Crédit immobilier au Portugal

par | 31 Mar 2022 | Non classé

Crédit immobilier au Portugal
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Vous aimeriez acheter un bien au Portugal et un crédit immobilier au Portugal serait utile ? Est ce possible sur place ? Facile, plus facile qu’à partir de votre pays d’origine ? Quelles sont les conditions ? Dans quelles situations est-ce un bon plan ?

Cet article va parler de tout pour vous aider à y voir clair. Casa Vergao c’est une service complet sur l’immobilier au Portugal et nous voulons vous aider autant que possible dans vos projets.

Quand est ce qu’un crédit est nécessaire ?

Vous allez me dire que ma question est stupide. Bien sûr, c’est quand il vous faut une aide pour acheter le bien désiré. Oui mais précisons pour quelques situations.

1er cas : Acheter sans vendre au pays d’origine

Plus précisément nous constatons que de nombreuses personnes veulent acheter au Portugal sans encore quitter leur pays d’origine.

  • Parce qu’ils ne sont pas encore retraités,
  • parce qu’ils ont une partie de la famille qui reste vivre au pays sans venir au Portugal.
  • Mais aussi parce qu’ils veulent acheter vite sans attendre une situation, une vente qui demande du temps pour se finaliser.

crédit immobilier au Portugal

maison avec piscine au Portugal

Pourquoi ne veulent ils pas attendre tranquillement ? Est ce une impatience risquée ? Au contraire ce sont des personnes qui ont bien compris le marché immobilier au Portugal et même globalement l’état du monde économique.

Une impatience intelligente

Nous avons ici un marché au Portugal qui est super chaud. Nous n’en sommes pas vraiment heureux car cela rend les achats immobiliers plus difficiles.

Les prix montent beaucoup et les biens même deviennent plus rares. Il y a beaucoup d’acheteurs, trop même et de tous pays. Vous n’êtes pas seuls, vous francophones ! Il y a les brésiliens en nombre, les italiens, les américains, etc.. N’oubliez pas, je vous l’ai déjà dit et redit, le Portugal devient un pays refuge. relisez mon article ici vu déjà par 30 000 personnes en 3 mois ! Et sa suite l’article “où et quand déménager au Portugal” vu par 18 000 personnes.

Et il y a l’inflation qui grandit, grandit. En Espagne (je n’ai pas les chiffres pour le Portugal) l’inflation officielle, souvent moins forte que l’inflation réelle pour ne pas faire paniquer, est à 10 % ! OUI 10 %, l’inflation la plus forte depuis 37 ans, les années 80. Pire encore, “le coût de la vie a augmenté de 2,2 % au mois de mars par rapport au mois précédent“, soit du 26 % par an si ça continuait ainsi ! C’est le journal sérieux Les Echos qui le dit ici. En France, c’est officiellement 5,&% ce qui n’est pas rien. Voir ici.

crédit immobilier au Portugal

Nous voyons bien ici au Portugal les prix de l’immobilier monter au moins de 10-15 % par an voire plus. Et les biens deviennent rares. Là où nous trouvions 20 maisons intéressantes pour quelqu’un, nous sommes heureux d’en trouver 10 et encore plus heureux s’il en reste 5 à 8 disponibles à la vente lors de la visite.

Résumons

Vous n’avez pas encore vendu dans votre pays d’origine mais vous sentez bien que si vous voulez aller vivre au Portugal, il faut acheter maintenant. Demain les prix vous empêcherons de bouger. C’est un constat que nous faisons et cela nous stresse aussi. Mais c’est ainsi.

J’ai reçu il y a quelques jours un email de personnes très sympathiques que j’avais vu il y a quelques années à Vergao : ” Nous pouvons enfin envisager notre installation au Portugal ayant cédé notre affaire. Veuillez trouver ci dessous les grandes lignes de notre projet immobilier (…) et notre budget entre 80000 euros et 100000 euros (paiement comptant).”

Très tristement, j’ai répondu que “RIEN n’était disponible dans ce budget et même en réduisant leurs envies. 2 ou 3 ans avant OUI, c’était possible mais maintenant NON, ce n’est même plus envisageable.”

Ce n’est pas moi qui le dis, c’est le marché : Il vaut mille fois mieux faire un crédit, partiel et acheter maintenant puis vendre et rembourser le crédit que d’attendre trop sagement de pouvoir payer comptant.

2ème cas : Compléter ses disponibilités

Suivons cet exemple bien réel. Puisque rien n’existe plus sur le marché immobilier au Portugal à moins de 100 K€ et en fait rien de bien à moins de 150 K€, si vous avez moins en paiement comptant, il suffit de rajouter un crédit. Il suffit et même c’est nécessaire !

Et ce sera une très bonne affaire, peut-être la meilleure affaire que vous ferez dans votre vie !

Pourquoi ? Calculez le coût d’un crédit à taux fixe vers 1 ou 2 % et une inflation minimum à 10 %. C’est le plus beau des placements de nos jours, au moins 8 % de gains par an et sans doute bien plus (voir l’Espagne). Avec une valeur sûre et bien réelle, la pierre !

C’est intéressant, non ? Eh bien je vais rajouter une élément que peu de nouveaux arrivants connaissent. Les crédits immobiliers au Portugal sont plus faciles et de loin à obtenir que dans vos pays d’origine.

Il est facile d’obtenir un crédit immobilier au Portugal

La grande, très grande différence avec par exemple les banques en France, c’est que les banques au Portugal font une réelle évaluation du bien que vous voulez acheter.

Obtenir un crédit immobilier en France ? Difficile

En France, la banque cherche principalement à vérifier vos revenus et le fameux “reste à vivre”. C’est à dire la somme réelle (selon leurs calculs) qui vous permettra de payer les mensualités. Bien sûr, ils prendront une sécurité avec un hypothèque sur le bien que vous achetez. Mais ils prennent la valeur du bien comme celle du prix d’achat. Sans jamais aller le voir. C’est assez curieux cette confiance sur un bien qui est peut-être très atypique, invendable et même peut-être vendu trop cher.

crédit immobilier au Portugal

Du coup la banque française va vous faire subir les pires interrogatoires sur vos revenus et votre état de santé. Puisqu’ils se sécurisent sur VOS potentiels de remboursement. Et ils deviennent de plus en plus sévères. Lisez cet article ici de Charles Sannat : “Les banques demandent en réalité un « reste à vivre » de plus en plus important pour absorber la hausse des coûts, ce qui est très logique.”

Difficile aussi de revendre

Lisez cet article de Mr Sannat parce qu’il signifie aussi que vous aurez de plus en plus de mal à revendre en France. Prenez les devants, prévoyez large en temps pour vendre. 

Mr Sannat est très pessimiste : “Les banques françaises vont prêter de moins en moins aux catégories les plus sensibles à l’inflation c’est-à-dire à tous les ménages qui gagnent moins de 10 000 euros par mois. Autant dire presque tout le monde. Autant dire que nous pourrions être à un moment ou le marché immobilier pourrait être amené à ralentir sensiblement.” Vendez avant !

Petite note importante en aparté : Notez que les coûts de l’énergie sont au Kwh au même prix qu’en France, vous aurez BEAUCOUP moins besoin de chauffer au Portugal. Et même moins besoin de vous éclairer car il y a plus de lumière en toutes saisons. Et que ce fameux DPE, (Diagnostic de Performance Energétique (DPE)), qui est une terrible menace sur la valeur de vos biens immobiliers en France, n’existe pas au Portugal et n’existera jamais. “Les banques ne veulent plus prêter ou beaucoup moins en fonction du DPE des biens achetés, puisque là aussi, qui dit mauvais DPE dit interdiction de louer, et donc dévalorisation du bien”. C’est une terrible épée de Damocles sur la tête des propriétaires en France. Cette mesure entrera en vigueur le 1er septembre 2022 !! Attention, vendez avant !!

Bref, en France, les risques sont grands de ne pas obtenir un crédit immobilier parce que les biens ne sont pas évalués et que les règlements sont de plus en plus draconiens. Merci les fonctionnaires qui sont bien loin du terrain et avec leurs revenus sécurisés !

Obtenir un crédit immobilier au Portugal ? Facile !

Pourquoi facile ? Parce que la banque au Portugal s’intéresse elle au bien, à la sécurité de son hypothèque. Alors que la banque française vous dira qu’être obligé de faire jouer l’hypothèque serait une catastrophe et à éviter tout prix. La banque portugaise pense elle que la seule chose réelle c’est le bien que vous achetez et que vos revenus, votre état de santé .. ils n’en savent en fait rien sur 10 ou 20 ans.

Oh, ils vont s’en enquérir mais comme des données de base et non pas comme la sécurité de leur crédit. Non, la sécurité de leur crédit c’est le bien que vous achetez.

crédit immobilier au Portugal

Et donc ils vont envoyer un expert de la banque elle-même et même un expert local qui lui connait très bien son marché immobilier. Et il va faire pour la banque, et pour vous finalement qui le payez (pas très cher, 150, 200 Euros), une évaluation très sérieuse du bien que vous désirez. Avec même deux valeurs, l’une pour une vente tranquille et l’autre pour une vente bradée, rapide, moins chère.

Une sécurité pour vous

C’est d’ailleurs une très grande sécurité pour vous de savoir, en dehors de l’agence immobilière et du vendeur, la valeur immobilière réelle du bien que vous désirez. Vous pouvez vous en servir si elle est plus basse que le prix demandé ou même renoncer à l’achat. A l’inverse, cette valeur n’est pas communiquée au vendeur et, si elle est plus haute que le prix de vente, elle vous rassurera sur votre transaction.

crédit immobilier au Portugal

Puisque la banque portugaise se repose d’abord sur la valeur réelle du bien, son intérêt pour vos capacités de remboursement est moindre qu’en France. Mais sachez aussi que pour la banque portugaise, reprendre le bien si vous ne payez pas ou plus du tout sera très possible. De nombreux portugais ont perdu leur maison en 2008 !

Le processus pour obtenir un crédit immobilier au Portugal

Que ce soit un complément ou pour l’achat complet d’un bien, le processus pour obtenir un crédit immobilier au Portugal est donc le suivant.

  1.  Valider avec une banque (ou un courtier en crédit) l’enveloppe du crédit envisageable. En fonction de votre âge et de vos revenus. Je détaille plus loin.
  2. Chercher LE bien (ou peut-être 2 biens) que vous voulez acheter
  3. Demander à la banque (et payer) l’évaluation de ce bien. Il y a aussi un diagnostic thermique à faire.
  4. Valider alors le crédit qui s’appuiera sur vos revenus et surtout l’évaluation

En ce qui concerne l’enveloppe globale, vous pouvez rembourser jusqu’à 80 ans (on sait faire!). Donc si vous avez 60 ans, emprunter sur 20 ans. A 50 ans sur 30 ans et à 65 ans sur 15 ans. C’est très important, énorme ! Pas possible en France !

Ensuite vos revenus actuels déterminent la hauteur des remboursements envisageables. Disons 33% des revenus. Le fameux “Reste à Vivre” n’est pas réellement portugais et surtout parce que vous allez beaucoup économiser au Portugal.

Et donc la hauteur maxi des remboursements possibles et la durée possible vont déterminer l’enveloppe possible totale du crédit immobilier au Portugal. Généralement l’état de santé est très peu pris en compte. Parce que c’est le bien qui compte et finalement pas vous.

Un exemple

Mettons que vous pouvez ainsi emprunter 200 K€. C’est l’évaluation qui va déterminer le montant réel du crédit qui sera possible.

La banque ne prêtera qu’au maximum 70 % du prix évalué par son expert. Donc au moins 30 % d’apport personnel (par rapport à l’évaluation).

  • Si le bien est évalué à 250 K€, la banque pourra prêter 175 K€ et vous paierez 75 K€ en apport.
  • Si le bien est évalué 300 K€, la banque prêtera encore 210 K€, là c’est l’enveloppe du crédit qui détermine le montant. Donc sans doute 200 seulement ou à ajuster en en discutant avec la banque, allongeant la durée.
  • Mais si le bien est évalué à 200 K€ (et même si le prix d’achat est supérieur), la banque ne prêtera que 140 K au maximum. Même si votre capacité d’emprunt est supérieure. C’est l’évaluation qui détermine le montant du crédit.

Un crédit immobilier au Portugal est plus facile à obtenir parce que le processus est concret

Puisque ce crédit est basé sur une estimation de vos capacités de remboursement mais que le critère majeur est la valeur du bien à acheter, le processus est simple. La banque est sécurisée sur du concret et c’est vous qui prenez le risque de ne pas pouvoir rembourser. Du coup, la banque est bien plus “cool” sur le futur de vos revenus et votre santé. Et si de plus vos revenus sont constitués d’une retraite française ou belge ou suisse, vous serez encore plus apprécié et très bancables ! C’est le taux d’intérêt qui sera meilleur.

Votre risque est en fait nul puisque votre bien prend 10, voire 15 % par an. Même en cas d’accident de santé ou autre cause, remettre le bien sur le marché sera sûrement un crève-coeur mais pas une catastrophe. Vous pourrez revendre en très peu de temps (ici une transaction peut être aussi rapide que quelques semaines, pas 4 ou 6 mois comme en France) et avec une belle plus-value !

Devez-vous accélérer vos projets ?

Je résume et ajoute un point très important :

  • Acheter maintenant c’est acheter bien moins cher que demain. Disons que c’est déjà trop tard en fait. Les prix sont déjà plus hauts qu’il y a deux ans et les bien sont plus rares. Nous avons même du mal à les trouver et notre service devient de plus en plus de savoir vous les trouver, les baisses de prix deviennent elles plus difficiles.
  • Acheter avec un crédit relais afin de prendre le temps de vendre au pays d’origine est donc intéressant parce que la revente au pays sera plus longue et qu’il ne faut pas compter dessus trop vite. Pas contre il faut la lancer au plus vite quitte à louer pour rester encore un moment au pays d’origine.
  • Acheter avec un crédit à 1 ou 2% alors que l’inflation est déjà de 10 % et qu’elle risque fort de grimper beaucoup est intelligent.
  • Enfin les taux vont monter ! Lisez cet article ici “Les prêts hypothécaires favorables, bientôt finis ?” sur un site belge Business AM. Ils sont encore ridiculement bas, c’est illogique. Profitez en !

Nous sommes à votre écoute et capables de monter tous les dossiers nécessaires.

Enfin je veux dire que, sans jouer trop les Cassandres, demain sera différent, bien différent. De multiples sources le disent, lisez ici, Alors prenez donc aujourd’hui quand tout est possible ce qu’il vous permettra de passer les 10 ou 20 prochaines années dans un pays qui est et restera le plus calme et résilient d’Europe.

Moi, j’ai ressenti en grand choc quand les règles du confinement m’ont d’un seul coup et pour la première fois dans ma vie, brusquement interdit de voyager et même de sortir de chez moi. Quand on est libre d’agir, il faut agir. Agir et pas trop réfléchir. Demain.. sera un autre jour !

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6 Commentaires

  1. Serravalle

    Bonjour, pouvez-vous me dire combien je peux emprunter sur 10 et 15 ans, avec un apport de 30 k€ ? Tous les frais (notaire agence ect) liés à cet achat?
    Cordialement.

    Réponse
    • Jean

      Pour toutes questions personnelles envoyez un email à jcjamet@casavergao.com, je ne peux répondre sur ces commentaires qui sont publics. Par ailleurs la réponse à cette question est en clair dans l’article puisque cela dépend du bien que vous voulez acheter, de votre âge, de vos revenus mensuels, etc..

      Réponse
  2. Cochard

    Bonjour
    Effectivement j’ai acheté il y a 2ans 1/2 avec un taux légèrement supérieur mais je n’ai pas à payer une prime d’assurance exorbitante j’ai 67 ans et la maison a été évaluée 25000 euros de plus par la banque ce qui me coûte 4,75 euros d’assurance par mois

    Je fais des travaux et je ferais réévaluer la maison afin qu’elle soit assurée à la reconstruction
    En France je ne pouvais pas le faire

    Réponse
  3. Kristof

    Bonjour
    Aujourd’hui on expertise la maison j espère que cela ce passera bien
    On m a dit que l expertise se passe uniquement sur celle ci alors qu’ils y a du terrain et des dépendances de qualités ?
    Je voulais aussi souligné que le crédit c est bien mais vu notre âge nous devons souscrire une assurance à la hauteur de 400 € pour deux
    Merci pour votre blog

    Réponse
    • Jean

      Il est préférable de discuter les situations personnelles par email avec moi jcjamet@casavergao.com plutôt que dans les commentaires qui sont publics.

      400€ d’assurance ? Par mois ? Par an ? Pourquoi n’avez-vous pas travaillé avec nous, nous vous aurions accompagné sur tout y compris les conditions de ce crédit.

      Prenez un crédit sans assurance, ça ne sert à rien à nos âges. Ou bien on peut payer ou bien, s’il y a un problème, une maladie, etc… Alors on revend et avec plus-value. Et on rembourse le prêt. Bien plus simple.

      Il faut plutôt donc obtenir une possibilité de remboursement par anticipation sans pénalités.

      L’évaluation est toujours sur la maison pas sur le terrain ou les dépendances sauf habitables et encore pas sûr.

      Nous vous aurions bien mieux conseillé et gratuitement. Dommage !

      Réponse
  4. Desaugère

    Bonjour Jean-Claude , si je n’ai pas suivi vos conseils a la lettre et n’ai pas pu vous rencontrer, vous m’avez fait connaître 2 personnes et Philippe sans qui mon projet au Portugal ne se serait probablement pas réalisé : gentil, disponible, compétent etc. etc. Sans l’aide de Philippe c’est difficile si ce n’est très difficile d’acheter un appartement en Algarve ; il faut parler portugais et connaître toutes les subtilités de l’administration portugaise. J’ai encore du travail pour Philippe : le statut RNH mais en attendant on profite bien. Merci Jean-Claude et merci Casa Vergao.

    Réponse

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