Situation immobilière au Portugal : quelques nouvelles après l’été !

par | 4 Sep 2021 | Immobilier, Non classé

Bonne rentrée ! Et pour commencer cette nouvelle période, une analyse sur la situation immobilière au Portugal en coopération avec le magazine “Retraite au Soleil”. Je suis devenu, par les années et l’expérience, leur « Mr Immobilier Portugal », puisque c’est ainsi que Sylvain de “Retraite au Soleil” m’a appelé. Vous pouvez trouver ici leur site même s’ils sont plutôt des éditeurs papier et avec des lettres d’information. Abonnez-vous, c’est très intéressant.

Nous sommes avec eux, avec les mêmes idées, tout à fait en accord sur le fait qu’il est vraiment préférable de passer sa retraite ( et même avant la retraite) dans d’autres pays plus agréables et moins chers.

Nous, à Casa Vergao, sommes centrés uniquement sur le Portugal. J’y reviendrais prochainement en comparant les différents pays. Donc nous allons écrire un article par mois sur le Portugal dans leur magazine. Voici le premier qui paraitra donc en Octobre. Avant première pour vous.

Certains points seront bien connus par vous mes lecteurs de longue date, c’est un article global et assez général. Mais J’ajoute une opinion personnelle sur l’attrait réel du Portugal qui n’est souvent pas connue.

A savoir : Quel est actuellement le principal attrait du Portugal ? Les prix ? la fiscalité ? la sécurité ? L’accueil portugais ? Le soleil ? Lisez !

maison avec piscine au Portugal

Situation immobilière au Portugal

Je me présente, Jean Claude, créateur et animateur du site www.casavergao.com . Comment et pourquoi ? J’ai une longue histoire d’expatrié au Portugal, un parcours qui a commencé il y a plus de 25 ans.

J’ai d’abord habité  en Algarve, à Monchique puis à Moncarapacho. Avec de nombreux séjours à Lagos, Albufeira, Faro et même Tavira. Ensuite j’ai habité et même travaillé à Lisbonne, avec mon bureau dans la ville haute. Très agréable expérience .

Enfin nous avons acheté une grande maison de village à Vergao, en plein centre du Portugal, dans un tout petit village.

C’est là que nous avons reçu de très nombreux candidats à l’installation au Portugal et que j’ai commencé le site www.casavergao.com pour apporter conseil et expertise sur l’administration, la fiscalité et l’immobilier local. Et cela pour tous les francophones désirant s’installer au Portugal. Nous avons accueillis des centaines de personnes, une autre très belle expérience. C’est là que j’ai écrit mon Guide ADMIN ET FISCAL sur le Portugal qui est toujours une base de connaissance utile et disponible si vous le voulez. Demandez le par email.

Rapidement le site est devenu une référence dans la recherche de bien précis dans tout le Portugal grâce à des conseils sur mesures et une équipe franco-portugaise de professionnels de l’immobilier. Nous avons en moyenne plus de 10 000 visiteurs uniques par mois. C’est énorme et démontre l’intérêt considérable pour le Portugal.

Nous agissons pour vous en tant que mandataire de recherche et conseiller immobilier. Notre mission :

rechercher le bien de vos rêves,

négocier et faire baisser son prix,

vous accompagner dans l’administratif jusqu’à votre installation sur place.

De par mon expérience personnelle, j’ai longuement parcouru ce beau pays, conseillé et vécu beaucoup d’expériences avec des expatriés francophones. Notre connaissance sur le terrain, avec ceux qui viennent ici pour s’installer, nous donne un grand avantage pour trouver le bien de vos rêves.

La relation très spéciale du Portugal avec l’immobilier

Ce qui est vraiment très particulier au Portugal c’est l’incroyable réputation, bien méritée, de bâtisseurs. Il est bien réel que de très nombreux portugais sont maçons ou apparentés à des constructeurs. Et principalement de maisons, le plus souvent familiales.

Il y a de nombreuses plaisanteries et histoires drôles sur ces portugais vivant toujours la bétonnière à côté d’eux. Or si on rit des clichés des français avec leur baguette et le béret ou des suisses si placides, cela n’a rien à voir avec la réalité.

Par contre OUI, les Portugais sont réellement, actuellement, très souvent maçons et bâtisseurs. Qu’ils soient expatriés en France, Suisse, Luxembourg ou restés au pays, ils construisent et améliorent eux-mêmes leurs maisons. C’est constant, c’est visible au quotidien même.

Le portugais est un bâtisseur de maisons. Contrairement aux espagnols qui préfèrent l’habitat collectif, l’habitat au Portugal c’est LA maison, familiale, souvent grande, bien bâtie.

Cela signifie pour vous qu’il y a une immensité de choix, partout, vraiment partout dans le pays. Tous les styles, modernes ou anciens restaurés, béton ou pierres, maisons chères ou très bon marché.

Vous pouvez toujours trouver la maison de vos rêves à l’endroit idéal. Même en ville, même totalement isolée.

Tout est possible sauf ..

La petite maison qui est rare, ce sera éventuellement une maison ancienne et mal entretenue. Les biens sont presque toujours plus grands qu’en France, avec plus de salle de bains : 3 chambres donc 2 salles de bains dans la construction neuve.

La location est rare aussi. Les maisons sont familiales donc si elles sont vendues parfois, elles en sont que très rarement louées par les portugais. Et les locations sont souvent des locations touristiques, moins taxées et plus rentables. Il y a donc peu de contrats de location à l’année pour des maisons. Ce sera plus facile de trouver des locations d’appartement et encore. Par contre les loyers sont bon marché, en tous cas pour nous venant du Nord Europe.

L’isolation voire le chauffage peuvent être inexistants. Sauf dans les constructions très neuves, ce n’est pas le point fort au Portugal. Il faut dire qu’on n’a pas vraiment besoin de se protéger de longs hivers froids et qu’il est plutôt nécessaire de ventiler l’été la maison. Attention donc si vous êtes frileux et pour les biens les plus anciens.

Tous les styles, toutes les régions

Suivant les régions il y a des styles traditionnels avec les matériaux locaux.

Le granit dans le Nord, lourd et beau. Hyper solide, avec forcément de grandes pièces. Ce style n’est pas trop apprécié des portugais modernes car il est peu facile de transformer la maison.

Granit portugal

Le schiste, pierre plate, souvent dorée, dans le Nord et le Centre, avec de très beaux murs, élégants et solides. Là encore, ce sera de grandes maisons avec des murs épais. Plus faciles à remanier.

schiste portugal

Maison schiste

Les longères de l’Alentejo, de plein pied, blanches aux liserés de couleur bleu ou jaune, très élégantes. Maisons plus pauvres donc plus petites, en village mais parfois très isolées. En village ou isolées, perchées sur de petites collines.

Et puis il y a les innombrables constructions plus modernes.

Celles très modernes, cubiques, très vitrées, très bien équipées,

Maison moderne

Celles plus classiques, voire baroques, avec colonnes, vérandas, patios, piscines,  ..

Celles plus « européennes », de style très moderne, bâties récemment pour des expatriés dans des styles qu’ils connaissent déjà dans leurs pays, assez peu portugaises de fait.

maison au Portugal

Tout est possible et nous trouvons, vous trouverez toujours LA maison rêvée.

Évitez le granit (qui de plus produit du radon), vérifiez aussi l’état des murs en schiste, évitez les maisons trop chargées en décoration et détails alambiqués. Les aménagements y seront difficiles, la maintenance plus complexe.

Ne cherchez pas des maisons en bois, en terre, en brique, etc.. Ce ne sont pas des matériaux portugais.

Modernes ou anciennes, choisissez des biens « normaux », simples, bien construits. Plus faciles à revendre aussi, au cas où.

Faites attention aux constructions de promoteurs trop modernes, surtout en Algarve. Ils peuvent avoir perdu le respect de la tradition portugaise mais bien appris par contre le goût des bénéfices rapides avec des acheteurs qui ne connaissent pas les prix portugais, normalement bien plus modérés. La qualité de la construction et des matériaux peut y être faible.

Situation immobilière au Portugal : Les prix

Afin de savoir si un bien est au-dessus du prix du marché c’est très simple, il suffit de nous contacter 😁 Parce qu’il n’existe pas de règles claires.

Au Portugal, il n’existe pas un réel prix du marché.  Il existe un prix au m2 dans la construction du neuf mais pas sur de l’occasion.

Deux biens de tailles égales et dans la même rue peuvent avoir deux prix affichés complètement différents. La qualité de construction, les matériaux, l’exposition solaire, la vue, voire l’urgence pour vendre du propriétaire (ou l’inverse bien sûr) … Tous ces points et beaucoup d’autres font varier les prix.

Par ailleurs les prix sont aussi en fonction de la réputation commerciale de la région. L’Algarve a été très « marketée » à l’international. Très souvent c’est LA seule région connue des certains nouveaux acheteurs. Surtout de ceux qui ne sont jamais venu au Portugal. Alors les prix sont prévus pour eux et sont largement supérieurs aux prix dans les autres régions portugaises. Sans réelle ou rationnelle raison.

Soyez particulièrement vigilant pour les produits à construire. En Algarve, il y a pas mal d’immeubles voire de maisons qui n’ont jamais été finies.  Parcourez cette zone, vous les verrez comme à Lagos en arrière de la ville, à Portimao. Ce sont des grands projets non finis, trop loin de la mer et peut-être mal construits, trop chers.

Le Portugal est LE pays des maisons familiales, bien construites, belles et souvent peu chères. Si on y ajoute le soleil, l’accueil des portugais et la très grande sécurité du pays, l’appartenance à l’Europe, les langues anglaises et françaises parlées un peu partout, c’est un pays très facile à vivre, très agréable pour la retraite.

Il y avait une incitation fiscale le RNH avec une exonération totale des revenus de retraite. Maintenant moins intéressante avec 10 % d’imposition au lieu de 0%, c’est un petit plus mais nous constatons que cet avantage n’est presque plus une raison pour venir s’installer ici. Nous en reparlerons dans un autre article.

La qualité et les prix de l’immobilier plus la sécurité globale sont devenus les principales raisons d’un déménagement.

Évolution des prix immobiliers au Portugal

La situation immobilière au Portugal est très stable. Il a été bousculé par la crise en 2008 qui a bloqué les portugais d’où une chute des prix. Ceux-ci ont remontés tranquillement puis plus vite avec l’arrivée des acheteurs étrangers.

Récemment, le Covid bloquant cette fois les étrangers, il y a eu un plateau voire une chute du prix de certains biens. Mais dès leur retour, les acheteurs, qui sont toujours nombreux et bien décidés à venir au Portugal, font doucement remonter les prix.

S’il y a une baisse des prix immobiliers au Portugal, elle sera très brève et uniquement due aux restrictions dans les voyages. Par contre, à moyen terme, si l’inflation très probable s’établit, alors l’évolution des prix immobiliers au Portugal peut s’accélérer très nettement. Et s’il y a un jour une hyper inflation alors l’immobilier sera une vraie valeur refuge.

Il n’existe plus réellement de bonnes affaires au départ. Avec internet, tout le monde est capable de voir la valeur de son bien et aujourd’hui personne n’affiche un prix de départ bien en dessous de la moyenne. La bonne affaire se fera ensuite à travers la négociation.

Les meilleurs tarifs c’est très simple : les prix varient selon la proximité de l’océan et l’éloignement d’une grande ville. Essayez aussi de fuir le marché qui intéresse aussi les acheteurs portugais afin d’avoir le moins de concurrence possible. Et à notre avis, fuyez les zones construites uniquement pour les acheteurs plus riches venant d’Europe du Nord.

En résumé, l’immobilier au Portugal a toutes les chances d’être un investissement très solide comme il en a été dans le passé. Nous constatons une demande très soutenue. Cet été nous n’avions pas assez de biens à proposer (en partie à cause des vacances de certaines agences ou propriétaires).

Ce qui fait maintenant l’attrait du Portugal, c’est la sécurité.

Sécurité physique, c’est un pays avec très peu de vols, agressions, etc..

Sécurité sociale, c’est un pays qui ne manifeste pas, qui n’a pas les tensions de l’Italie, de la Grèce et bien sûr pas de la France. C’est un pays homogène, affichant sa religion, son amour du foot, sa musique, toutes ses qualités. C’est un pays fier de sa culture et qui n’est pas déchiré par des modes et lubies bizarres. Tout en étant moderne et très tolérant.

Les prix, la fiscalité ne sont plus des atouts incroyables comme il y a quelques années mais restent souvent très intéressants. Simplement il faut chercher un peu mieux et être aidé peut-être.

Et le soleil reste bien là, même parfois un peu chaud en été dans le Sud.

La situation immobilière au Portugal est au beau fixe parce que le Portugal est lui-même un pays solide, socialement calme et bien plus tranquille que d’autres pays du Nord de par sa situation excentrée en Europe. Plus le soleil et l’accueil des portugais !

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maison au Portugal

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Quelle maison fabuleuse à prix de rêve pourriez-vous acheter au Portugal ?

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