Investissement immobilier au Portugal, les raisons cachées

par | 17 Juin 2021 | Général, Immobilier

Evolution du prix de l’immobilier résidentiel au Portugal entre 2008 et 2019

L’investissement immobilier au Portugal est reparti très fortement. Nous avons des francophones qui vendent l’immobilier dans leurs pays respectifs et rachètent au Portugal. Parfois pour des sommes importantes, étonnantes. Des retraités certes comme avant mais pas seulement. Examinons avec notre expérience, limitée mais certaine, ce qui se passe au Portugal.

Nous sommes plutôt débordés de demandes très variées, très occupés de recherches diverses et les ventes sont rapides. En fait nous travaillons à court terme en permanence car les biens partent très vite. Les prix restant raisonnables encore.

Bref ça bouge et je voudrais dans cet article qui interrompt pour une semaine ma série des régions portugaises, tenter d’expliquer ce qui se passe. Mais aussi parler d’un futur proche.

J’aimerais sortir ma boule de cristal et y lire pour vous ce que certains sentent déjà et les frémissements de futurs probables. Pas toujours si agréables d’ailleurs sauf sans doute .. au Portugal.

Investissement immobilier actuel, les faits constatés

Si je fais un petit sondage de nos acheteurs et de leurs raisons d’investir, je constate des demandes bien plus variées qu’il y a 3 ou 4 ans.

maison avec piscine au Portugal

A cette époque, c’était très majoritairement des retraités attirés par le RNH, l’exonération totale sur 10 ans des impositions sur les retraites. C’était un appât fort attractif.

jeunes retraités

De plus les prix immobiliers étaient très doux, au début de cette vague dans les grandes villes. Donc il y avait à Lisbonne et Porto, des investisseurs en locatif touristique. Cela était la conséquence des anciennes politiques portugaises du crédit rare (2007, 2008) et des soutiens abusifs aux locataires. Voir mon dernier article sur l’évolution des prix immobiliers au Portugal.  Et ici sur l‘immobilier en général au Portugal.

Maintenant, nous avons des raisons bien plus variées.

 

  1. Il y a toujours nos retraités des pays du Nord qui revendent dans leurs pays d’origine pour une retraite au soleil et dans un pays moins cher, avec un RNH, un statut fiscal qui reste agréable à 10 % sur 10 ans. Mais ce dernier avantage n’est plus mis en avant avec autant de force qu’autrefois. 10 % c’est moins clair que 0% et parfois même à peine mieux qu’en France,  par exemple pour les petites retraites.
  2. Plus étonnant, j’ai souvent des demandes de futurs retraités. Ce qui change ? Certes des achats pour une retraite mais des années, parfois plus de 10 ans à l’avance. Des personnes qui ne seront pas sur place pendant des années, qui loueront en attendant, qui investissent très en avance. Nous allons analyser un peu plus loin leurs raisons.
  3. Il y a des investissement pour bénéficier d’exonérations fiscales mais c’est une toute autre population, celle des crypto-investisseurs. Car le Portugal a exonéré les plus-values sur les reventes de cryptos. Voir mon article précis ici. Alors évidemment quand on peut avoir 0% d’impôts sur une belle plus-value, ces personnes plutôt jeunes n’hésitent à se délocaliser. Et à investir leurs gains rapides dans la sécurité de la pierre portugaise. On peut aisément les comprendre vu les évolutions vers le haut mais aussi vers le bas des crypto-monnaies.
  4. Il y a aussi beaucoup plus de familles jeunes avec enfants, désirant s’installer au Portugal, en investissant dans divers biens : Maisons, commerces, fermes, simples terrains pour construire, etc.. Certaines familles n’ont déjà plus besoin de travailler à 40 ou 50 ans mais d’autres veulent redémarrer dans un pays plus agréable et plus travailleur.
  5. Dans cette direction, j’ai reçu un assez grand nombre de professionnels dans l’agriculture, maraichers, producteurs de fruits, pisciculture, etc.. Eux, cherchent des fermes, des terrains pour produire et exporter vers la France. Ils vont s’installer dans le Nord Est, comme vers Fundao.
  6. Enfin, j’ai de plus en plus d’ investisseurs aisés qui investissent dans de très belles maisons, villas avec leur famille. Certains veulent transférer leurs capitaux en achetant de l’immobilier portugais, quitte à tout revendre en France et sur des montants très importants. Leurs projets d’achats pouvant être des Quintas mais aussi des locations commerciales.
  7. D’autres investisseurs sont plus intéressés par la protection de leur capital, voire la possibilité d’exonération fiscale en cas de  transmission aux héritiers résidant au Portugal.

Bref, nous avions il y a 5 ans presque uniquement des retraités et maintenant nous avons une foule de personnes avec des intérêts très divers et des moyens aussi très différents. Souvent avec des montants d’investissement immobilier très importants.

Mais POURQUOI tant de nouveaux acheteurs immobiliers au Portugal ?

Ce qui est impossible ou déconseillé

Je dois dire qu’il y aussi beaucoup de personnes qui voudraient faire un investissement immobilier au Portugal mais qui n’en ont pas les moyens.

Je reçois très souvent des demandes avec des budgets potentiels trop légers. Or l’immobilier portugais n’est pas moins cher que celui des provinces françaises, non touristiques, délaissées comme la Creuse, la Lozére, etc.. Ou alors ce sera une ruine à reconstruire, un terrains aux documents de propriétés quelque peu flous, un endroit qui semble idyllique mais aux contraintes cachées (eau, climat, éloignement,..).

L’immobilier portugais est beaucoup moins cher que l’immobilier français (ou Belge, Suisse,..) dans les bons emplacements, sur la côte, dans les belles villes, etc.. Pas moins cher que dans des endroits délaissés en France, qui sont souvent en fait fort agréables mais sans activités économiques ni touristiques.

De même les voitures d’occasion, les meubles des brocantes sont bien moins chères en France. La demande en France est forte et chère sur tout ce qui est correct et au dessus, très faible sur le reste et l’occasion. Ce n’est pas le cas au Portugal, ce serait même l’inverse.

Il est toujours possible de louer pour vivre ici mais c’est plus difficile de louer une maison sauf dans les terres intérieures. Et même dans ces endroits reculés, ce n’est pas facile à trouver.

Certes la vie est moins chère globalement mais pas sur tous les budgets. Et les aides pour vivre sont inexistantes,  surtout pour des “étrangers”.

S’installer au Portugal demande un capital minimum

Mon avis est certain : Sans un capital d’au moins 100 K€ pour un investissement immobilier, il n’est pas intéressant de venir acheter ici parce que ce que vous trouverez ne sera pas mieux qu’en France et que, comme vous êtes étranger, vous aurez plus de frais. Frais d’installation, de découverte du pays, des services, des entreprises, etc..

Oui la vie peut être moins chère, la météo plus agréable, les gens accueillants mais l’administration est plus difficile à gérer, l’électricité est chère et vous coupe tout au moindre impayé, les voitures, les péages aussi, etc..

Certes les portugais les moins aisés peuvent très bien vivre ici, avec des salaires très légers, mais parce que c’est leur pays et qu’ils savent faire. Ils peuvent souvent avoir une maison de famille. Mais un “étranger” sera bien plus pauvre ici avec un budget trop léger que dans son pays. Je ne sais si mes propos sont politiquement corrects mais c’est une réalité.

Les seules personnes qui pourraient réussir ainsi sont ceux qui, jeunes encore, vont vivre très, très simplement. Comme ceux qui en France vivent, survivent avec un RSA et de la débrouille. Mais ici pas de RSA, alors ??

Quels secrets cachent ces demandes d’investissement immobiliers ?

 

Secret N° 1 : Une demande de rendement

La crise Covid a quelque peu  “douché” les investisseurs touristiques avec au moins une année blanche. Mais cet été repart très bien, sans les anglais coincés par une politique sanitaire débile du “Tout Vaccin” qui ne marche pas. Avec le temps reviendra donc un rendement des locations touristiques car les atouts climatiques et balnéaires restent bien là. Et les vols bon marché aussi. Fort redémarrage dés cet été d’ailleurs !

L’exonération des crypto-monnaies est une mesure très intelligente qui draine des personnes jeunes qui ne seraient pas venu et qui du coup investissent en immobilier. Il n’est par contre pas certain que cette mesure résiste longtemps aux dictats des autres pays européens. Et que les gains soient aussi rapides et positifs.

De nombreuses cultures agricoles sont en développement et proposent de bons rendements dans des niches rares : Pignons de pin, amandiers, oliviers et huile d’olive de grande qualité, vins toujours meilleurs et appréciés, etc..

Il y a des grandes propriétés accessibles à des prix fort intéressants et qui peuvent être développées grâce aux méthodes modernes d’irrigation. J’en ai vu en Alentejo qui étaient, sur des étendues immenses, des investissements manifestement réfléchis et très importants. Mon ami français de Lisbonne qui connait très bien les grands domaines m’a dit : “Je ne sais exactement combien les pignons rapportent, mais celui qui fait ça dans mon coin possède la seule Ferrari du coin” !

Quant à l’investissement immobilier dans les activités commerciales, il est dopé par le SMIC portugais très (trop) faible. En effet, ces salaires faibles permettent une forte économie locale mais aussi exportatrice. Ajoutons que les portugais sont très courageux au travail, résilients et stables ce qui donne des loyers certains et constants.

La demande en location à l’année, non touristique, est toujours forte. Il n’y a pas assez de logements locatifs et particulièrement pour les étudiants. En location touristique, les biens les plus beaux en Algarve sont loués très chers mais sur des périodes plus courtes.

Bref il y a beaucoup de secteurs où l’investissement immobilier au Portugal offre de bons rendements.

 

Secret N° 2 : Une demande de sécurité

 

Un point sur lequel tous se retrouvent c’est la demande de sécurité.

Les retraités actuels veulent une vie sans agressions, sans vols, sans risques immédiats.

Et ils la trouvent au Portugal, pays particulièrement tranquille sur ces plans là. Aujourd’hui et certainement demain. Car les causes qui provoquent la montée des violences et des agressions dans le Nord de l’Europe (pour ne pas dire la France car elle n’est pas seule dans ce cas même si peut-être bien le pire pays) n’existent pas au Portugal. Pour être clair et direct, il n’y a pas (ou très peu) d’immigration non assimilable culturellement. Mais aussi aucune fracture sociale, pas de disputes pour savoir qui est portugais et qui ne l’est pas.

Comme indiqué souvent dans mes articles, voir ici par exemple, le Portugal se transforme en pays moderne TOUT en conservant ses racines culturelles profondes. Ici il est possible d’être dynamique, “branché” et très moderne tout en respectant les rituels portugais, la religion catholique, la tonalité de la musique portugaise, etc.. J’ai toujours vu les fêtes ici suivies et partagées par tous :  jeunes et anciens, hommes et femmes, tous les milieux sociaux. La famille est et reste une pièce centrale dans ce pays. On est portugais sans aucun doute et avec fierté !

Et si on parle des fêtes et rassemblements, j’ai toujours été stupéfait du calme des foules, de l’absence presque totale de police voire même d’encadrement. J’ai souvent parlé de ces fêtes comme ici à Golega.

C’est ça aussi la sécurité, que le peuple puisse se retrouver ensemble, juste normalement, sans aucun risque de débordement. Je ne parle même pas d’attentats, de crimes racistes, etc.. Juste de calme dans une vie sociale normale partagée par tous. Nos retraités ont toujours découvert que la sécurité au Portugal est celle de la France des années 50 !

L’investissement immobilier veut aussi un pays calme et stable

Evidemment Il n’y a pas que les retraités qui aiment ce calme. Les investisseurs avisés adorent aussi la stabilité du Portugal. C’est la meilleure garantie que leur capital reste constant et même en croissance.

Or la situation politique portugaise est particulièrement satisfaisante avec un président Marcelo Rebelo de Sousa, très apprécié et même aimé et un premier ministre avisé et bon gérant Antonio Costa. Or le respect des institutions débute avec le respect de ces représentants. Je suis plein de honte et de tristesse puisque je suis de nationalité française de devoir comparer nos représentants respectifs.

Marcelo au bain seul

Le très respecté président portugais Marcelo, à la mer, seul, sans gardes du corps

Or la stabilité globale d’un pays découle du respect puis de la gestion des représentants. De leur accord profond avec leurs peuples. Il y a tout lieu de penser que le Portugal va rester longtemps encore un pays très stable, socialement et politiquement. Donc un pays où l’investissement immobilier entre autres restera stable. Et il est presque certain que ce ne sera pas le cas dans pas mal d’autres pays.

Il se peut que le Portugal subisse des crises importées mais il y a beaucoup de chances qu’il soit, dans ce cas, un très précieux pays refuge comme il l’a déjà été dans les précédentes guerres mondiales.

 

Secret N° 3 : L’investissement immobilier c’est aussi une protection contre l’inflation

La sécurité c’est aussi une protection contre l’évolution des prix. J’en ai longuement parlé dans un précédent article, l’inflation menace sérieusement.

inflation

Je pense que les futurs retraités, les vendeurs de crypto-monnaies, les investisseurs aisés savent fort bien que les prix des produits et services vont monter. Les prix immobiliers vont aussi grimper. Et il est temps de consolider et d’investir dans la pierre, dans un pays stable.

Il y a d’innombrables signes qui font peur d’une trop forte inflation dont bien sûr la répétition des autorités qu’elle ne sera que transitoire. Nous savons depuis longtemps qu’il ne faut pas regarder ce qu’ils veulent bien nous montrer mais voir au delà de leurs slogans. Lisez des articles plus techniques et savants que les miens , Bruno Bertez par exemple ou Charles Gave. Je pourrais en citer tellement d’autres. Lisez ailleurs que dans la “presse mainstream” qui ne fait que raconter un discours politique sans réalité.

Je vous conseille d’ailleurs ce blog de Thomas Veillet, tous les matins c’est intéressant et amusant par son style débridé : ” La peur du moment, c’est que la FED tourne la veste ce soir, parce que trop de pressions inflationnistes dans tous les coins. Si l’on a encore le moindre doute sur le sujet, sur le sujet que l’inflation est en train de frapper à nos portes avec un bélier qu’utilise généralement le SWAT ou le RAID pour pénétrer dans un appartement rempli de trafiquants de drogue. Il suffit de regarder la dernière étude qui a été publiée sur l’endroit du marché où il y a « le plus de monde ».

Cet endroit ça n’est pas les cryptos, ça n’est pas la techno, ça n’est pas les titres de Wallstreetbets, c’est juste les matières premières. Et en général, ça ne se finit jamais bien, quand les investisseurs classiques commencent à bourrer la caisse sur de trucs comme le bois, l’acajou, le cuivre ou pire, l’uranium et la panse de brebis farcie ou le jus d’orange.”  article du 16 Juin 2021.

Mais ce qui est plus inquiétant c’est la montée probable des prix de l’énergie et surtout l’incroyable suicide européen qui consiste à empêcher les compagnies pétrolières à rechercher plus de ressources fossiles quand le monde entier ne sait pas vraiment utiliser d’autres énergies quotidiennement.

marc Fiorentino

La finance devenue subitement “responsable” va progressivement blacklister les compagnies pétrolières qui continueront à extraire du pétrole et qui ne se seront pas converties entièrement aux énergies renouvelables. Conséquence directe : les investissements dans le solaire, l’éolien et autres énergies renouvelables explosent. Et les investissements dans l’exploitation pétrolière s’effondrent. Les chiffres sont spectaculaires.

Or on ne va pas pouvoir se passer de pétrole avant un bon petit moment. Et, surtout si on refuse le nucléaire, il faudra (au moins) quelques décennies avant que les énergies renouvelables remplacent les énergies fossiles. S’ouvre donc une période de transition qui va durer plusieurs décennies. Une période de transition pendant laquelle le prix du pétrole peut s’envoler.

Le pétrole est déjà à son plus haut niveau depuis 3 ans. Et sur les marchés, les options d’achat de pétrole au-dessus de 100 $ (un pari sur le fait que le pétrole passe au-dessus des 100 $) explosent. C’est normal.
Les investissements dans l’extraction pétrolière sont tombés en 2020 à 330 milliards de $, la moitié de 2014. Et ces montants vont diminuer progressivement dans les années qui viennent.

Il n’y a pas de problème actuellement car les stocks accumulés pendant la pandémie sont encore pléthoriques. Mais après ? Après que les stocks se soient écoulés ? JP Morgan prévoit un déficit d’investissement dans le secteur de 600 milliards de $ minimum d’ici 2030.”

La transition énergétique risque bien d’être une époque très difficile avec des prix de l’énergie très hauts. Et donc une inflation très forte aussi. Relire l’article cité ci dessus de Charles Gave sur la corrélation prix de l’énergie et inflation. Il n’y a pas d’activité humaine sans énergie. Les prix de l’énergie seront le déclencheur de la grande inflation.

inflation

Nous voyons actuellement, après le confinement des mois passés et le retour d’une partie des étrangers au Portugal (sans les anglais coincés chez eux), une très grosse demande mais des prix encore très sages.

Un exemple frappant d’inflation immobilière actuelle

Et si on compare aux US, pays qui a créé de grandes masses d’argent et les a distribué largement, il y a de quoi se poser de graves questions.

Un blog sur ce thème ici : Une maison de trois chambres du milieu du siècle dans un cul-de-sac à Berkeley, en Californie, avec une vue imprenable sur la baie de San Francisco. Intéressant certes mais loin d’être unique et spéciale là bas.

Le prix?

Cotée à 1,15 million de dollars, la maison s’est vendue en deux semaines pour 2,3 millions de dollars en espèces, soit le double du prix demandé.”

investissement immobilier

“CNN rapporte  que 940 maisons américaines se sont vendues plus d’un demi-million de dollars au-dessus du prix d’inscription en mars, et 310 maisons aux États-Unis se sont vendues plus d’un million de dollars au-dessus du prix d’inscription au cours de CE SEUL MOIS !”

Donc .. probable importante augmentation des prix immobiliers

Nous sommes très certains que les prix au Portugal ne vont pas rester longtemps à ces niveaux très doux.

Il y a encore deux points qui devraient provoquer une hausse des prix : Des pénuries importantes de matériels dans le BTP et “La Banque centrale américaine répétait encore qu’elle ne remonterait pas ses taux d’intérêt, que la hausse de l’inflation ne serait que temporaire et qu’il ne se passerait rien avant 2024, au plus tôt.

Hier changement de programme. Une remontée des taux est dans les tuyaux pour 2023.” Et peut-être avant ?

Beaucoup de voyageurs ne viennent pas encore, l’investissement immobilier au Portugal est encore seulement en train de repartir. Vers quels niveaux ces hausse de prix immobiliers au Portugal ? Au moins 10 à 15 % par an (comme avant le Covid) et peut-être bien, bien plus.

C’est mon opinion après d’innombrables lectures sérieuses, maintenant vous le savez.

Secret N° 4 : l’investissement immobilier c’est aussi une demande d’agrément de vie

Et puis bien sûr les fondamentaux portugais vont rester : La superbe météo, l’air sans pollution en direct de l’Océan, le soleil si souvent. Et l’accueil portugais de ce peuple qui devient lentement une exception en Europe.

Et une preuve de cette excellence c’est la situation sanitaire envers le Covid.

Une seule grosse bouffée en Janvier à l’époque classique au Portugal des grippes et maladies respiratoire et puis plus rien. Vraiment plus rien et sans bruits, sans trop de confinement (à peine un respect de la mode mondiale pour ne pas trop se singulariser) et tout ça dans le calme, sans hystérie médiatique, sans médecins fous et statisticiens lugubres promettant l’extinction de la nation.

Covid Portugal

Ceci étant TOUTE l’évolution sur la pandémie Covid au Portugal (notez les même outils de mesure sans retouches alors qu’en France on change les règles sans cesse) avec un pic maximum de moins de 7000 hospitalisations au plus fort de la mauvaise saison, sans plus aucun cas de grippe par ailleurs. Curieusement. Actuellement presque plus aucun décès journaliers.

L’incidence des cas est devenue quasiment nulle sur tout le pays.

incidence Covid Portugal

Probablement une conséquence des excellents conditions de vie portugaises, de l’air et du soleil mais aussi de la nourriture saine dans un pays sain. N’en doutez pas, un jour les vraies comparaisons seront claires et les décisions de ceux qui peuvent choisir leur pays de résidence en tiendront compte.

Le Portugal est très bien placé, pour ce critère aussi.

 

Conclusion

Très long article mais l’état actuel puis l’évolution probable de l’investissement immobilier nécessitait tous ces éléments. Pour vous comme pour nous, ces investissements sont sérieux et doivent être sûrs. Aussi sûrs que possible.

A la fin, le Portugal semble probablement le meilleur pays pour un investissement immobilier en ce moment et pour le prochain futur prévisible.

Pour résumer :

  • Excellente situation sociale et politique,
  • Excellente situation sanitaire,
  • Très grande sécurité globale reconnue par tous,
  • Très bons rendements,
  • Très bonne protection contre l’inflation probable.

 

Que demander de plus ? 🙂

 

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2 Commentaires

  1. alain horlaville

    Mon cher Jean Claude
    Bravo pour votre article bien raisonné.
    Nous sommes au Portugal depuis 2018 et je vous suis depuis le départ.
    Nous sommes a Verdizela près du golf et sommes plus que ravis de notre décision de vivre ici.
    J’espère avoir l’occasion de vous rencontrer un jour.
    Très cordialement.
    alain horlaville

    Réponse
  2. EVELYNE

    Bravo Jean-claude pour ce super article.
    J’ai apprécié votre objectivité et votre franchise. Vous avez parfaitement mis en avant la réalité du marché portugais et de la vraie vie au Portugal ainsi que la réalité des prix ainsi que les différences avec la France.
    Bravo.
    Evelyne

    Réponse

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