Au troisième trimestre 2026, le rendement brut moyen d’un logement loué au Portugal atteignait 6,8 %. Ce chiffre oublie pourtant les impôts, les travaux et les mois sans locataire.

Je vous montre comment calculer la rentabilité locative nette au Portugal, étape par étape.

Comment calculer la rentabilité locative nette au Portugal : formule, dépenses et fiscalité

Formule et indicateurs de rentabilité

La rentabilité locative nette mesure ce qui reste du revenu annuel une fois payées les charges, les impôts et les frais liés au bien. Elle se calcule ainsi :

Le revenu net se fonde sur les loyers réellement encaissés sur douze mois. Retirez les mois de vacance, les impayés probables et les loyers non versés. Déduisez ensuite les charges supportées par le propriétaire.

Le rendement brut reste plus limité. Il divise le loyer annuel théorique par le prix d’achat. Il ne tient compte ni de l’IMT (impôt municipal sur les transmissions immobilières), ni de l’IMI (impôt municipal sur les immeubles), ni des travaux, ni de la fiscalité, ni du crédit.

Coût investi et financement

Le coût investi regroupe le prix du logement et les frais liés à l’acquisition. Il inclut aussi les frais de mise en location : IMT, droit de timbre, enregistrement, frais de dossier bancaire, travaux avant location et mobilier restant à votre charge.

Prenons un appartement acheté 200 000 €, destiné à la location. Le coût investi atteint alors 212 906 € :

• Prix d’achat : 200 000 €
• IMT 2026 : environ 606 €
• Droit de timbre (0,8 %) : 1 600 €
• Service Casa Pronta : 700 € pour plusieurs actes
• Travaux : 10 000 €

Avec 12 000 € de loyers encaissés, 2 700 € de charges déductibles et 2 325 € d’IRS, le revenu net après impôt s’élève à 6 975 €.

Les dépenses déductibles réduisent le revenu locatif imposable

Dépenses déductibles

L’article 41 du Code de l’IRS (impôt sur le revenu des personnes physiques) autorise la déduction des dépenses payées pour obtenir ou garantir les loyers. La catégorie F, régime des revenus fonciers, concerne les locations hors activité professionnelle.

Les assurances liées à la location, certains frais de gestion et les frais nécessaires à la perception des loyers doivent figurer dans votre tableau de calcul. Leur déduction suppose un lien concret avec le logement et un justificatif conforme.

Dépenses exclues et justificatifs

Ne sont pas déductibles dans la catégorie F :

• les intérêts du prêt
• les amortissements
• le mobilier
• les appareils électroménagers
• les objets de décoration ou de confort

Le mobilier reste une dépense à intégrer dans votre coût investi. Un canapé à 1 200 € ne réduit pas le revenu imposable, mais il diminue le capital disponible.

L’AIMI (impôt annuel sur les logements de luxe) ne se déduit pas du revenu locatif imposable. Son montant doit figurer dans votre calcul, car il réduit le flux de trésorerie annuel.

Avant de déduire une dépense

• Conservez la facture ou le justificatif de chaque dépense, établi au nom du propriétaire.
• Vérifiez que la dépense concerne le logement loué et sa mise en location.
• Gardez la police d’assurance et les quittances annuelles.
• Notez séparément les frais de gestion et les frais de perception des loyers.
• Écartez du tableau de déduction le mobilier et les appareils électroménagers.

Les taux d’impôt sur les loyers varient selon le bail portugais

Taux et durée du bail

En 2026, un bail d’habitation est imposé à un taux autonome de 25 % pour une personne physique. Ce taux s’applique au revenu locatif net, après les déductions admises.

Certaines locations ne sont pas des baux d’habitation, comme les baux commerciaux. Elles suivent un autre traitement. Vérifiez l’usage prévu dans le contrat avant d’appliquer le taux de 25 %.

Pour un bail d’habitation permanente, le taux applicable dépend de la durée du contrat et des conditions légales. Les réductions prévues sont de 10, 15 ou 20 points selon cette durée.

Durée du bail	Réduction	Taux appliqué
Au moins 5 ans et moins de 10 ans	10 points	15 %
Au moins 10 ans et moins de 20 ans	15 points	10 %
Au moins 20 ans	20 points	5 %

Éligibilité et situation du propriétaire

Depuis 2026, un taux autonome de 10 % jusqu’au 31 décembre 2029 peut s’appliquer à certains contrats à loyer plafonné. Ce taux dépend de deux points :

• le régime portugais de location accessible au bien
• le plafond de loyer applicable, à vérifier avant d’intégrer ce taux dans votre simulation

En 2026, un propriétaire non-résident déclare ses revenus portugais selon les règles qui lui sont applicables. Pour une personne physique, la location d’habitation relève en principe du taux autonome de 25 %. L’option d’englobement concerne surtout les contribuables résidents.

Avant d’appliquer un taux réduit

• Vérifier que le contrat prévoit un usage d’habitation permanente.
• Contrôler la durée du bail et les conditions légales qui s’y rattachent.
• Confirmer que le loyer relève bien du régime plafonné avant d’appliquer le taux de 10 %.
• Déterminer si vous êtes résident ou non-résident fiscal au Portugal.

Les frais d’achat augmentent le capital investi au Portugal

Taxes d’acquisition

L’IMT (impôt municipal sur les transmissions onéreuses de biens immobiliers) dépend du prix retenu, de l’usage du logement et de votre profil. Pour un investissement locatif, c’est la grille de l’habitation qui sert de base, et non celle de la résidence principale.

Sur le continent, le barème 2026 des logements d’habitation applique des taux de 1 %, 2 %, 5 %, 7 % et 8 % selon les tranches, avec une parcelle à déduire. Le taux est de 6 % entre 633 931 € et 1 150 853 €, puis de 7,5 % au-delà.

Le taux spécial visant certains acheteurs non-résidents dépend de la date de l’opération, de votre résidence fiscale et des textes applicables. Ne le remplacez pas par un pourcentage unique.

Frais de dossier et financement

Le droit de timbre sur l’achat immobilier est de 0,8 % de la valeur taxable, soit 1 600 € pour un logement de 200 000 €. Le bail signé ensuite supporte un droit de timbre de 10 % d’un mois de loyer.

Le service Casa Pronta coûte 375 € pour un seul acte d’enregistrement et 700 € pour plusieurs actes concernant un même immeuble. Un achat financé par hypothèque relève généralement du second montant.

Un enregistrement demandé auprès d’un conservatoire coûte 250 € en présentiel, avec une réduction de 10 % en ligne. Le montant varie selon le type d’acte, le nombre de biens et les éventuelles exonérations.

Un crédit pour l’achat d’un logement locatif ajoute des frais d’évaluation, de dossier, de garantie et de constitution d’hypothèque. Le droit de timbre sur le crédit atteint 0,6 % si la durée du prêt est d’au moins cinq ans.

Points à vérifier avant de signer l’achat

• Le prix retenu pour l’IMT, qui fixe les tranches applicables
• Le nombre d’actes d’enregistrement, qui fait passer le Casa Pronta de 375 € à 700 €
• Le mode de financement, car une hypothèque relève généralement du montant le plus élevé
• La durée du prêt, à partir de cinq ans pour un droit de timbre de 0,6 %
• L’éventuelle isenção (exonération) qui s’applique à votre achat

IMI et AIMI réduisent le rendement chaque année

L’IMI se calcule sur le VPT (valeur patrimoniale fiscale du bien), et non sur son prix d’achat. La commune fixe le taux applicable aux immeubles urbains, entre 0,3 % et 0,45 %.

Un logement affichant un VPT de 120 000 € et soumis à un taux communal de 0,35 % génère 420 € d’IMI annuel. Le taux dépend de la commune et doit être contrôlé pour l’année concernée.

L’AIMI s’applique à la somme des VPT des immeubles résidentiels et des terrains constructibles détenus au Portugal. Une personne physique bénéficie d’un abattement de 600 000 €. Pour une imposition commune, l’abattement est de 1 200 000 €.

Après abattement, l’AIMI s’applique selon trois tranches :

• Jusqu’à 1 000 000 € : 0,7 %
• De 1 000 000 € à 2 000 000 € : 1 %
• Au-delà de 2 000 000 € : 1,5 %

L’IMI est déductible du revenu locatif lorsque le bien est loué pendant l’année.

Charges à budgéter chaque année

• La copropriété
• L’assurance multirisque propriétaire
• Les petites réparations
• Une provision pour les travaux exceptionnels votés par la copropriété

Les rendements bruts varient fortement entre les villes portugaises

Au troisième trimestre 2026, le rendement brut moyen d’un logement acheté pour être loué atteignait 6,8 % au Portugal, en recul de 0,1 point sur un an. Ce chiffre ne tient compte ni des impôts, ni des travaux, ni des périodes sans locataire.

La méthode divise le loyer annuel demandé par le prix de vente demandé pour un logement comparable. Il s’agit donc de prix d’annonce, pas nécessairement de montants signés.

Les écarts viennent du rapport entre loyers et prix d’achat. Une ville aux loyers moins élevés peut produire un rendement supérieur si le prix d’acquisition reste nettement plus bas.

Loyers encaissés, vacance et crédit modifient le rendement net

Estimer les revenus locatifs

Un appartement de 60 m² à Lisbonne affiche souvent un loyer proche de 1 332 € par mois. Ce chiffre est un repère d’annonce. Corrigez-le selon l’état du logement, l’étage, la présence d’un ascenseur, le stationnement et la distance aux transports.

Les loyers affichés ne reflètent pas toujours les contrats signés. Retenez le montant demandé par une agence locale ou plusieurs annonces comparables. Appliquez ensuite une marge de prudence.

Vacance et trésorerie

Une simulation prudente retire un mois de loyer par an si le logement change souvent de locataire. Ouvrez aussi une ligne séparée pour les impayés. Les charges fixes continuent pendant la période sans encaissement.

L’IMI, l’assurance, la copropriété et les mensualités du crédit restent dus pendant la vacance. Calculez donc la trésorerie sur les loyers réellement reçus, et non sur douze mois théoriques.

Trésorerie : ce qu’il faut inscrire

• Calculer la trésorerie sur les loyers réellement reçus
• Retirer un mois de loyer par an si le logement change souvent de locataire
• Ouvrir une ligne séparée pour les impayés
• Inscrire l’IMI, l’assurance et la copropriété, dus pendant la vacance
• Inscrire les mensualités du crédit, en séparant intérêts et capital

Dans un calcul avec crédit, séparez les intérêts du capital remboursé. Les intérêts ne sont pas déductibles en catégorie F. Le capital remboursé réduit votre dette, mais reste une sortie de trésorerie.

Pour comparer deux biens, gardez la même hypothèse de vacance, le même taux d’imposition et le même niveau de provision pour travaux.

Un appartement à 200 000 € loué 1 000 € par mois et un appartement à 250 000 € loué 1 250 € par mois affichent le même rendement brut de 6 %. Leur rendement net peut pourtant différer.

Avant de signer, reprenez votre propre tableau avec les chiffres de votre dossier : loyers réellement encaissés, taux applicable selon la durée du bail, IMI et AIMI de la commune, frais d’acquisition et provision pour travaux. Le taux de 25 % et les réductions liées à la durée du contrat ne s’appliquent pas de la même façon selon votre statut fiscal et l’usage du bien. Vérifiez-les auprès d’un fiscaliste portugais avant d’engager la transaction.

Foire aux questions

Comment limiter le risque d’impayés sur une location portugaise ?

Un bail écrit précisant le loyer, la date de paiement, la garantie et les obligations du locataire reste la première protection.

Vous pouvez aussi prévoir une provision pour impayés dans votre calcul de rentabilité. Cette provision n’est pas automatiquement une charge déductible.

Est-il possible de louer un logement portugais à distance ?

Oui, vous pouvez confier la gestion à un professionnel établi au Portugal.

Conservez tous les contrats, factures et justificatifs liés au bien. Ces dépenses doivent être documentées pour être examinées au regard de l’article 41 du Code de l’IRS.

Quels contrôles effectuer avant d’acheter un bien locatif au Portugal ?

Vérifiez le certificat permanent du registre foncier, qui indique le propriétaire, les hypothèques et les saisies éventuelles.

Contrôlez aussi le VPT, la licence d’utilisation, le certificat énergétique, les travaux votés et les charges de copropriété.