Vous vivez peut-être en France, mais le fisc portugais réclame sa part. Cet article vous explique les taxes, les loyers et la revente.

Résidence secondaire au Portugal : quelle fiscalité pour les frais d’achat

L’IMT se calcule par tranches, avec un barème propre aux îles

Sur le continent, l’IMT progresse de 1 % à 8 % selon la base taxable, puis passe à un taux fixe de 6 % au-delà de 660 982 €. Aux Açores et à Madère, les tranches sont relevées, mais les taux restent identiques jusqu’à 826 228 €.

Point de vigilance : depuis 2026, un acquéreur non-résident peut être soumis directement au taux de 7,5 % sur un logement. Il l’évite s’il devient résident fiscal portugais dans les deux ans, ou s’il respecte les conditions d’une location résidentielle encadrée.

L’IMT ne se calcule pas forcément sur le prix écrit dans l’acte. Il retient le montant le plus élevé entre ce prix et la valeur patrimoniale fiscale (VPT). Un bien déclaré 300 000 € peut donc être taxé sur un VPT supérieur.

Le droit de timbre et les frais d’acte s’ajoutent à l’IMT

Le droit de timbre sur l’achat représente 0,8 % de la même base que l’IMT. Pour un prix retenu de 300 000 €, hors crédit immobilier, il s’élève à 2 400 €.

Un prêt garanti par hypothèque ajoute un second droit de timbre. Pour un crédit supérieur à 5 000 € sur au moins cinq ans, le taux généralement applicable est de 0,6 %.

Les frais d’acte et d’enregistrement viennent en plus. Passé par le service public Casa Pronta, un acte d’enregistrement coûte 375 €. Une acquisition avec financement, nécessitant plusieurs actes pour un seul immeuble, coûte 700 €.

Avant de signer, vérifiez ces points

• Le prix retenu comparé à la VPT du bien, la base la plus élevée s’applique
• Le statut de résident fiscal, qui détermine le taux de 7,5 % ou non
• Le montant du prêt et sa durée, qui fixent le taux du timbre sur crédit
• Le nombre d’actes nécessaires, avec le coût de chacun

L’IMI et l’AIMI reposent sur la valeur fiscale, et non sur le prix payé

L’IMI se paie chaque année à la commune du logement

L’IMI se calcule chaque année sur le VPT inscrit dans la matrice fiscale portugaise. Il est versé à la commune où se trouve le bien, quelle que soit votre résidence fiscale en France.

Le calendrier de paiement dépend du total annuel :

• jusqu’à 100 € : en mai
• de 100 € à 500 € : en mai et en novembre
• au-delà de 500 € : en mai, en août et en novembre

L’AIMI touche les patrimoines immobiliers élevés

L’AIMI porte sur la somme des VPT des logements urbains et des terrains à bâtir détenus au Portugal au 1er janvier. Une résidence secondaire entre dans cette base, même si vous vivez et payez vos impôts en France.

Une personne physique bénéficie d’un abattement de 600 000 €. Un couple marié, ou des partenaires d’union de fait ayant choisi l’imposition commune, dispose de 1,2 million d’euros. Ce seuil s’applique avant le calcul du taux.

Après abattement, les taux progressent par tranches :

• jusqu’à 1 million d’euros : 0,7 %
• de 1 à 2 millions d’euros : 1 %
• au-delà de 2 millions d’euros : 1,5 %

L’administration calcule l’impôt en juin, et le paiement intervient en septembre.

Les loyers sont imposés au Portugal, puis déclarés en France

Le Portugal taxe les revenus d’un logement situé sur son territoire

La convention fiscale franco-portugaise permet au Portugal d’imposer les revenus locatifs d’un immeuble situé sur son territoire. Cela vaut pour la location longue durée, mais pas pour l’occupation directe, qui ne génère pas de loyers.

Seules les dépenses réellement supportées pour obtenir ou conserver les loyers sont déductibles :

• entretien et réparations
• assurance locative
• charges de copropriété
• droit de timbre du bail
• IMI

Les intérêts d’emprunt, le mobilier, les appareils électroménagers et l’AIMI restent exclus des revenus fonciers. Ne les comptez donc pas dans vos déductions.

La déclaration française s’appuie sur la convention

Un résident fiscal français doit inscrire ses revenus immobiliers portugais sur la déclaration des revenus étrangers n° 2047. Il le fait même si le Portugal les impose en premier.

La France prend ces revenus en compte pour calculer le taux applicable à vos revenus français, sans imposer une seconde fois les loyers. Le Portugal les impose selon ses règles.

La vente d’un logement portugais peut être taxée dans les deux pays

La convention franco-portugaise lui réserve ce droit. Le vendeur peut résider fiscalement en France.

Le calcul part de l’écart entre le prix de vente et la valeur d’acquisition. On déduit les frais d’achat et de vente. Les travaux d’amélioration justifiés, faits au cours des douze dernières années, peuvent relever le prix d’acquisition retenu.

La France prend en compte la plus-value pour déterminer le taux applicable à vos autres revenus, sans imposer une seconde fois le gain selon les règles ordinaires, si vous remplissez les formalités prévues par la convention.

Avant de vendre

• Conserver les factures de travaux d’amélioration réalisés au cours des douze dernières années.
• Rassembler les justificatifs des frais d’achat et de vente.
• Vérifier les formalités prévues par la convention franco-portugaise avant de déclarer la plus-value.

La résidence fiscale détermine l’imposition de vos revenus portugais

Chaque pays applique ses propres critères

La France peut vous considérer comme résident fiscal si :

• votre foyer ou votre séjour principal s’y trouve ;
• vous y exercez votre activité professionnelle principale ;
• le centre de vos intérêts économiques y est situé.

Le Portugal retient une présence de plus de 183 jours sur douze mois. Il tient aussi compte d’un logement disponible au Portugal. Ce logement montre votre intention de l’occuper comme résidence habituelle.

La convention tranche en cas de double résidence

Changer de résidence ne supprime ni l’IMI ni l’AIMI. Ces impôts restent liés à la détention d’un immeuble portugais et à son VPT.

Si vous devenez résident portugais, deux démarches s’imposent :

1. Au Portugal, actualisez votre statut auprès de l’administration fiscale et demandez un certificat de résidence fiscale.
2. En France, signalez votre départ et déclarez les revenus qui restent imposables dans le pays.

Avant de signer, vérifiez la valeur patrimoniale fiscale inscrite à la matrice : lorsqu’elle dépasse le prix, elle fixe la base de l’IMT, puis celle de l’IMI et de l’AIMI chaque année. Si vous n’êtes pas encore résident portugais, le taux de 7,5 % peut s’appliquer dès l’achat.

Foire aux questions

Quelle fiscalité s’applique à une plus-value sur des parts immobilières ?

Le Portugal peut imposer la vente de parts ou d’actions d’une société qui détient principalement des immeubles portugais. La convention rattache alors l’imposition au pays où se trouvent les immeubles.

Vérifiez avant de vendre la composition de la société : c’est ce critère qui déclenche l’imposition portugaise.

Comment est imposé un Français au Portugal ?

Un Français qui garde sa résidence fiscale en France reste imposé en France sur ses revenus mondiaux, sous réserve de la convention franco-portugaise.

Les revenus liés à un immeuble portugais sont imposables au Portugal, avec un mécanisme qui évite la double imposition.

Comment éviter une double imposition France Portugal ?

Appliquez la convention fiscale et déclarez chaque revenu dans le formulaire correspondant à sa nature.

Pour les revenus immobiliers portugais, la France applique en général l’exonération avec prise en compte pour le taux effectif, et non une seconde taxation intégrale.