Au-delà de 8 millions d’euros, Cascais entre dans le très haut de gamme.
Entre une villa à 3,3 millions et ce seuil, les prix et les frais changent vite. Cet article fait le point sur l’immobilier luxe cascais à vendre en 2026.
Les prix immobiliers à Cascais en 2026
Le prix médian des logements vendus à Cascais atteint 4 687 €/m² sur les douze mois terminés en mars 2026. Sur un an, la hausse est de 11,9 %. Pour comparer les autres secteurs du Portugal, consultez le paradis au Portugal.
Au premier trimestre 2026, le prix médian trimestriel atteint 5 000 €/m². Un an plus tôt, il était de 4 190 €/m². Pour un appartement de 120 m² vendu à ce prix, le montant s’élève à environ 600 000 €, avant frais d’acquisition.
Le marché national reste moins cher, avec une médiane de 2 337 €/m² au premier trimestre 2026. Cascais dépasse la Grande Lisbonne (3 637 €/m²) mais reste légèrement sous Lisbonne (5 292 €/m²), selon le quartier lisboète retenu.
Les annonces haut de gamme affichent 6 071 €/m² en juillet 2026, contre 4 687 €/m² pour les ventes conclues sur les douze mois précédents. Cet écart s’explique par :
- la localisation des biens
- les prestations proposées
- le délai entre l’annonce et la signature
| Indicateur | Niveau et période | Périmètre |
|---|---|---|
| Prix médian vendu | 4 687 €/m², douze mois à mars 2026 | Tous logements |
| Prix médian au premier trimestre | 5 000 €/m², premier trimestre 2026 | Tous logements |
| Évolution annuelle | +11,9 %, douze mois à mars 2026 | Prix vendus |
| Transactions | 2 776 logements, douze mois à mars 2026 | Cascais |
| Prix affiché | 6 071 €/m², juillet 2026 | Biens proposés à la vente |
Depuis le quatrième trimestre 2021, le prix médian des ventes à Cascais a augmenté d’environ 54 %. Les paroisses intérieures progressent plus vite, mais partent d’un niveau inférieur.
Les biens de luxe à vendre à Cascais et leurs prix
Les villas dominent à Birre et à Quinta da Marinha. Appartements et penthouses se trouvent surtout à Cascais, Estoril, Monte Estoril et Parede.
Deux offres affichées en 2026 donnent un ordre de grandeur :
| Critère | Villa à Birre | Villa neuve à Quinta da Marinha |
|---|---|---|
| Prix demandé | 3,3 millions d’euros | 4,8 millions d’euros |
| Surface habitable | environ 370 m² | environ 311 m² |
| Terrain | 980 m² | 974 m² |
Ces montants sont des prix demandés. Ils ne correspondent pas forcément au prix inscrit dans l’acte de vente. La négociation peut porter sur le prix, le mobilier, les travaux, la date de libération du bien ou les conditions suspensives.
Le très haut de gamme dépasse 8 millions d’euros. Au premier trimestre 2026, plus de cinquante biens à Cascais étaient proposés dans cette tranche, avec une médiane d’environ 13,5 millions d’euros.
Un acheteur établi en France doit prévoir l’IMT, l’impôt municipal sur les transmissions, ainsi que l’impôt du timbre. L’IMT se calcule sur le montant le plus élevé entre le prix déclaré et la valeur patrimoniale fiscale. L’impôt du timbre représente 0,8 % de cette base.
Depuis mai 2026, un acquéreur non-résident peut être soumis à un taux fixe d’IMT de 7,5 % pour un logement urbain destiné exclusivement à l’habitation. Des exceptions existent, notamment en cas de résidence fiscale au Portugal ou de mise en location sous certaines conditions.
Sur un bien de 3 millions d’euros, ce seul taux représenterait 225 000 €. Le calcul final dépend de la situation fiscale de l’acquéreur, de la destination du bien et des éventuelles règles transitoires.
Ce qui fait varier le montant des taxes
- Vérifiez la valeur patrimoniale fiscale du bien, qui peut dépasser le prix déclaré.
- Vérifiez votre situation fiscale, résident ou non-résident au Portugal.
- Vérifiez la destination du bien : habitation exclusive ou mise en location.
- Demandez si des règles transitoires s’appliquent à votre dossier.
Les quartiers et les écarts de prix
Prix par secteur
Les quatre paroisses administratives de Cascais présentent des écarts importants.
Cascais e Estoril dépasse São Domingos de Rana de 1 525 €/m² sur les ventes enregistrées, soit un écart de 38,7 %.
| Paroisse | Prix vendu au m² | Variation annuelle et activité |
|---|---|---|
| Cascais e Estoril | 5 459 €/m² | +5,8 %, 1 176 ventes |
| Carcavelos e Parede | 4 870 €/m² | +9,2 %, 603 ventes |
| Alcabideche | 4 159 €/m² | +12,6 %, 382 ventes |
| São Domingos de Rana | 3 934 €/m² | +14,1 %, 615 ventes |
Choisir un quartier
Les prix affichés en juillet 2026 varient fortement d’un secteur à l’autre.
- Cascais e Estoril : secteur proche du centre, du littoral, des commerces et de la gare, à environ 7 077 €/m².
- Carcavelos e Parede : plage, ligne ferroviaire vers Lisbonne et offre d’appartements plus importante, à 5 368 €/m².
- Alcabideche : niveau d’entrée plus bas, à 4 849 €/m².
- São Domingos de Rana : 4 109 €/m², avec la hausse annuelle la plus rapide, à +12,7 %.
Ce que le marché permet d’affirmer, et ses limites
Les ventes nationales ont baissé de 5,4 % au premier semestre 2026. La Grande Lisbonne recule de 7,1 %. Cascais peut rester dynamique dans le haut de gamme. Le marché général, lui, devient plus sélectif.
Le loyer médian atteint 16,83 €/m² par mois à Cascais en 2026. Un logement de 100 m² correspond ainsi à environ 1 680 € par mois, avant charges, fiscalité et éventuels travaux.
Le rendement brut dépend du prix d’achat. Avec un loyer annuel de 20 200 € et un achat à 500 000 €, il atteint environ 4 %. Après IMT, impôt du timbre, charges, entretien, assurance, vacance et fiscalité, le rendement net est plus faible.
Avant de signer, vérifiez le prix demandé, la fiscalité qui s’applique à votre situation et le rendement net après toutes les charges. Pour un bien de 3 millions d’euros, le taux d’IMT de 7,5 % pour un non-résident représente à lui seul 225 000 €. Demandez à votre notaire ou à un conseiller fiscal portugais de calculer ce montant selon votre cas. Comparez ensuite les paroisses, car Cascais e Estoril se vend à 5 459 €/m², contre 3 934 €/m² à São Domingos de Rana.
Foire aux questions
Faut-il un numéro fiscal portugais pour acheter à Cascais ?
Oui. Le NIF, ou numéro d’identification fiscale, est exigé pour acheter un bien, signer certains contrats et effectuer les démarches fiscales. Un citoyen français peut le demander avec une pièce d’identité et un justificatif d’adresse, directement ou par l’intermédiaire d’un représentant.
Quels documents vérifier avant de signer ?
Vérifiez notamment le registre foncier, la fiche cadastrale, la licence d’utilisation, le certificat énergétique et la situation de la copropriété. Ces documents permettent de contrôler la propriété, la conformité du bien et les dettes éventuelles attachées à l’immeuble.
Le contrat-promesse est-il obligatoire au Portugal ?
Non, il n’est pas obligatoire. Il est pourtant couramment utilisé pour encadrer l’achat avant l’acte définitif. Il doit préciser le bien, le prix, le dépôt, les délais, les charges et les conséquences d’un défaut d’exécution.
Quand les taxes doivent-elles être payées ?
L’IMT et l’impôt du timbre doivent être réglés avant la signature de l’acte, sauf exemption applicable. Les justificatifs de paiement sont présentés au moment de la formalisation de la vente.
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