Les prix de l’immobilier au Portugal sont ils encore légers ? Peut-on encore acheter et faire de très bonnes affaires ? Est-ce devenu trop cher ? Si oui, partout ou seulement à certaines places?

Bref, faut il et peut on encore acheter de l’immobilier au Portugal ?

J’avais déjà fait des articles sur le sujet dont celui-ci, toujours actuel : « Investissement immobilier au Portugal, les raisons cachées« .

Nous allons essayer de répondre à ces questions à partir de notre expérience, des multiples demandes de nos clients, des visites faites, des acquisitions et signatures réalisées. Après tout, on peut tout dire, tout lire mais ce que nous savons vraiment c’est ce que nous faisons concrètement.

Mais d’abord comprenons ce qui s’est passé au Portugal. Reprenons l’histoire même du Portugal pour comprendre, pour bénéficier d’un point de vue très large qui peut influencer les prix. Au delà des envies de gagner plus d’un propriétaire, au delà même de la qualité du bien lui-même, il y a toujours des causes profondes, quasi invisibles.

Un peu d’histoire du Portugal

Sans remonter aux temps les plus anciens, rappelons que le Portugal à commencé en  1143. Le Traité de Zamora est  l’acte d’indépendance du Portugal signé le 5 octobre 1143 à Zamora. Les frontières du pays ne dépassent pas Coimbra à l’époque.

Autant dire que le Portugal est un pays assez neuf en comparaison de ses voisins européens.

Ce pays a eu des époques très fastes, un développement économique et culturel réel, très fort lorsque les rois portugais obtenaient une stabilité, une paix. Par exemple le long règne de Denis I^er (1279-1325) permet d’asseoir les institutions et impose le Portugal comme nation. Le règne de Jean I^er (1385-1433) marque le début des grandes conquêtes maritimes et de l’apogée du royaume. Le pays le doit en grande partie à ce monarque cultivé qui transmet à ses enfants sa soif de connaissances. C’est l’époque de l’expansion et des grandes découvertes.

Henri le navigateur dirige ces voyages jusqu’en 1460. L’avance prise par les Portugais est rendue possible par le fait que la France et l’Angleterre sont plongés dans la guerre de Cent Ans et que l’Espagne parachève sa reconquête. A cette époque le petit pays portugais est EN AVANCE sur ses voisins.

En 1555, le pays est compté comme le plus riche d’Europe. C’est une période de croissance démographique. Le Portugal compte alors à peu près 1,5 million d’habitants. Au début du xvii^e siècle, Lisbonne est la 4^e ville d’Europe en nombre d’habitants. Le pays est devenu une grande puissance navale et commerciale.

Mais le handicap démographique, momentanément occulté par une incroyable organisation, se révèle trop important. Le pays manque d’administrateurs comme de soldats, de marins ou de marchands. Les très grandes qualités des portugais, leur fantastique esprit d’aventure et même leurs connaissances (l’académie de la mer à Sagres) ne peuvent compenser l’absence de la quantité d’hommes. Une base arrière trop petite, pas assez peuplée ne suffit pas, même avec un peuple aussi génial.

Le Portugal se révèle trop faible pour assurer la demande grandissante de marchandises en Europe. Il y a eu ensuite de belles époques, riches de l’or et des produits d’Asie puis du Brésil mais aussi une certaine décadence, beaucoup de troubles, de guerres avec une participation au conflit 14-18 au côté des alliés.

Finalement le 28 mai 1926, un coup d’État militaire dirigé par le général Gomes da Costa met fin à la République puis en 1928 un certain António de Oliveira Salazar arrive au poste de ministre des Finances. Salazar impose petit à petit son autorité sur le gouvernement jusqu’à détenir entre ses seules mains la destinée du Portugal pour les quatre décennies suivantes. 40 Ans de dictature !

Le Portugal va stagner, échappant toutefois à la guerre de 39-45 mais perd ses forces à essayer de maintenir son empire colonial. La situation du pays s’aggrave encore en 1972 et 1973 : le pays est touché par la crise mondiale. Enfin le 25 avril 1974, au petit matin, le régime salazariste est renversé par un coup d’État militaire. La démocratie va se mettre en place définitivement mais avec beaucoup de chaos.

On peut dire que le Portugal a raté totalement les trente « Années Glorieuses » de la reconstruction européenne après la seconde guerre mondiale. Il passe à côté, n’étant pas prêt dans ses structures politiques et économiques.

Le 12 juin 1985, le Portugal signe son adhésion officielle aux Communautés européennes. Cette adhésion impose au pays de profonds ajustements pour rattraper son retard économique. En 2009 la situation financière du pays est critique. Le déficit public est passé en un an de 2,7 % à 9,4 % du PIB.

En 2011, l’Europe va venir en aide avec en contrepartie un plan d’austérité drastique (privatisations, baisse des salaires de la fonction publique, plafonnement des aides sociales, augmentations des taxes). Les prix de l’immobilier au Portugal sont au plus bas, avec beaucoup de faillites et saisies pour le propriétaires portugais. C’est très difficile et c’est très récent.

La suite sera un très beau redressement, mené par des gouvernements de droite et de gauche, stables.

Quel rapport entre cette histoire et l’immobilier ?

D’abord cela ne fait pas de mal, si vous pensez vous installer au Portugal, d’en savoir l’histoire et d’en comprendre les conséquences. Il faut comprendre son pays d’adoption.

Le Portugal a été une des plus riches pays d’Europe, avec des réalisations, une culture remarquable, un esprit de découverte au plus haut de toute l’humanité. Un GRAND pays mais trop petit en nombre d’habitants pour tenir dans le temps. Pire cette expansion lui a coûté trop d’énergie pour essayer de la maintenir tout en lui faisant vivre une richesse ne provenant pas d’une réelle industrie. C’est équivalent à la malédiction du pétrole qui ne permet généralement pas le bon développement d’un pays.

Et pour arriver à notre thème d’aujourd’hui, les prix de l’immobilier au Portugal, il suffit de se rendre compte que le Portugal a manqué le grand boom européen de l’après guerre. Quand tous les autres pays reconstruisaient et se développaient économiquement, le Portugal, qui n’avait pas été détruit, végétait et stagnait sous sa dictature. Souvent une guerre c’est aussi une occasion de mieux repartir.  Pire encore, sa population active, dynamique émigrait en masse.

Logiquement les prix de l’immobilier voire la construction même ont stagné.

Aucune barre d’HLM au Portugal, aucun lotissement résidentiel à cette époque pourtant récente. La construction est resté artisanale, familiale pour notre bonheur. Sauf en Algarve qui a commencé à se développer vers 1965 (ouverture de l’aéroport de Faro) et réelle volonté de l’état salazariste.

Et juste pour le bonheur de l’histoire, savez-vous que la fréquentation étrangère de l’Algarve débute dans les années 1920-1930 avec l’arrivée d’une petite communauté anglo-saxonne rassemblée autour des stations thermales et d’une station typique de la fin du XIX^e siècle, Praia da Rocha. J’ose à peine imaginer comme ce devrait un paradis !!

Et finalement malgré l’adhésion européenne en 1985, le véritable renouveau a commencé après 2011.

Autant dire que les prix, les salaires et donc nos prix immobiliers au Portugal étaient très en retard sur les prix immobiliers européens. Alors oui, c’était l’époque pour acheter au Portugal pour faire de très bonnes affaires. 

Sans compter que les lois sur les locations, qui empêchaient les propriétaires de louer plus cher ont conduits à ceux ci à renoncer à tous travaux sur leurs biens. Les grandes villes, Lisbonne et Porto, avaient jusqu’à peu de temps énormément de biens en déshérence, en ruine. En plein centre ville. Donc un marché superbe en terme de bonnes affaires à reprendre.

Il en reste que certains pensent encore le Portugal comme un pays en retard, avec des prix immobiliers très légers. Curieusement ce sont souvent des portugais qui ont émigré sous Salazar et donc très bien installé en France et ailleurs qui voient encore le Portugal avec leurs souvenirs de l’époque où ils mourraient de faim et sont partis en catastrophe, sans rien.

Or cette page est bien tournée et les événements vont très vite. Au delà même du rattrapage des prix.

L’histoire fait le pays et en conséquence l’immobilier et les prix immobiliers au Portugal.

Et actuellement quels sont les prix de l’immobilier au Portugal ?

Ce graphisme est déjà dépassé. 2019 est déjà loin. La période des prix bas est finie. Parfois certains me parlent de maisons à 30 000 euros, 50 000 euros ? Même des ruines valent parfois plus.

Je ne dis pas qu’il existe des occasions, principalement des maisons qui peuvent être refaites sans trop de coûts et en dehors des zones très actives, très, trop demandées. Il y a aussi des maisons familiales que personne ne songe à vendre, trop isolées. Voire sans les réseaux électriques. Il existe certainement, mais pas plus qu’en France, des biens aux prix très bas à cause de conditions spéciales. Un peu comme en Creuse, Lozère, etc.. Pas mieux mais avec le soleil ! Et l’accueil des portugais. C’est vrai que ce sont de vrais avantages.

 Mais Internet existe, les propriétaires portugais sont parfaitement au courant des prix de l’immobilier au Portugal. Partout. N’attendez pas de miracles.

Ne venez pas chercher, ne nous demandez pas des biens superbes et bien placés à des prix très légers. C’est de l’histoire ancienne.

Si votre budget est très léger et que vous savez reconstruire,  allez y seuls, prenez votre temps, parcourez la campagne profonde, vous trouverez certainement.

Ce sera long, probablement compliqué, vous devrez parler portugais et ce ne sera pas dans les zones habituelles, près des grandes villes, près de la mer. Ce sera dans des villages isolés, des vallées un peu perdues. Bon les routes sont toujours correctes mais longues à parcourir avec les virages et les pentes. J’en connais beaucoup ainsi dans le Centre, le vrai Centre du Portugal. Et c’est sympa.

Mais… saurez-vous y vivre ?

Notre position est claire : Pour une maison correcte dans une zone active et sympathique, les prix immobiliers au Portugal commencent à 100 K€ voire 150 K€ minimum.

Le Portugal est devenu un pays moderne, à peine en retard (et en avance dans certains domaines) sur l’Europe.

Alors c’est fini ? Déjà que le RNH est monté de 0% à 10 %, alors si les prix sont aussi chers qu’ailleurs ?

NON, les prix de l’immobilier au Portugal restent très attractifs en comparaison des zones chères d’Europe : Grandes villes, littoral breton ou méditerranéen, etc ..

Ne me faites pas dire ce que je ne dis pas : Le Portugal reste bien moins cher que beaucoup de zones européenne mais ce n’est plus un pays à la traine de l’Europe.

Donc on sait trouver de très beaux biens immobiliers entre 150 et 300 K€ et, au dessus de ces prix, de vrais palais . Bien placés, en état, bien construits. Souvent à emplacement égal (ville, mer, belle vue,..) je dirais 2 fois moins cher qu’en France. Mais pas 30 K€ !

Si vous vendez une maison en Europe, vous pourrez racheter une bien plus belle maison pour le même prix.

Vous êtes sûr d’être gagnant au change.

Et avec d’autres avantages que le soleil et l’accueil, que la vie moins chère, que l’absence de taxes comme la taxe d’habitation. Vous aurez une belle évolution potentielle de la valeur de votre bien et la sécurité physique et financière. Et ça, c’est ENORME !

Développons pour ceux qui me lisent jusqu’ici :). Je sais c’est un peu long mais il y tant à dire. Et maintenant, pour les courageux, voila les nouvelles essentielles.

Et l’évolution actuelle des prix de l’immobilier au Portugal ?

Et là, c’est autre chose : certains biens explosent même à la hausse !

Il y a un autre phénomène général mais qui impacte plus fort encore le haut de gamme. L’inflation et même une inflation très spéciale des investissements pour se protéger des temps qui viennent.

« En août, le taux d’inflation était de 5,2% aux Etats-Unis et devrait être à 3,4% en septembre dans la zone euro (4,1% en Allemagne). Cette inflation dépasse de loin les prévisions d’inflation réalisées en début d’année. » Article La Tribune ici.

« L’indice de la FAO a atteint son plus haut niveau en dix ans. Les produits de base tels que le blé ou l’huile de palme ne rencontrent pas la demande, ce qui fait grimper les prix des denrées alimentaires. Les prix ont augmenté de 32,8% en un an ». Voir ici tout l’article.

Ou bine ceci : « Les serres néerlandaises sombrent dans l’obscurité alors que la crise énergétique s’aggrave ; les craintes d’inflation alimentaire s’intensifient en Europe » voir ici l’article.

N’imaginez pas une seconde que cela ne puisse pas impacter sérieusement les prix immobiliers au Portugal.  Et c’est déjà visible ! Et pas seulement les prix mais aussi les paix ou tensions sociales.

Nos exemples actuels :

Nous avons été récemment très choqué par la modification du prix d’un bien que un de nos acheteur avait choisi. Modification à la hausse APRES l’accord verbal. Cela ne se fait pas, il est interdit en France d’augmenter le prix négocié et affiché. J’en suis désolé.

Mais, en ayant connaissance du marché ACTUEL portugais par toutes les transactions et visites que nous faisons, y compris au Nord du pays, j’ai maintenant une vision différente et étonnante du marché actuel.

Ce revirement du vendeur répond à la situation du marché immobilier au Portugal et non à une volte-face individuelle.

Il y a eu un changement brutal à cette rentrée, après Août. Des mots comme « pénurie de main d’œuvre », « pénurie de matériaux de construction » n’existaient pas auparavant. L’inflation non plus depuis des années.

Eh bien, tous ces mots sont redevenus actuels, brutalement. Et c’est seulement le début. Ne croyez pas ceux qui vous rassurent en disant que c’est temporaire !

Les prix des devis au Portugal comme en France sont valables 10 jours au plus. Le bois a augmenté de parfois 10% par ..mois ! Et souvent il faut prendre ce qu’il y a et oublier les produits complexes (comme le Sarking pour isoler les toits par l’extérieur, introuvable et pour longtemps).

Et c’est l’inflation qui commence à bien monter. 4% en Angleterre, France et même en Allemagne ! Jamais vu depuis des dizaines d’années. Et quand l’inflation sort de la boite, elle n’y rentre pas facilement. Vous le savez certainement.

Je crois que le marché immobilier au Portugal a totalement changé et les prix vont augmenter fortement. Comme ailleurs mais ..

Il y a deux raisons en plus et particulières à ce pays :

2. Le Portugal est un pays en paix, qui va le rester. Quelles que soient les situations des crises au niveau mondial, le Portugal est depuis un siècle resté à l’écart des conflits, y compris des confits sociaux. Aujourd’hui, il y a partout des nuages très noirs. Investir dans un pays un peu à l’écart, autosuffisant au niveau alimentaire, très résilient, avec une population très paisible et travailleuse, est une grande sécurité. Qui pourrait en fait n’avoir pas de prix si, ailleurs, les choses vont mal.
3. Il y a manifestement une ruée d’acheteurs étrangers (Asie, Europe, …) pour placer de l’argent dans la pierre au Portugal. C’est un réflexe de sécurité pour éviter la perte de valeur financière. Car l’inflation ce ne sont pas les prix qui montent mais c’est l’argent, la monnaie qui perd sa valeur. Ceci surtout pour le biens les plus chers.

L’investissement dans des biens immobiliers au Portugal ne reflète plus seulement la valeur intrinsèque des biens.

Comme les actions boursières qui depuis quelques années ne reflètent plus les bases économiques réelles des sociétés cotées.

Connaissez-vous les « licornes » ces Start Up valorisées au dessus d’un milliard d’euros ?

Dans le domaine boursier : Il y a la Start Up Sorare qui vaut 3,7 milliards d’euros, 3 ans après sa création en 2018 ! Et que fait Sorare ? Cette très jeune société française a réinventé, parait-il, le business des cartes virtuelles de footballeurs. Valeur du marché = 3,7 milliards € !! Y a-t-il une valeur réelle ? Des bénéfices réels ? Des cartes de footballeurs virtuelles (même gérées avec une blockchain), ce n’est pas une invention technologique extraordinaire.

Dans l’immobilier au Portugal, Filipe, un de nos partenaires Casa Vergao dans le Nord, a proposé sur l’insistance de son client acheteur un prix PLUS élevé que celui que le vendeur demandait.

Lamya et Philippe ont de multiples exemples de biens qui partent très vite à des prix nouveaux pour des biens déjà chers. Ceci est surtout valable pour des biens haut de gamme, plus de 1 M€. Biens qui sont des refuges financiers.

Ils m’ont parlé de ces Philippins qui ont acheté à 3,5 M€. Certes il y a des Philippins riches mais ma femme, qui est d’origine Philippine, m’a ajouté : «Je ne suis pas étonnée, les patrons philippins de mon amie ont acheté récemment aussi 2 maisons en Espagne, même niveau de valeur ». Cela, c’est de l’investissement de sécurité parce que l’Asie est devenue une terre risquée.

Bref, le bien que vous pouvez aimer « vaut » une certaine somme mais il n’y a pas de vraie valeur, de prix certain, objectif.

Les estimations au M2 sont celles des prix au passé. D’un passé qui n’existe plus. Ces moyennes n’ont de sens que lorsque le marché est stable. Ce n’est plus le cas. Or il y avait déjà 10 % d’augmentation de l’immobilier portugais pendant ces 10 dernières années, pendant ce marché calme ! Demain, ce peut être facilement 20 % mais aussi 50% par an !

Le vendeur dit que ce bien vaudra bien plus dans 6 mois. Il a probablement raison. Ce n’est pas sa valeur qui monte, c’est la monnaie qui baisse et perd de sa valeur. Et de plus en plus vite.

Voila c’est MON opinion, avec MA connaissance des derniers mois, sur de multiples interactions vendeur/acheteur et exemples immobiliers au Portugal.

Et mon opinion est que, si vous le pouvez, vous faites une excellente affaire si vous achetez sans trop tarder.