Immobilier à Lisbonne

L’immobilier à Lisbonne est en ébullition. La ville cumule les centres d’intérêts : capitale commerciale et économique du Portugal, centre politique et financier, bord de mer, ville touristique phare. Les tensions sur le marché immobilier sont donc tout à fait logiques. La ville attire toujours plus de retraités, d’étudiants, de touristes, d’expatriés…

La ville préférée des expatriés français

Plus que toute autre capitale en Europe, Lisbonne plait aux Français. Elle est située à seulement 2 heures de vol de Paris et encore moins depuis de nombreux aéroports régionaux. Sur les 25.000 Français qui ont acheté au Portugal entre 2013 et 2016, ils sont plus de 50% à avoir choisi de s’installer à Lisbonne.

En quelques années, La ville s’est métamorphosée. Son centre historique est passé d’un état presque totalement délabré à une réhabilitation complète. La levée d’une loi encadrant les loyers en 2013 a enfin permis aux propriétaires d’effectuer les investissements nécessaires.

Désormais, les promoteurs immobiliers sont dans la place. Le chantier reste colossal. De façon informelle, on estime entre 4.000 à 5.000 le nombre d’immeubles restant encore à rénover au cœur de la ville, sans parler des quartiers de la petite ceinture. Bien sûr d’autres villes ont aussi les faveurs des français  à la recherche d’un bon achat immobilier au Portugal mais Lisbonne reste, avec l’Algarve, une destination qui à la côte.

Les prix de l’immobilier à Lisbonne

Malgré une remontée notable depuis deux ans, les prix restent attractifs dans l’hyper-centre à le comparer avec les autres grandes capitales européennes. Comptez en moyenne 5000 euros le mètre carré pour de l’ancien non réhabilité et entre 6000 et 9000 euros pour de l’ancien rénové selon les quartiers.

En cinq ans, les prix, dans le centre de Lisbonne ont été multipliés par quatre, selon l’association des agents immobiliers du Portugal, passant de 1500 à 6000 euros le m² en moyenne si on considère tous les types de biens : ancien rénové, neuf, à rénover, vue mer…

Tableau des prix de l’immobilier dans l’ancien rénové (dernier trimestre 2019) par quartier

Quartier

Prix moyen (€/m2)

Ajuda 3 800 €
Alcântara 3 800 €
Arroios 4 300 €
Anjos 3 500 €
Avenidas Novas 5 700 €
Belém 4 900 €
Campo de Ourique 5 400 €
Estrela 5 600 €
Marvila 3 500 €
Misericórdia 6 200 €
Parque das Nações 5 200 €
Penha de França 3 500 €
Santa Maria Maior 5 200 €
Santo António 6 500 €
São Vicente 4 000 €

Carte des prix de l’immobilier par quartier au 3ème trimestre 2018

Les prix ont fortement augmenté en l’espace d’une année. Cette carte des prix par quartier de Lisbonne et sa région en donne une vision. Source de l’image.

Carte des prix immo par quartier de Lisbonne

Les quartiers prisés par les français

Conséquence de cette envolée des prix de l’immobilier à Lisbonne : certains Français préfèrent désormais s’installer en périphérie de la ville plutôt que dans son centre historique.

Parmi les destinations les plus prisées, Seixal et Alcochete, respectivement au sud et à l’est de la capitale portugaise. Les prix au m² sont deux fois plus bas, situés entre 2800 et 3800 euros du m². Un prix abordable pour vivre en bord de mer tout en restant à proximité de Lisbonne. En effet, Seixal se situe à dix minutes de la plage et un quart d’heure en bateau du centre. Ces localités ont conservé le charme de petits villages authentiques. Idéal pour une famille.

A l’ouest de l’hyper-centre, la zone (appelée ici “freguesia” ce qui correspond à un regroupement urbain autour d’une paroisse) résidentielle d’Estrela reste l’une des moins chères. Pour trouver des prix encore plus bas, il faut aller à l’est dans la zone de Sao Vicente : le quartier populaire de Mouraria est en pleine rénovation.

La paroisse de Misericordia est plus chère car totalement réhabilitée depuis plusieurs années déjà. La zone englobe le quartier résidentiel de Santos et celui, plus touristique, du Bairro Alto qui attire une clientèle d’investisseurs.

Enfin plus au nord, la très recherchée freguesia de Santo Antonio reste une zone particulièrement prisée par une clientèle familiale aisée. De nombreuses réhabilitations sont d’ailleurs actuellement en cours de réalisation aux abords de l’avenue de la Liberté, une des plus belles avenues de Lisbonne.

Vue de Lisbonne côté Tage

L’investissement immobilier touristique

Si l’idée d’un investissement dans un meublé de tourisme à Lisbonne vous intéresse, sachez que vous n’êtes pas le seul. Avec l’explosion du tourisme, soit plus de 7 millions de visiteurs l’an passé, la ville s’est révélée comme un nouvel eldorado de la location saisonnière. Et pourtant… la ville manque d’hôtels.

En 2015, plus de 430.000 personnes ont loué via Airbnb contre 210.000 en 2014. Les particuliers français qui investissent dans le locatif de tourisme affichent un taux d’occupation annuel de 70% et des rendements de 5 à 6%.

Dans l’Alfama, l’un des quartiers historiques, plus de la moitié des logements sont loués via Airbnb. La municipalité a pris des mesure pour encadrer le phénomène. Depuis l’automne, impossible d’ouvrir un nouvel “Airbnb” sans obtenir une autorisation spécifique.. qui est donnée au compte goutte, uniquement quand un ancien Airbnb cesse son activité.

Conséquence directe de ce boum touristique : les prix flambent et deviennent inabordables pour les lisboètes qui quittent petit à petit la ville. Phénomène de gentrification déjà connu ailleurs.

Le marché immobilier d’entreprise de Lisbonne

Economie en pleine croissance, afflux de compétences et d’entrepreneurs… Les prix de l’immobilier d’entreprise flambent eux aussi à Lisbonne. Jones Lang LaSalle, cabinet de conseil en immobilier d’envergure internationale, estime que 3,3 milliards d’euros ont été investi dans l’immobilier à Lisbonne en 2018, soit une augmentation de 74% par rapport à l’année précédente. L’immense majorité de ces investisseurs sont étrangers à 94% et ont principalement acheté en 2018 des espaces destinés à accueillir des bureaux.

JLL a enregistré une hausse de plus de 25% des surfaces de bureaux disponibles à Lisbonne en 2018 par rapport à 2017, soit 210.000 m2 contre 165.000 en 2017. Les espaces les plus onéreux se trouvent bien entendu sur l’Avenida da Liberdade et dans le quartier de Baixa-Chiado.

Lisbonne manque toutefois d’espaces de grande dimension capables d’attirer des entreprises de grande dimension à la recherche d’open-spaces confortables pour le bien-être de leurs employés. Ce manque est particulièrement criant dans les zones commerciales importantes et a proximité des transports en commun.

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