Selon les statistiques de l’Insee (Institut national de la statistique et des études économiques) en 2020, il y avait environ 3,4 millions de résidences secondaires en France, représentant 10,6 % du parc total de logements en France.
Selon les chiffres officiels, les régions de villégiature les plus populaires sont la Bretagne, la Nouvelle-Aquitaine, l’Occitanie, la Provence-Alpes-Côte d’Azur et l’Auvergne-Rhône-Alpes.
Mis à part cette dernière, on constate donc que les régions littorales sont les plus populaires.
Dans cet article nous allons :
- analyser les zones les plus attractives pour investir dans une résidence secondaire
- identifier celles qui sont aussi les plus chères
- lister les critères à prendre en compte pour être sûr de bien choisir l’endroit idéal.
L’immobilier de bord de mer a le vent en poupe
L’air de la mer ragaillardi la santé des habitants et les portefeuilles d’actifs immobiliers.
Les notaires de France indiquent que depuis 2021, la hausse des prix de l’immobilier en bord de mer sont d’une amplitude jamais enregistrée sur les cinq dernières années dans la majorité des stations balnéaires françaises. Elle devrait se poursuivre en 2022 malgré un tassement probable en 2023 en raison de la hausse des taux d’intérêts.
La côte bretonne a enregistré la plus forte hausse des prix en 2021 soit +7,2 % suivie par la Manche +5,9% qui profite de sa proximité avec Paris avec un prix moyen de 3 110€/m².
En 2022, les taux de rotations dans les plus belles stations balnéaires comme Biarritz (3,5%) vont se réduire, il sera de plus en plus difficile de trouver un bien en vente ce qui met la pression sur les acheteurs.
Les prix des résidences secondaires varient considérablement en fonction de la région, mais ils sont généralement plus élevés dans les zones côtières et les régions touristiques populaires.
👉 Ce que vous devez savoir avant d’investir en bord de mer
Quels sont les avantages et les inconvénients d’un investissement immobilier en bord de mer en France ?
Les stations balnéaires de France attirent chaque année de nombreux touristes, ce qui en fait un marché potentiel intéressant pour les propriétaires.
Une résidence secondaire en bord de mer peut être mise en location saisonnière pour amortir les frais et permettre aux propriétaires d’occuper leur logement quand ils le souhaitent.
En revanche, les inconvénients liés à un investissement en bord de mer sont les coûts d’entretien, d’assurance et de taxes plus élevés que pour un bien immobilier situé à l’intérieur des terres.
Quel est le profil des propriétaires de résidences secondaires en France en 2022 ?
Les propriétaires de résidences secondaires sont principalement des ménages aisés, avec un revenu médian de 33 200 euros par an.
Les résidences secondaires sont souvent plus grandes que les résidences principales, avec une surface moyenne de 68 mètres carrés.
Les propriétaires de résidences secondaires sont plus susceptibles de venir de la région parisienne ou des grandes villes.
Quelles sont les stations balnéaires les plus prisées ?
Sur la façade ouest
La façade maritime ouest de la France va du Nord-Pas-de-Calais aux Pyrénées-Atlantiques. C’est la plus grande façade maritime européenne.
Dans le nord de la France, le département du Nord-Pas-de-Calais abrite des plages réputées telles que celles de Berck ou de Boulogne-sur-Mer. Avec un prix au m² de moins de 2200 €, c’est une des zones les moins chères et pourtant agréable.
En Basse-Normandie, dans le département de la Manche, le prix moyen au m² est estimé à moins de 1 700 €. C’est l’idéal pour se ressourcer au calme et au frais en période de canicule estivale.
C’est la façade atlantique qui attire le plus. Ses plages à perte de vue font le bonheur de station balnéaire réputées telles que La Rochelle, le bassin d’Arcachon, Biarritz et la côte basque.
En Charente-Maritime et dans les Landes, on peut encore trouver quelques villes situées au bord de mer pour un prix moyen au m² inférieur à 3 000 €.
Dans le sud de la France
ici, les prix bondissent. Le combo mer + montagne dédouble les appétits des investisseurs.
La côte ouest est attractive grâce à sa proximité avec l’Espagne et de quelques hauts-lieux touristique comme la ville fortifiée de Carcassonne.
Vous trouverez dans le département de l’Aude des prix au m² en moyenne inférieurs au reste de la côte méditerranéenne. Il faut s’éloigner un peu du bord de mer pour trouver un prix inférieur à 2 500 €.
Bien sûr, la région Provence-Alpes-Côte d’Azur est celle où le prix de l’immobilier bat des records. Saint-Raphaël, Sainte-Maxime Cannes, Nice… vous devez avoir un solide budget et de la patience pour y acquérir un bien de qualité. Le prix au mètre carré dans les Alpes-Maritimes va de 4000 € à plus de 15000 € pour Saint-Jean–Cap-Ferrat.
| Ville | Prix de l’immobilier au m2 (en euros) | Nombre de résidences secondaires |
|---|---|---|
| Saint-Tropez | 17 000 | 7 200 |
| Cannes | 13 300 | 16 800 |
| Cap d’Antibes | 12 500 | 3 200 |
| Ramatuelle | 12 400 | 3 000 |
| Villefranche-sur-Mer | 11 800 | 6 500 |
| Saint-Jean-Cap-Ferrat | 11 200 | 3 800 |
| Roquebrune-Cap-Martin | 10 800 | 3 400 |
| Beaulieu-sur-Mer | 10 000 | 2 300 |
| Menton | 9 800 | 9 600 |
| Antibes | 9 600 | 8 900 |
| Nice | 8 700 | 28 400 |
| La Ciotat | 7 800 | 4 800 |
| Bandol | 7 600 | 5 200 |
| Cassis | 7 400 | 5 200 |
| Le Lavandou | 7 400 | 10 100 |
| Hyères | 7 000 | 10 800 |
| Sainte-Maxime | 6 900 | 11 200 |
| Le Grau-du-Roi | 6 700 | 12 200 |
| La Grande-Motte | 6 600 | 13 200 |
| Saint-Cyprien | 6 500 | 7 200 |
| Département | Part des résidences secondaires dans le total des logements en 2019 (en %) |
|---|---|
| Corse-du-Sud | 39,9 |
| Haute-Corse | 35,7 |
| Pyrénées-Orientales | 28,0 |
| Aude | 25,3 |
| Alpes-Maritimes | 25,2 |
| Var | 25,2 |
| Vendée | 24,1 |
| Charente-Maritime | 22,1 |
| Landes | 20,5 |
| Hérault | 18,1 |
| Calvados | 17,9 |
| Morbihan | 17,9 |
| Côtes-d’Armor | 16,2 |
| Manche | 15,0 |
| Finistère | 13,6 |
| Pyrénées-Atlantiques | 13,5 |
| Gard | 13,1 |
| Loire-Atlantique | 10,5 |
| Guadeloupe | 9,7 |
| Gironde | 8,8 |
| Somme | 8,3 |
| Ille-et-Vilaine | 7,1 |
| Martinique | 6,5 |
| Bouches-du-Rhône | 4,6 |
| Seine-Maritime | 4,0 |
| La Réunion | 3,0 |
| Guyane | 2,7 |
Votre résidence en bord de mer moins chère et avec plus de soleil
Pour choisir votre résidence secondaire, vous pouvez aussi prendre en considération les atouts du Portugal.
Selon Numbeo, le coût de la vie au Portugal est généralement 33% moins élevé qu’en France. Cela signifie que les coûts de l’immobilier, de la nourriture, des boissons, des loisirs et des services sont tous moins élevés, ce qui peut être avantageux pour les propriétaires.
De plus, il y a des avantages fiscaux non-négligeables. Selon l’Association des Agents Immobiliers Portugais, les non-résidents qui achètent une propriété au Portugal peuvent bénéficier d’un taux d’imposition forfaitaire de 20% sur leur revenu locatif, tandis que les résidents français sont soumis à une taxe de 30%.
En outre, le climat chaud et ensoleillé du Portugal est un attrait majeur pour les propriétaires de résidences secondaires. Le Portugal a plus de 300 jours de soleil par an, ce qui en fait un lieu idéal pour profiter de la plage et des activités de plein air. Le climat doux est également bénéfique pour la santé, ce qui peut être un facteur important pour les personnes âgées.
Enfin, le marché immobilier portugais est en plein essor, avec une croissance des prix de l’immobilier de 10,3% en 2020, selon le Portuguese Real Estate Professionals and Brokers Association. Cela signifie que les propriétaires de résidences secondaires peuvent bénéficier d’une plus-value potentielle à long terme.
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Les critères à ne pas oublier avant de choisir sa résidence en bord de mer
Les coûts d’entretien
Lors de l’achat d’une résidence secondaire à la mer, il est important de prendre en compte les coûts d’entretien supplémentaires.
Les façades des maisons de bord de mer sont exposées aux embruns, aux vents marins et au soleil, nécessitant des traitements et des peintures réguliers, pouvant coûter cher. Les infiltrations d’eau dans la maison peuvent également entraîner la croissance de moisissures et le pourrissement des matériaux de construction.
Les fenêtres, les toits et le système d’aération doivent être inspectés régulièrement et des travaux de rénovation doivent être effectués au besoin. Les extérieurs, tels que les terrasses et les meubles d’extérieur, nécessitent également un nettoyage et une protection supplémentaires.
Selon une étude de SeLoger, les coûts d’entretien d’une maison de bord de mer peuvent atteindre jusqu’à 10% de la valeur de la propriété chaque année, il est donc important de prendre cela en compte dans son budget.
La proximité
Pour profiter au maximum d’une résidence secondaire à la mer, il est conseillé de choisir une côte proche de sa résidence principale.
Selon une étude, 50% des personnes cherchant à acheter une résidence secondaire recherchent un bien à moins de 70 km de leur domicile, et pour les deux tiers d’entre elles, à moins de 3 heures de route.
La France a un avantage en la matière, avec un littoral de près de 2 000 km et des côtes situées dans le Nord, le Sud, l’Ouest et les départements d’outre-mer. Il est donc assez facile de trouver une résidence secondaire à la mer à proximité de son domicile pour ceux pour qui cet aspect est important.
La rentabilité
Investir dans une résidence secondaire à la mer peut être rentable en termes d’investissement locatif.
Les ménages qui achètent une résidence secondaire peuvent profiter des avantages de la région tout en louant leur propriété pendant leurs absences. La quasi-totalité des côtes françaises sont très attractives pour les touristes, ce qui assure une forte demande de biens à louer, en particulier pour les logements situés près de la mer.
Selon une étude de MeilleursAgents, les rendements locatifs des biens situés à proximité des plages sont en moyenne de 5,7%, ce qui peut permettre de générer un revenu complémentaire pour financer l’entretien de la propriété.
Cependant, il est important de considérer les coûts supplémentaires liés à la location, tels que les frais de gestion locative, les taxes et les charges, lors de l’achat d’une résidence secondaire dans un but locatif.
La taxe d’habitation parfois salée
Les propriétaires de résidences secondaires doivent être attentifs aux taxes foncières et d’habitation, qui peuvent être très élevées.
Depuis 2015, les maires ont le droit d’appliquer une surtaxe d’habitation sur les résidences secondaires situées dans les zones tendues, avec un taux maximal de 60% sur la part communale.
De nombreuses stations balnéaires, telles qu’Antibes, Bandol, Biarritz et Cannes, sont concernées par cette réglementation. Il est donc conseillé d’éviter certaines communes et de choisir des lieux non concernés par cette surtaxe.
La taxe d’habitation sera supprimée pour tous en 2023, mais uniquement pour les résidences principales.
De plus, si vous êtes assujetti à l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI), la valeur de votre résidence secondaire sera incluse dans le champ d’imposition sans aucune décote, contrairement à la résidence principale qui bénéficie d’un abattement de 30% sur sa valeur vénale.
Il est donc important de prendre en compte ces critères fiscaux lors de l’achat d’une résidence secondaire à la mer.
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