De nombreuses personnes veulent s’installer en créant des chambres d’hôtes au Portugal. Ou veulent simplement louer temporairement tout ou une partie de leur bien à des touristes. Cela peut s’appeler « Bed and Breakfast », hébergement « RBnB » et au Portugal le nom c’est « Alojamento Local ».

Nous avons nous-même, à Vergao, développé un tel projet qui avait fort bien marché. C’est l’origine de Casa Vergao. Nous ne l’avons arrêté qu’obligé par le Covid et la disparition pendant plus d’un an de nos visiteurs, interdits de voyage. Je partagerais avec vous quelques conclusions que j’en ai tiré pour qu’une telle expérience fonctionne.

Mais tout d’abord parlons législation parce que le Portugal vient de modifier les lois gérant les « Alojamento Local ».

Les modifications légales

Les raisons : Un succès trop grand

Le succès a été trop grand tout simplement. Trop de chambres d’hôtes au Portugal dans les mêmes places !

 » En février 2023 (pas exactement le pic de la saison), le secteur de l’hébergement touristique enregistre 1,7 million de visiteurs (+33,0%) et 4,0 millions de nuitées (+38,5%), correspondant à 245,7 millions d’euros de recettes totales (+60,3%) et 179,5 millions d’euros de recettes d’hébergement (+ 62,0 %), selon l’INE aujourd’hui. » C’est beaucoup.

 » Selon l’Institut national de la statistique – INE, par rapport à février 2020, lorsque des effets significatifs de la crise pandémique n’étaient pas encore observés au Portugal, il y a eu des augmentations de 26,4 % des revenus totaux et de 30,3 % des revenus de l’hébergement. »

« Au cours des deux premiers mois de 2023, les nuitées totales ont augmenté de 52,9 % (+27,2 % chez les résidents et +70,6 % chez les non-résidents), ce qui correspond à des hausses de 75,6 % des revenus totaux et de 77,9 % concernant le logement. Par rapport à la même période de 2020, il y a eu des augmentations de 23,7 % et 26,9 %, respectivement. »

« Si l’on considère la plupart des types d’hébergement (établissements d’hébergement touristique, campings et camps de vacances et auberges de jeunesse), on dénombre sur les deux premiers mois de l’année 3,3 millions de visiteurs et 8,1 millions de nuitées, soit une croissance de respectivement 47,6% et 50,7% . Par rapport à la même période de 2020, les nuitées ont augmenté de 5,7% (+4,2% chez les résidents et +6,5% chez les non-résidents). »

Même s’il y a afflux de touristes, l’offre en maison d’hôtes au Portugal est trop grande dans les grandes villes et diminue considérablement l’offre en location normale de longue durée pour les portugais. C’est un problème social.

Le Premier ministre, António Costa, a reconnu que l’hébergement local avait considérablement augmenté au fil des ans, le pays ayant plus de 109 000 maisons attribuées. Une activité qui a un « très gros impact » sur le marché du logement et qu’il faut donc encadrer avec des mesures comme la suspension des permis de logements neufs.

C’est aussi un problème mondial

« L’Europe est parsemée de villes touristiques, que ce soit pour leur patrimoine, leurs panoramas ou tout simplement leur vie nocturne. Mais elles sont de plus en plus nombreuses à vouloir limiter l’afflux de visiteurs, au nom de la préservation du confort des habitants ou de l’écosystème de la région.

Le tourisme de masse, un modèle économique dépassé ? Le nombre d’endroits qui s’estiment saturés se multiplie en tout cas rapidement. »

Lire ici : Le ras bol du tourisme de masse

Est-ce la fin des nouvelles installations de chambres d’hôtes au Portugal ?

Oui probablement dans les zones à forte densité, les grandes villes. Ou alors avec de grandes restrictions suivant les quartiers.

Lisbonne

Par exemple cette déclaration :  » La ville de Lisbonne veut limiter l’hébergement touristique. »

« La modification du Règlement Municipal de l’Hébergement Local (RMAL) change les ratios qui déterminent la création des zones de limitation et les autorisations exceptionnelles d’enregistrement auront une durée maximale de cinq ans. La conseillère à l’urbanisme de la mairie de Lisbonne, Joana Almeida, explique que cette proposition de révision du RMAL vise à réglementer l’hébergement local dans une logique d’équilibre, de diversité et de qualité de vie dans les quartiers.

Avec le nouveau règlement, les zones de restriction absolue correspondent aux quartiers avec un ratio entre le nombre d’établissements d’hébergement local et le parc de logements égal ou supérieur à 15% et les zones de restriction relative apparaîtront dans les quartiers avec un ratio égal ou supérieur à 5% et inférieur à 15%. La proposition prévoit également la délimitation des quartiers présentant un ratio entre le nombre d’établissements d’hébergement local et le nombre de logements familiaux classiques égal ou supérieur à 5%. »

Bon courage pour mesurer tout ça et l’appliquer. Considérez que c’est interdit globalement.

Pour tout le Portugal

Car Costa a précisé que les restrictions sur les chambres d’hôtes au Portugal ne s’appliqueront pas aux régions et municipalités à faible densité ou aux régions autonomes. Consultez la carte ci-dessous, qui présente les communes concernées (en blanc les communes à forte densité et en bleu les communes à faible densité).

 

C’est très clair, les zones qui n’autoriseront plus de nouvelles installations et qui chercheront à les restreindre, voire les taxer davantage, sont les zones touristiques bien développées . Quasiment toute les côtes car même si la zone en dessous de Setubal est considérée comme libre, elle n’est pas facilement habitable près de la mer.

Il reste donc une grande partie du pays intérieur et c’est très bien ainsi car les demandes sont de plus en plus sur des séjours verts, intelligents, avec une offre écologique. Pas uniquement la plage ou les grandes villes.

Rien n’est encore tout à fait fixé mais la direction est claire et ferme. N’envisagez plus d’acheter dans les zones blanches pour louer en mode « Maison d’hôtes au Portugal ».

Ce qui vous laisse une grande lattitude pour trouver de très beaux biens, moins chers, plus beaux, plus intéressants à louer.

Avant de voir ce que vous pouvez faire, connectez-vous au Canal Telegram de Casa Vergao

Nous avons ouvert un Canal Privé Casa Vergao sur la messagerie Telegram. Rassurez-vous c’est très facile pour vous et très intéressant. Même pour les moins technophiles, ce sera aisé de nous rejoindre. Je vous explique tout.

Vous pouvez mettre Telegram sur vos machines de bureau PC ou Mac, vos mobiles, la synchronisation entre les différents appareils sera parfaite. Donc une ou plusieurs installations.

Téléchargez ici pour vos mobiles  Android Google et ici pour l’univers Apple. et ici pour vos machines PC ou Mac et même Linux.

2. Rejoignez le Canal Privé Casa Vergao

Il suffit de cliquer sur ce lien : Rejoindre le Canal Privé Telegram Casa Vergao et c’est tout ! Ce lien est maintenant permanent.

OK ? alors continuons vers les solutions nouvelles !

La nouvelle donne demande d’offrir des services plus variés

Il est clair que vous ne pouvez pas, dans ces zones intérieures, proposer simplement la plage, la grande ville. Alors que faire ?

Pourquoi est ce en fait un avantage ?

Chambres d’hôtes classiques : Grand ville touristique, bord de mer

C’est le passé ! Vous proposez ce qu’il y a autour de vous, la ville, la plage, etc.. Rien de spécial en fait. Vous ne pouvez vous différencier qu’avec la qualité de l’hébergement ou les prix. Or vous êtes dans une région qui est maintenant avec une ENORME concurrence et un immobilier CHER ! La rentabilité baisse. Et de plus vous ne louez qu’avec la saison touristique, quelques mois. Cela marche encore mais c’est une solution qui perd beaucoup de son intérêt.

Chambres d’hôtes au Portugal spéciales

Je vais vous montrer des exemples mais la particularité c’est que l’environnement de vos futures chambres d’hôte n’est pas « pré-vendu », il faut le proposer et avec une offre spéciale.

Le grand avantage c’est d’investir dans des biens, des propriétés bien moins chères, plus extraordinaires. Mieux encore vous n’avez pas à acheter TOUS les bâtiments, vous pouvez vous installer sur un grand terrain, avec les chambres en glamping. Un bâtiment central suffit. Bien moins cher comme investissement.

De développer une offre qui est originale, propre à vous et surtout à ce que vous aimez, pour la partager. C’est bien plus motivant et intelligent.

C’est être dans le goût actuel, les modes récentes pour l’écologie, les vacances intelligentes, le contact avec le vrai pays et non les zones hyper connues, d’être en dehors des foules, etc..

Enfin, cerise sur le gâteau, c’est la possibilité de travailler, de recevoir des personnes toute l’année. Pas seulement dans une saison touristique courte. Il y a une demande toute l’année alors que les plages par exemple voient une saison relativement courte, même en Algarve.

Bref c’est plus rentable, plus intéressant mais un peu plus exigeant que de simplement s’installer au milieu de toutes les autres chambres d’hôtes au Portugal dans un coin à touristes.

Il faut préciser l’intérêt pour vos visiteurs de venir chez vous.

C’est ainsi que nous avions compris que si nous voulions que les personnes viennent à Vergao, il fallait proposer une service spécial. D’où l’offre que nous avions d’aider à faire les formalités et la découverte du Portugal à ceux qui pensaient venir s’installer au Portugal.

Un site très simple au début, une offre nouvelle, une maison accueillante et c’était fort bien parti. Personne, et surtout pas nous, n’avaient prédit la fermeture des frontières si longtemps. Cela n’arrivera plus sauf … guerre réelle puisqu’il s’est révélé à quel point tout cela était stupide.

Mais le schéma est bon : Une grande maison, un site internet ou autre publicité, un service original. Quel que soit ce service : Baignade en rivière dans les « Praia Fluvial », ballades à cheval, projet écologique, « glamping ». C’est finalement plutôt facile, demande peu d’investissement si on compare avec une belle maison attractive aux prix actuels en Algarve ou Lisbonne.

Et puis vous avez vous aussi une belle vie dans une belle région saine.

Les chambres d’hôtes au Portugal traditionnelles, classiques ont vécu, la nouvelle formule est bien plus intéressante et rentable.

Quelques exemples !

Qu’est-ce que le glamping ?

Le glamping est destiné aux personnes qui aiment l’idée de camper sous les étoiles, près de la nature, mais qui veulent aussi se détendre et profiter d’un vrai confort. Voir le site sur ce thème ici.

Ce sont des tentes de glamping de luxe !

Sympa, non ? Moi j’aime beaucoup et c’est tellement moins cher à construire, à investir et tellement plus attractif. Je ne résiste pas à citer plus l’article sur le Glamping. Parce que c’est une superbe solution au Portugal pour créer quelque chose.

Le glamping est devenu extrêmement populaire ces dernières années car il offre une expérience de vacances unique et luxueuse. Les gens qui pratiquent le glamping sont en quête d’un moyen de se déconnecter de la vie moderne et de se connecter avec la nature. Le glamping leur permet de profiter des plaisirs de la vie en plein air sans renoncer à leur confort.

Les 10 avantages du glamping

1. Hébergement insolite : Il existe des options d’hébergement fabuleuses, excentriques et douillettes, notamment des yourtes de style mongol, des tipis, des cabanes en rondins, des pods de glamping, des cabanes dans les arbres magiques, des lodges de safari ou de chasse, des caravanes vintage – et pas besoin de bottes de pluie lors d’une randonnée de minuit jusqu’aux toilettes.
2. Nature préservée : La plupart des sites de glamping sont situés dans des zones rurales préservées ou des parcs nationaux où l’air est frais, et le cadre idyllique.
3. Vacances respectueuses de l’environnement : Le glamping est également associé à une option de vacances plus naturelle, respectueuse de l’environnement, souvent construite à partir de bois et de matériaux durables, avec un chauffage ayant un impact minimal sur l’environnement, comme les brûleurs à bûches.
4. Confortable : L’hébergement est tout installé à votre arrivée, propre, avec de vrais lits et du linge frais, des sols et des tapis en bois, de l’eau chaude et souvent une salle de bain attenante.
5. Spacieux : L’hébergement en glamping est plus spacieux par rapport aux tentes traditionnelles.
6. Les plaisirs du camping : Le glamping offre tous les plaisirs et avantages du camping, sans les tracas.
7. Prix : Il est plus abordable qu’un hôtel.
8. Privacy : Il offre plus d’intimité que le camping – quand on sait que les gens dépensent la majeure partie de leur budget vacances en boissons, nourriture et divertissements, une retraite glamping relaxante et choyée dans un environnement au charme unique vaut la peine d’être envisagée.
9. Pas d’équipement à trimballer : lorsque vous faites du glamping, vous faites du camping dans le luxe et le style. Vous n’aurez pas à trimballer tout cet équipement, il vous suffit de faire des bagages légers comme pour des vacances à l’hôtel.
10. Le luxe au milieu de nulle part : une bonne offre de glamping vous apportera un luxe inattendu dans le cadre le plus hostile. Vous aurez l’occasion de goûter à une cuisine raffinée au milieu du désert, de prendre une douche chaude perdue dans une forêt ou d’apprécier un bain en plein air avec une vue imprenable sur un lac.

Quelques exemples de maisons et terrains à vendre

Ce sont de réelles opportunités à vendre actuellement.

Contactez nous si vous êtes intéressé ou voulez des détails ou connaitre d’autres biens de ce style par le formulaire de contact.

Exemple 1 : Chambres d’hôtes au Portugal de qualité

Cette propriété est au calme dans un environnement unique de paysages verdoyants, cette maison est en pleine nature.

Cette maison de grande qualité de construction dispose d’un garage pour environ 6 voitures, de 5 chambres et d’un grenier pouvant accueillir deux autres chambres (grenier semi-aménagé), d’un grand salon et d’une cuisine entièrement équipée.

La maison est très bien située pour le tourisme rural, avec une grande capacité de rentabilité et beaucoup de potentiel avec très peu de changements on peut disposer de 7 chambres. Elle peut rapporter facilement 20 000 Euros par an, voire plus.

284 000 €   233 m² surface brute T5 Garage inclus

• 3 salles de bain
• Terrain de 7 292 m²
• Terrasse
• Orientation Sud, Est
• Construit en 2007
• Chauffage central

 

Exemple 2 : C’est un ensemble de trois maisons individuelle

Implanter vos chambres d’hôtes au Portugal ici, c’est avoir une garantie de succès, avec une licence de tourisme rural renouvelée jusqu’en 2028, avec cette maison pouvant garantir la continuité d’une activité rentable.

La plus grande maison est le résultat de la restauration d’une maison d’origine mesurant environ 356 m2 et les deux autres maisons, mesurant environ 80 m2 chacune, ont été construites à l’origine, en conservant la structure en granit robuste et l’architecture traditionnelle.
Alliant architecture ancienne et confort moderne, ces villas ont été réalisées avec des matériaux et des équipements de qualité garantissant confort et efficacité énergétique.

Chaque villa est individuelle et possède sa propre piscine privée avec un espace de loisirs avec une vue imprenable et une excellente exposition au soleil.

Superficie totale de 2260 m2 avec parking et jardin commun.

Prix : 859 000 € Déjà rentable avec 50 000 Euros par an mais sous-exploitée. Grosse amélioration possible.

Quelques détails :

• 584 m² de surface brute, 516 m² utiles
• T7
• 8 salles de bains
• Terrain de 2 260 m²

• chauffage au sol avec pompe à chaleur
•Suites de 3 chambres
•climatisation dans les chambres
•panneaux solaires et pompe à chaleur 300L pour l’eau chaude

Dans les environs, vous pourrez faire des promenades à pied ou à vélo, le long des rives de la rivière ou à travers les montagnes environnantes.
Il se trouve à 10 minutes de Vila de Terras de Bouro et du parc national de Peneda Gerês, à 20 minutes de Vila Verde, à 40 minutes de la ville de Braga et à 1 heure de Porto.

 

Exemple 3 : Glamping, les nouvelles chambres d’hôtes au Portugal

Situé au nord du Portugal, dans une région de montagnes et de vallées marquées par la nature. 

Maison rénovée, en gardant le design d’origine lui donnant une image rurale et moderne, dispose du chauffage et de la climatisation, avec des récupérateurs de chaleur, dispose de panneaux photovoltaïques pour l’eau sanitaire et électrique, elle est meublée de deux cuisines entièrement équipées.

Situé dans une zone bénéficiant d’exonérations fiscales et d’aides de l’État portugais à la création d’emplois et aux aides à l’investissement. Cette entreprise bénéficie d’une exonération d’impôt sur les bénéfices déduits à 50% de l’impôt.
Cette entreprise garantit un rendement annuel de 10%, l’acheteur ayant un retour sur investissement en moins de 10 ans. Tous les gains sont en comptabilité et peuvent être prouvés.

Inspirant, relaxant, régénérant ! Une véritable immersion dans la nature avec le confort et le glamour de chaque espace.
Une région pleine de traditions et de gastronomie préservées et valorisées.
Ici, l’occupant peut profiter de la sérénité environnante avec tout le confort exigé aujourd’hui.

Facile d’accès, ce glamping se trouve à 60 minutes de Porto et à 15 minutes de Cabeceiras de Basto – une petite ville où vous trouverez tous les services nécessaires à la vie de tous les jours.

Il s’agit d’un Glamping préparé pour les occupants les plus exigeants en termes de qualité.

Maison principale :
Deux étages avec 195 m2
Premier étage :
– Salon et cuisine
– Une salle de bain
– Une chambre avec salle de bain privée

Deuxième étage :
– Salon et cuisine
– Deux chambres avec salle de bain privée
– Deux balcons
– Place pour mettre une pièce de rechange chambres
Piscine de 44 m2
Pool house avec cuisine, petit salon, une salle de bain, une douche, de 23 m2

Bâtiment de stockage avec 54 m2

Glamping :

– Parcelles avec 12760 m2
– 4 tentes safari avec piscine privée, avec 60 m2
– 1 tente dôme avec piscine privée, avec 40 m2
– 1 tente safari avec cuisine et espace restaurant, avec 70 m2
– 1 safari tente pour la pratique du yoga ou à d’autres fins, mesurant 63 m2
– Les piscines des tentes font toutes entre 20 m2 et 23 m2

Chaque tente est meublée et équipée. Il dispose de 2 chambres, 1 salle de bain, un salon avec cuisine ouverte, un porche et une piscine privée.

Prix : 799 000 €  Rapporte sur 2 mois seulement 75 000 euros net. La personne ne loue que 2 mois car n’a pas plus de temps pour s’en occuper. Nous pensons qu’elle peut rapporter 150 000 Euros/an.