Prix immobiliers au Portugal, évolution

par | Avr 23, 2021 | Non classé | 1 commentaire

Aujourd’hui une analyse passionnante sur l’évolution des prix immobiliers au Portugal. Bien sûr, nous voudrions tous savoir ce qui va se passer, lire l’avenir. Alors nous allons regarder le passé dans ce domaine. L’histoire est toujours intéressante pour lire les causes des évolutions.

Mais nous allons aussi regarder ce qui se passe actuellement, une époque si étonnante, avec le Covid et ses restrictions de voyage. Je vais vous donner mon opinion personnelle en fonction de ce que je vois et ressent sur ce marché où nous sommes acteur et bien placés.

Ensuite je ferais une analyse du futur en fonction des conditions mondiales et surtout de l’inflation qui commence à se remarquer un peu partout. Et particulièrement dans l’immobilier.

Voila le programme, le Passé, le Présent, le Futur de l’immobilier au Portugal.

Alors allons y !

maison avec piscine au Portugal

L’évolution des prix immobiliers au Portugal dans le passé proche

La crise économique qui a sévi au Portugal depuis 2008 a eu des répercussions sur le marché immobilier portugais. Le manque de liquidité des habitants, dû à l’arrêt du financement bancaire pour les nationaux, a affecté la croissance maîtrisée que connaissait le pays depuis 1995. La chute des prix de l’immobilier au Portugal de 2008 à 2013 est certaine. Les prix de vente des biens immobiliers de 2012 ont chuté de 25% par rapport à 2008 au niveau national.” Extrait d’un article un peu ancien consultable ici.

Ce n’était pas une bulle qui explosait comme ce qui arrivait à cette époque aux US mais simplement une crise bancaire brutale qui a asséché le marché intérieur portugais. Et d’ailleurs beaucoup ont perdu leurs maisons ici. Mauvaise époque pour beaucoup de portugais.

Par contre, sans aucun doute, un bon moment pour des étrangers pour acheter puisque la demande interne portugaise n’existait plus. On voit dans ce graphique qui s’arrête malheureusement en 2017 que les prix ont terriblement baissés puis sont bien remontés ensuite tout en restant très attractifs.

prix immobilier Portugal

Ensuite et après cette crise du crédit, les prix ont bien progressé, mais ne rattrapant pas réellement leur retard européen. “Selon Confidencial Imobiliário les prix de l’immobilier au Portugal continental ont augmenté de près de 15 % en 2019 (jusqu’en septembre),c’est beaucoup mais pourtant moins qu’en 2018, l’année record. Cela signifie que les niveaux d’offre et de demande s’équilibrent, le marché devient sûr.”

En 2018, 2019 les prix sont encore très avantageux : “Le prix moyen de l’immobilier au Portugal est seulement de 1 187 euros le mètre carré – 1 243 EUR pour les appartements, et 1 090 euros pour les maisons. Cela se compare à 2 649 euros au Royaume-Uni, ou 2 300 euros en France, par exemple.”

Avec bien sûr de grosses disparités. L’Algarve et Lisbonne étant en moyenne vers les 1500 euros/m2 en 2018. Nous en parlions déjà ici.

Pour les portugais par contre, ces augmentation n’étaient pas anodines. Selon le quotidien Diário de Notícias, “le prix des maisons avait augmenté 4,5 fois plus que les salaires (portugais) en dix ans. L’an dernier, une étude de Confidencial Imobiliário rapportait que depuis 2010 la valeur des biens immobilier avait explosé de 46%.” Grosse augmentation en apparence mais en fait avec des prix comparés aux plus bas prix mesurés au creux de la crise ! Simple rattrapage au niveau européen.

Bref le marché était AVANT 2020 plutôt sain, bien orienté dans une hausse raisonnable, avec des prix encore forts attractifs sauf certaines zones à Lisbonne ou Porto ou en certains points d’Algarve. Mais sain, sans bulle des prix immobiliers ! Un bon marché immobilier.

Et puis il y a eu le COVID !

Et là subitement ce qui manque ce sont les acheteurs étrangers qui ne peuvent plus voyager. Dans un article d’un journal luxembourgeois (où habitent et travaillent beaucoup de portugais assez aisés) :

“Alors que beaucoup de Portugais peinaient à se loger après 20% de hausse des prix lors des trois dernières années, l’immobilier accuse un sérieux contrecoup au Portugal en raison de la pandémie de covid-19. L’hebdomadaire Sábado, dans son édition du 4 juin, rapporte ainsi qu’en raison de la crise sanitaire les baisses de prix des habitations peuvent aller jusqu’à 46% dans dix districts du pays, dont ceux de Lisbonne et Porto.”

Je n’ai pas vu personnellement cette chute de prix qui me semble bien énorme. Sabado est un journal à sensation ! Mais la réalité a été dure et difficile c’est vrai. «La baisse subite des revenus, le chômage, la pression fiscale et le besoin urgent de liquidités sont des freins importants aux transactions immobilières», écrit-il. Il faut bien sûr y ajouter l’absence totale d’acheteurs étrangers, empêchés de voyager.

Donc des baisses acceptées par des vendeurs pressés de vendre. Mais surtout beaucoup moins de transactions.

Alors est ce que les prix immobiliers au Portugal vont beaucoup baisser ? Je ne crois pas sauf à très court terme. Pourquoi ?

Maintenant que se passe t’il ?

Il est vrai que nous n’avons pas pu faire de visites (ou presque) pendant des mois et en particulier depuis le début de l’année. Les rares biens qui ont été négociés l’ont été avec des remises intéressantes mais pas bradés non plus. Peut-être est ce que nous n’avons pas rencontré ces propriétaires totalement aux abois ? Mais surtout nous n’avons presque pas travaillé faute de voyages possibles.

Pourtant nous avons continué à avoir de TRES NOMBREUSES DEMANDES de francophones voulant s’installer en achetant des biens au Portugal. Aucune interruption dans les demandes, seulement aucun voyage possible.

Nous avons actuellement beaucoup, beaucoup de personnes qui n’attendent que de pouvoir venir.

Ce qui me permet de dire que le marché va repartir sur des bases saines et normales. Quasiment aux prix d’avant Covid, sauf peut-être au premiers mois Mai et Juin.

Si vous voulez des rabais importants, il faudrait être presque déjà sur place. On peut encore bien négocier mais à mon avis, ça ne durera pas.

Pourquoi le marché immobilier au Portugal est il si solide ?

Encore une fois nous parlons de notre expérience, de ce que nous voyons avec quand même plus de 10 000 visiteurs uniques par mois sur notre site. C’est, avec les très nombreux messages que je reçois, une assez jolie vue de l’opinion des étrangers francophones sur l’immobilier au Portugal.

Ce que nous voyons donc c’est TOUJOURS une très grande envie de quitter la France (la Belgique, voire la Suisse, le Canada,..) pour s’installer au Portugal. Le moindre avantage du nouveau RNH n’a absolument pas impacté ces désirs.

D’une part les prix immobiliers au Portugal restent toujours très attractifs mais surtout les taxes portugaises sont très légères en général. Donc l’intérêt financier avec le coût de la vie reste très fort.

La sécurité globale au Portugal est de plus en plus appréciée, en comparaison avec ce qui se passe plus au Nord. Les diverses atteintes à la vie et liberté privées sont très mal vécues par nos visiteurs. Ceux-ci, ayant déjà une belle expérience de vie, peuvent comparer et n’acceptent pas facilement ces privations de plus en plus grandes de leurs libertés.

Ainsi c’est surtout le calme politique et social portugais qui tente nos futurs expatriés.

Bref le Portugal avec son soleil, sa paix sociale, ses prix et taxes raisonnables continue d’être un pays très apprécié.

Mon avis personnel est une augmentation, raisonnable, des prix immobiliers au Portugal.

Sauf les politiques monétaires mondiales viennent impacter le Portugal. Et ça c’est le futur proche possible. Voyons un peu ..

Et donc le futur ?

Là on aborde un territoire bien plus aventureux. Je pense qu’il y a un risque possible d’une augmentation des prix bien plus considérable.

Pourquoi ? Un seul mot “INFLATION” ! Et peut-être même HYPER INFLATION.

Voici une note fort sérieuse du Trésor Français et très récente du 16 Avril 2021. “En zone euro, la hausse de l’inflation est confirmée en mars (+1,3 % après +0,9 % en février), principalement portée par l’Allemagne (+2,0 % après +1,6 %), et le rebond des prix en Espagne (+1,2 % après −0,1 %).(…) Au Royaume-Uni, le PIB mensuel de février (+0,4 % après −2,2 %) et la production industrielle (+1,0 % après −1,8 %) rebondissent. Aux États-Unis, l’inflation poursuit sa hausse en mars (+2,6 % après +1,7 %) pendant que les ventes au détail s’envolent (+9,8 % après −2,7 %)”

Etats Unis sur un an :

Bois d’oeuvre: + 265%
WTI Brut: + 210%
Essence: + 182%
Brent Brent + 163%
Mazout: + 107%
Maïs: + 84%
Cuivre: + 83%
Soja: + 72%
Argent: + 65%
Sucre: + 59%
Coton: + 54%
Platine: + 52%
Gaz Naturel: + 43%
Palladium: + 32%
Blé: + 19%
Café: + 13%
Or: + 3%

Mais la Réserve fédérale insiste sur le fait que l’inflation est «faible» et que nous n’avons rien à craindre.

Donc l’inflation des prix a recommencé, c’est certain. Et pas négligeable !

« Avec l’épargne accumulée des Français, les prix de l’immobilier vont-ils augmenter ? » C’est la question que se pose le Figaro.

« A mesure que la crise sanitaire avance, l’épargne accumulée par les Français grossit. Au total, il est donc question de 165 milliards d’euros, ce qui représente 7 % du PIB de la France. Une manne que certains sont prêts à investir dans l’immobilier qui, malgré la crise, a fait mieux que résister en 2020. De quoi faire grimper les prix qui ont tendance à stagner voire à baisser dans les grandes métropoles, notamment Paris ? »

Et oui que faire avec son argent (si on en a bien sûr) ? Alors que reste-t-il ? L’immobilier pardi ! Donc oui, l’immobilier va monter.

L’inflation immobilière, ailleurs pour l’instant

Vous savez tout comme moi que beaucoup d’argent a été distribué, d’abord aux entreprises puis directement aux peuples. Aux US mais en Europe aussi. C’est une vague d’argent créé plutôt artificiellement qui arrive finalement dans la réalité concrète.

En fait les dettes des états sont devenues des montagnes impressionnantes. Partout on crée de l’argent, disons le franchement partout on imprime des milliards. De tous temps, il y a toujours eu une dépréciation de la monnaie quand elle est ainsi outrageusement multipliée.

“La dette publique mondiale a augmenté de plus d’un sixième (17,4%) ou 9.300 milliards de dollars face à la pandémie de COVID-19 en 2020, pour atteindre un niveau record de 62.500 milliards de dollars (52.160 milliards d’euros), selon une étude réalisée par Janus Henderson.”

Au début du XXIème siècle, le bilan de la Fed se trouvait à 600 Mds$ environ.  Aujourd’hui, il approche les 8 000 Mds$, dont quasiment la moitié date des 12 derniers mois seulement.

Inflation

Bruno Bertez : “L’inflation est redevenue possible car le système a muté, il s’est rapproché de « l’hélicopter money » théorique de Friedman et Bernanke puisque l’argent est balancé et va être balancé par le jeu des dépenses du gouvernement . Il va entrer dans l’économie réelle.”

Et puis il y a des pénuries de plus en plus grandes dues aux dislocations du Covid, blocages dans les voyages et transports, ruptures des chaines d’approvisionnement.

Le tout c’est une augmentation forte de certains biens et de l’immobilier. Pas encore au Portugal Mais regardez ce qui se passe aux US. Terrible !

Prix immobiliers aux US

Pouvez-vous imaginer mettre votre maison à vendre et avoir près de 100 offres en seulement trois jours? Ce genre de chose se produit actuellement sur les marchés immobiliers chauds de toute l’Amérique. Même si nous sommes au milieu du pire ralentissement économique depuis la Grande Dépression des années 1930, nous assistons à une frénésie d’achat d’une maison qui ne ressemble à rien de ce que nous ayons jamais vu auparavant. Bien sûr, l’une des principales raisons pour lesquelles cela se produit est à cause des politiques économiques tout à fait insensées de nos dirigeants. Ils ont créé, emprunté et dépensé de l’argent comme s’il n’y avait pas de lendemain, et cela a fait passer M1 de 4 billions de dollars à 18 billions de dollars en seulement 12 mois.Tout cet argent devait aller quelque part, et l’un des endroits où il se manifeste est le prix des maisons dans les régions rurales et suburbaines recherchées du pays.”

L’immobilier, lui aussi, a été faussé par l’inflation des prix. Les Etats-Unis sont désormais dans la deuxième augmentation des prix immobiliers de ce siècle, avec des prix grimpant plus rapidement que lors de la précédente. Selon le site Politico :

Les prix des maisons [aux USA] en janvier – un mois généralement lent pour le marché – ont augmenté de 14% sur un an glissant, tandis que les ventes ont bondi de 24%, malgré un taux de chômage presque deux fois plus élevé.

La demande de logements existants est si forte que la résidence moyenne ne reste sur le marché que pendant trois semaines, et les stocks n’ont jamais été aussi bas, après avoir connu l’an dernier la plus forte baisse depuis que les données ont été recueillies pour la première fois en 1999.”

“Ellen Coleman n’avait jamais reçu autant d’offres sur une maison au cours de ses 15 années de vente immobilière. Elle a proposée une maison simple dans la banlieue de Washington, DC pour 275 000 $ un jeudi. Le dimanche soir, elle avait 88 offres. Il s’est finalement vendu pour 460 000 $, soit 185 000 $ au-dessus du prix d’inscription.”

Les États-Unis connaissent une pénurie aiguë d’offre de logements résidentiels. En effet, l’offre de logements neufs, qui se monte à environ 2 millions d’unités, n’a jamais été aussi faible (plus de 5 millions en moyenne au début des années 20 et … plus de 10 millions en 2010-2012). La pandémie amplifie ce processus, en provoquant perturbations, dislocations, etc.”

prix immobiliers US

Et il ne s’agit pas d’une bulle anormale : “Mais, contrairement à ce qui s’était passé lors de la crise immobilière de la décennie précédente, le financement est sain et les promoteurs / constructeurs font preuve de retenue. L’octroi de prêts hypothécaires a été raisonnable. Une importante proportion de fonds propre est devenue la règle. ”

Il y a trop d’argent et pas assez de biens. Logique augmentation des prix.

Dette US et inflation

La conséquence logique et inévitable de l’impression monétaire de la Fed et de ses dépenses imprudentes est l’inflation.

Une histoire réelle par Bill Bonner

“Il y a quelques jours, la presse a ajouté un monstre à cette foire – rapportant qu’un traiteur du New Jersey, qui avait servi pour 14 000 $ de sandwiches en 2020, avait déclaré une capitalisation boursière de plus de 100 millions de dollars.  Chez Bloomberg, Matt Levine soulignait qu’à l’annonce de cette nouvelle, le restaurant était devenu “la risée” du monde financier. 

Il n’y aucune chance que ce restaurant vaille vraiment 100 M$. Tout le monde le sait.

Mais les merveilles de la fin de la Bulle époque sont telles qu’on ne connaît plus la valeur de quoi que ce soit. La bonne blague !

Après s’être régalé de cette histoire tout le week-end, Matt Levine est allé vérifier le cours du traiteur en début de semaine dernière.

Les volumes s’étaient envolés autour de cette minuscule sottise – mais l’entreprise valait toujours plus de 100 000 000 $. Les intervenants ne semblaient pas se soucier du fait que c’était un prix absurde. 

Tout ça fait partie de la blague. “Vous avez acheté le traiteur ? Ha ha ha ha…”

C’est ça, l’inflation.  Poilant… tant que ça dure.” Lisez ici Bill Bonner 

Lisez ici : Les prix grimpent.

“Après 40 ans de désinflation… voilà que nous commençons à voir un retournement de situation. Le soja a grimpé d’environ 66% depuis la même époque l’an dernier. Le cuivre a pris quelque 82%. Les prix du pétrole sont en hausse, comme vous le savez. L’an dernier à la même époque, le pétrole était tombé dans le négatif. Aujourd’hui, un baril d’or noir WTI se vend 59 $. Le bois a triplé sur les 12 derniers mois.”

inflation

“Une partie de cette inflation est attribuée à « des problèmes de chaîne d’approvisionnement »… aux répercussions du Covid-19… ou à une expansion de l’économie (inflation cyclique). Quel que soit le rôle joué par tous ces éléments dans la hausse des prix, il y a une cause plus menaçante : l’inflation structurelle. En d’autres termes, les autorités causent intentionnellement de l’inflation, en distribuant trop d’argent.”

Bref d’une manière ou d’une autre, les avis convergent avec la réalité vue partout,

les prix montent, les prix immobiliers au Portugal vont monter aussi.

Rapidement, plus tard ? Je ne sais pas. Pour l’instant il n’y a pas, comme aux US, de pénurie de biens mais l’immense masse des étrangers existe, pas loin, qui pourraient  y chercher la paix et la sécurité avec des biens peu chers et ayant des moyens financiers importants.

Conclusion : Evolution des prix immobiliers au Portugal

Le marché immobilier au Portugal est normalement assez stable. Il a été bousculé par la crise en 2008 qui a bloqué les portugais d’où un chute des prix. Ceux-ci ont remontés tranquillement puis plus vite avec l’arrivée des acheteurs étrangers.

Puis le Covid bloquant cette fois les étrangers il y a eu au moins un plateau voire une chute du prix de certains biens. Mais dés leur retour, les acheteurs, qui sont toujours bien décidés à venir au Portugal, vont faire doucement remonter les prix. S’il y a une baisse des prix immobiliers au Portugal elle sera très brève et uniquement due aux restrictions dans les voyages.

Par contre, à moyen terme, si l’inflation très probable s’établit alors l’évolution des prix immobiliers au Portugal peut s’accélérer très nettement. Et s’il y a un jour une hyper inflation alors l’immobilier sera une vraie valeur refuge.

En résumé, l’immobilier au Portugal a toutes les chances d’être un investissement très solide comme il en a été dans le passé. Parce que le Portugal est lui-même un pays solide, calme socialement et bien plus tranquille que d’autres pays du Nord de par sa situation excentrée en Europe. Plus le soleil et l’accueil des portugais !

 

 

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1 Commentaire

  1. Tourais

    Bonjour j’ai bien apprécié votre analyse sur l’immobilier au Portugal.
    Je suis dans la situation d’un acheteur potentiel mais comme vous le dites si bien bloqué pour le moment par les problèmes de la pandémie.
    Mais je garde espoir de pouvoir faire le voyage dans les prochains jours.
    Bien cordialement.

    Réponse

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