrit plus haut que je n’y crois pas et je ne suis pas le seul. « Un monde qui baigne puis se noie dans les dettes ne peut supporter des taux réels positifs. C’est pour cela que les démiurges des banques centrales sont obligés de -déjà- envisager de stopper leur soi disant lutte contre l’inflation des prix des biens, des services et surtout du travail. »

On hurle sur les augmentations des taux de la FED, de la BCE mais aujourd’hui ils ne sont qu’à 2% en refinancement bancaire. C’est plus qu’avant mais pas beaucoup si on regarde le passé.

Si l’inflation reste forte, les salaires vont suivre. On a bien vécu dans les années 60-70 avec des inflations bien plus fortes, des taux bien plus forts aussi. Je ne crois pas trop à une vague de ventes par des portugais acculés au désastre.

Mais je peux me tromper si les temps deviennent bien plus difficiles. Sauf que ça ne fera pas baisser les prix. Lire plus loin pourquoi.

Voit-on quelque chose bouger ?

Sérieusement, j’ai lancé mes analyses sur tout le Portugal puis certaines zones et je ne vois AUCUN changement des prix. Plutôt une certaine stabilité. Ces courbes ci-dessous sont réelles et actuelles et sur des centaines voire des milliers de biens vendus dans les 3 derniers mois.

Sauf une légère baisse pour des appartements anciens à Lisbonne et Porto. Ce qui est une bonne nouvelle, c’était un peu trop cher.

Voila ça c’est du réel. Et nous pouvons sortir ces évolutions, personnalisées pour vous, quand vous voulez et en permanence, région par région, ville par ville.

La raison ultime qui contredit toute explosion d’une bulle immobilière au Portugal

J’ai gardé pour la fin l’argument qui me semble le plus fort. Merci à ceux qui lisent TOUS mes articles. Articles longs, c’est sûr mais si on veut être sérieux ..

Il n’y aura sans doute (sauf énorme événement mondial et encore pas sûr) pas d’explosion d’une bulle immobilière du Portugal.

Pourquoi ? Parce que la demande est terriblement forte.

• Nous le savons parce que nous sommes tous les jours sur le terrain. Et pas en Suisse !
• Nous le savons parce que notre site www.casavergao.com a un trafic de plus en plus intense. Nous en sommes à près de 150 000 visiteurs uniques par mois.

Le dernier article sur les maisons au Portugal de 100 à 200 K€ a été vu par 64 000 visiteurs, l‘article sur une maison au Portugal suivi par 79 000 personnes et ça continue avec plus de 17 000 visiteurs par jour sur notre site! Plus de 1000 de ces visiteurs (en un seul mois) ont laissé une adresse email pour être contacté et suivre nos Newsletters.

Comprenez que quand 17 000 personnes par jour viennent consulter des pages parlant d’immobilier au Portugal, même simplement curieuses, c’est qu’il y a un très grand intérêt, beaucoup de rêves, des intentions qui murissent. Même nous, sommes étonnés et bien sûr ravis.

 

• Nous le savons parce que les biens que nous cherchons et trouvons pour nos clients ne restent pas longtemps (moins d’un mois) sur le marché et quel que soient les prix, même les prix au dessus de 500 K€.

Voila, ce ne sont pas là des fantaisies, ce sont des données brutes, réelles. Et nous ne mesurons que l’intérêt des francophones !

La demande est forte, très forte.

Si demain, il y a plus de biens en vente, nous satisferont mieux nos clients mais les prix ne vont certainement pas chuter beaucoup. Quelques % ne feraient pas de mal mais même ça, je n’en suis pas sûr.

Et même en cas d’hyper inflation, n’oubliez pas qu’une maison c’est un investissement mais c’est d’abord un support pour vivre. Quel que soit son prix, c’est un outil pour vivre bien et mieux. Eventuellement pour survivre même.

Alors pensez d’abord à vivre, à vivre votre vie, une belle vie. Maintenant !