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SI trouver une location n’est pas facile, l ’achat d’un bien au Portugal est un processus relativement simple. Cependant cette destination est désormais extrêmement prisée des français. Les prix explosent à Lisbonne et dans l’Algarve et le reste du pays devrait aussi suivre cette tendance mais dans une moindre mesure tout de même. Il est encore temps de faire des bonnes affaires dans l’immobilier au Portugal.

centre ville PortoLe rôle du notaire et de l’avocat

Au Portugal, lors de la promesse de vente, le notaire se contente d’authentifier les signatures et le règlement financier entre vendeur et acheteur. Il n’intervient qu’à la fin pour le contrat final.

Il est donc conseillé de recueillir toutes les informations avec un avocat (ou votre banque en cas de crédit demandé) auprès du registre de la propriété et de la Mairie. Il devra également s’assurer que les taxes et charges de copropriété sont à jour.

Si vous achetez à un particulier

Rendez-vous à la Mairie, “Câmara Municipal”, du lieu de situation du bien immobilier, et demandez les permis de construire et d’habitation, “Licenças de Construção e de Habitação do imóvel”. Vous obtiendrez alors le document qui prouve que le bien a été édifié dans la légalité : “o Alvará da Licença de Utilização”. Les propriétés construites avant 1951 sont exemptées de cette exigence.

Pour vérifier que le bien n’est ni hypothéqué, gagé, ou loué, que le vendeur est bien le propriétaire du bien, vous pouvez vous rendre au Centre des Impôts, “Finanças”, situé dans la municipalité ou district du bien immobilier.

Il peut aussi y avoir une fiche technique (ficha técnica de habita- çao) qui reprend les caractéristiques techniques et fonctionnelles de l’immeuble. Tous les logements qui ont été achevés après le 30 mars 2004 doivent avoir une FicheTechnique, qui donne les détails techniques sur la construction, l’isolation, les matériaux, les fournisseurs, etc. Ce document est fourni par le vendeur. Un certificat énergétique est aussi nécessaire et remis à l’acheteur.

Si vous passez par une agence immobilière

En traitant avec une agence immobilière, vous demandez bien sûr les documents cités plus haut à votre agent immobilier. Il n’est pas rare de tomber sur un agent bilingue français portugais. L’agence immobilière doit avoir un Numéro AMI “Associação de Mediacão Imobiliária” (L’Association de l’Immobilier au Portugal), délivré par l’Institut de la Construction et de l’Immobilier – l’INCI.

Si vous demandez un crédit bancaire

Dans ce cas la banque va vérifier les documents avant de pouvoir prendre une hypothèque, c’est très rassurant et correct.

Les deux documents principaux sont :
• le certificat d’enregistrement de propriété au cadastre (codigo de acesso à certidao do registro predial) avec la description du bien et son inscription au nom du vendeur. Ce document est un extrait du cadastre d’urbanisme (Conservatória). Il indi- que notamment l’identité du bien et si la propriété est grevée d’une hypothèque en cours. Il y a une description des don- nées enregistrées de la propriété (domaine de la construction et des terrains, type, emplacement, frontières), qui devrait cor- respondre à la propriété réelle.
• le document d’identification fiscale du bien (Cadernata Pre- dial) document cadastral. Document d’immatriculation du bien qui précise la situation du bien, localisation, surface, composition, propriétaire. L’enregistrement financier de l’éta- blissement, qui doit concourir avec les détails sur le registre foncier donne également des informations à propos de la va- leur patrimoniale (valeur imposable). Ce document est obte- nu aux services des impôts (Finanças). 

maison moderneProcessus d’achat immobilier

Vous avez trouvé votre bien. Vous devrez signer un “Contrato de Promessa de Compra e Venda” contrat de compromis de vente. C’est le document légal qui fixe les conditions de la vente. Ce contrat est sous seing privé, il est recommandé de reconnaître les signatures chez un notaire.

Entre 10 à 12% de dépôt doivent être alors réglé par l’acheteur directement au vendeur. Si vous vous rétractez après la signature de l’acte vous en perdrez le montant. Mais si le vendeur décide de se rétracter après la signature du contrat, il devra régler le double du dépôt.

Chaque acheteur doit obtenir un identifiant fiscal “no contribuinte”. Si vous n’avez pas d’adresse au Portugal, il vous sera demandé d’avoir un représentant fiscal (avocat, comptable ou personne de votre connaissance).

Une date sera fixée pour la signature du contrat de vente, appelée «Escritura de Compra e Venda». C’est généralement de 3 à 4 semaines après le compromis de vente. C’est cet acte qui fait devant notaire.

Avant l’acte de vente, vous devrez vous acquitter d’une taxe municipale appelée IMT (Imposto municipal sobre Trans- missões) et de l ÍS (Imposto de Selo). Cette taxe est payable au bureau des impôts le plus proche de votre propriété. Au Portugal les transactions immobilières ne sont pas assujetties à la TVA.

L’acte définitif de vente “a Escritura de compra e de venda” se fait auprès d’un notaire. Celui-ci s’assure alors de la légalité de la transaction. Dès que vous aurez acheté la propriété, le no- taire vous enregistrera comme propriétaire au registre national.

Impôts et taxes lors de l’achat de votre bien

Les frais d’agence sont payés par le vendeur. Les coûts suivants seront engagés :

  • Frais juridiques : entre 1,5 et 2% du prix d’achat
  • Frais de notaire et d’enregistrement : entre 1,5 et 3% du prix d’achat
  • Droit de timbre (imposto de selo) : 0,8% au cours prix d’achat majoré de 0,6% par rapport au montant du prêt hypothécaire s’il y a lieu.
  • IMT (Imposto Municipal sobre Transaçãoes onerosas de imoveis) : il s’agit de l’impôt municipal que vous devez payer lorsque vous achetez un bien
  • MI (Imposto Municipal sobre Imoveis) : taxe foncière. elle est calculée sur la Valeur Patrimoniale Tributaire (VPT), inférieure au prix d’achat. 0,8 % pour les immeubles ruraux et 0,3 à 0,5 % pour les immeubles urbains.

Vous pouvez bénéficier de l’exonération de l’IMI durant 3 ans en demandant aux Finanças

Pour l’achat d’une résidence secondaire

Le statut RNH signifie que vous devez vous installer complètement au Portugal. Il n’est, bien-entendu, pas interdit de conserver une ou plusieurs résidences secondaires en France. Cependant, n’oubliez pas de bien faire les choses, en déclarant votre résidence au Portugal, sinon le gouvernement français pourrait requalifier votre expatriation en prouvant que votre foyer fiscal est toujours en France.

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