Aujourd’hui nous supposerons que vous voulez faire un bon investissement immobilier au Portugal. Avec une certitude de gagner en revendant.

J’ai écrit il y a quelques jours cet article « Ceci n’est pas une maison portugaise« .  Un article sur les principales raisons qui justifient l’achat d’une maison ou appartement au Portugal. Raisons qui sont parfois cachées.

Il y a donc l’intérêt de faire un bon investissement mais aussi de démarrer un toute nouvelle vie, un nouveau départ. Il y a aussi la volonté d’obtenir une meilleure qualité de vie ou encore de trouver, rencontrer d’autres ami(e)s, de faire de nouvelles connaissances, de recevoir sa famille dans un autre espace. Enfin acheter une maison au Portugal peut être une volonté d’assurer sa sécurité, de trouver même un refuge.

Bien sûr tous ses désirs peuvent être mélangés, On peut très bien faire un bon investissement tout en obtenant une meilleure vie. Néanmoins il y a parfois des incompatibilités. Nous allons progressivement les découvrir.

Donc aujourd’hui nous supposerons que vous voulez prioritairement faire un bon investissement immobilier au Portugal. Et revendre un jour en gagnant une belle somme !

Point N°1 :  Acheter ce qui se revend facilement

Curieusement pour acheter d’une manière financièrement efficace, il faut parler de suite de la revente possible. D’autant plus qu’acheter au Portugal comporte presque toujours une grande part de plaisir.

Faire un bon investissement immobilier au Portugal signifie gagner de l’argent en revendant. Donc il faut acheter en étant sûr de pouvoir revendre.

Certes vous pourrez toujours revendre un bien au Portugal. Le marché est dynamique , solide et en progression. Les prix montent doucement depuis des années et même plus rapidement encore maintenant qu’une inflation certaine a commencé. Il y a des acheteurs et de plus en plus nombreux.

Donc vous revendrez mais si vous voulez revendre facilement, rapidement et surtout avec un très bon prix, un gain certain, alors il faut acheter quelque chose qui sera très facile à revendre. Un bien qui puisse être  souvent et facilement demandé. Un bien immobilier qui soit dans les désirs de la plupart ou de la grande partie des acheteurs.

Acheter des biens classiques

Cela signifie qu’il faut rester dans des biens  « normaux , classiques ». Et la plus importante attention doit porter à ne pas acheter des biens atypiques même si on les aime soi-même beaucoup. C’est cela le piège !

Cela peut être difficile car vous pouvez être très attiré , ce qu’on appelle un « coup de coeur », par un bien un peu spécial, un peu original peut être ou parfois un bien à un endroit peu connu. Cela peut être aussi un bien pour un usage précis qui correspond exactement à vos désirs personnels comme un très grand et beau jardin ou un bien très isolé sans voisins proches. L’architecture, la disposition des pièces compte beaucoup aussi, voire même les matériaux.

Il y a de multiples raisons très personnelles d’aimer une maison que d’autres ne vont pas désirer.

J’ai connu un couple jeune, disons dans les 35 ans, qui ont acheté 17 ha dans la Serra da Estrella. Pas trop cher mais très isolé et difficile d’accès. Une merveille à défricher, construire, développer. J’espère qu’ils vont réussir, il leur faudra sûrement beaucoup d’années. Mais revendre un tel bien est difficile parce que très peu de personnes sont prêtes à vivre ainsi. Oh, il y en aura toujours une ou deux mais il faudra beaucoup de temps et de publicité pour les trouver et il faudra accepter le prix de ces rares acheteurs potentiels.

Je vous ai parlé aussi de cette très belle maison en granit avec une immense salle à manger, salon. Le granit est très lourd, difficile à percer, à modifier. Malgré un très beau jardin, une belle rénovation, une grande surface habitable, cette maison ne trouvait pas acheteur même avec un prix très léger. Et pourtant qu’elle était belle et elle me plaisait beaucoup ! Je ne l’ai pas acheté. Trop particulière.

Donc première règle pour faire un bon investissement immobilier au Portugal : Se méfier de vos coups de coeur ! Et c’est probablement sur ce point que la volonté de faire ce bon investissement immobilier au Portugal pourrait être en partie en contradiction avec vos autres désirs.

Point N°2 : Vérifier les documents

Sur ce point, nous ne comptons plus les ventes pour lesquelles nous avons dû revoir les documents fournis par les propriétaires. Il est évident que cela pose des problèmes dès l’achat mais que cela pose un problème encore plus important si l’on veut revendre et que l’on propose à un acheteur intéressé des documents qui ne sont pas corrects. Cela bloque tout.

Quels sont les problèmes que l’on trouve sur ces documents?

La plupart du temps c’est un problème de cadastre (caderneta predial), souvent avec une partie des bâtiments qui n’est pas notée sur le cadastre. Mais cela peut être aussi, nous l’avons malheureusement rencontré, que certains bâtiments ne sont pas sous le nom du propriétaire. Ce peut être quelqu’un de sa famille, mais nous avons aussi eu une fois une piscine qui était sous le nom du voisin. Ne me demandez pas comment c’est possible mais c’est bien arrivé.

il y a pire encore. La licence d’habitation peut être déficiente. Or c’est un document essentiel pour acheter.

Enfin les propriétaires peuvent figurer avec des erreurs dans leur état civil ou dans la répartition des différents propriétaires avec des indivisions non déclarées, cachées. Nous l’avons rencontré aussi. Et découvrir qu’un réel propriétaire de votre bien n’est pas au courant de la vente et en fait ne vous l’a pas vendu, ça fait très mal !

Enfin il y a aussi le problème de la déclaration d’une partie de la propriété en agricole et d’une partie de la propriété en habitation. Ce ne sont pas les mêmes taxes et il arrive souvent que d’anciens propriétaires aient « oublié » de déclarer les parties d’habitation qui coûtent plus cher. C’était d’ailleurs le cas de cette maison en granit (voir plus haut) et ma banque m’a déconseillé de poursuivre vu l’étrangeté des documents.

Normalement à l’achat vous avez tout vérifié quoi mais si ce n’est pas le cas et que vous voulez vendre vite et bien, vous allez avoir un frein très important. Parce que les modifications de vos documents de propriété peuvent mettre très longtemps à être athée par l’administration locale.

Donc il est essentiel pour faire un bon investissement immobilier au Portugal d’acheter des biens correct au niveau administratif. Cadastre propre, documents de propriété à votre nom propre et cetera et cetera. Notez que nous vous aidons sur ce point en vérifiant les documents avec nos avocats. Voir notre offre ici.

Point N°3 : Prendre un comptable dés le début

Un comptable ? Mais pourquoi? Vous achetez une maison, vous investissez beaucoup d’argent, vous devez être parfaitement en règle vis-à-vis de la fiscalité au Portugal. Et là il y a quelque chose de particulier quand vous allez revendre, c’est la fiscalité de la plus-value au Portugal.

Vous allez être imposé sur la plus-value officielle que vous faites. Avant de s’intéresser à cette taxe elle-même, précisons ce qu’est la plus-value. La plus-value est la différence entre le prix de vente moins le prix d’achat.  Et éventuellement en tenant compte des autres investissements en travaux que vous avez pu faire.

Un prix d’achat officiel

La première chose à surveiller c’est donc d’avoir un prix d’achat officiel qui correspond à ce que vous avez payé. En Portugal, celui qui vous a vendu à lui aussi essayé de diminuer sa plus-value. Il n’est pas rare qu’il vous propose de payer moins cher si vous payez une partie en liquide. Cette partie du prix d’achat, si vous acceptez cette transaction, n’apparaîtra donc pas dans le prix d’achat et va augmenter cette fois votre plus-value à la revente.

Faire un bon investissement immobilier au Portugal commence par refuser de payer une partie en liquide, d’avoir un prix d’achat officiel minoré. Vous allez payer en partie cette économie lorsque vous allez revendre.

Après c’est à vous de voir, si l’économie est grande et peut-être que votre acheteur veut aussi payer en liquide ? Le Portugal n’est pas la France à ce niveau et merci bien ! Notez qu’il y aussi une parade à la plus-value c’est de ré-investir dans une autre maison, même ailleurs qu’au Portugal. Mais mieux vaut le faire avec votre comptable.

Ensuite il y a la possibilité d’améliorer la maison en la déclarant « Alojamento Local » c’est à dire « maison d’hôtes ». Vous pourriez à ce moment payer hors taxes tous vos matériaux et travaux. Mieux qu’en France, vous n’êtes pas remboursé de la TVA , non, vous ne la payez pas dès l’achat de ces matériaux. Avec une TVA à 23%, c’est donc une sortie financière très importante qui vous est évitée.

Le comptable va être très utile, lorsque vous vendez. Pour que ces travaux soient bien pris en compte et que vous n’ayez pas à repayer cette TVA. Personnellement et ayant travaillé dans ce cas, je n’ai toujours pas bien compris comment on pouvait ne pas payer la TVA et ne pas la repayer ensuite.

Par expérience, il est nécessaire dès l’achat de ce bien d’avoir un bon comptable et d’optimiser vos travaux, vos factures, tout l’aspect officiel et financiers afin de pouvoir revendre sans payer une taxe importante sur une plus-value. Parce que bien sûr, vous voulez vendre plus cher, il y aura donc une plus-value.

Voyons maintenant ce point de la plus-value sur la revente de votre investissement immobilier au Portugal.

Point N° 4 : La plus-value immobilière au Portugal

Cet article n’étant pas centré sur la fiscalité, je ne donnerais pas tous les chiffres et détails mais parlerais seulement de l’existence de cette importante réalité. A ne jamais oublier. J’en parlais dans l’article sur les 12 points à savoir avant d’acheter au Portugal.

Comment calcule t’on cette plus-value ?

PLUS-VALUE (PV) = Valeur de la vente – (Valeur d’Acquisition x Coefficient d’évaluation) – Frais d’évaluation – Dépenses liées à l’achat et la vente de la propriété

Le coefficient d’évaluation est fixé chaque année par le gouvernement portugais. Les frais d’évaluation peuvent inclure des travaux ou des investissements dans la maison à condition qu’ils aient été réalisés au cours des 12 années précédant la vente et le processus documentés, ainsi que les dépenses engagés avec l’ IMT, les registres et les actes notariés, de même qu’avec le courtage immobilier, comme les frais d’achat et de vente du bien.

Combien coûte cette taxe sur la plus-value ?

La valeur des plus-values ​​immobilières au Portugal sont soumises à la taxation IRS correspondant à 50 % de la valeur du bénéfice obtenu. Par exemple, si vous avez réalisé un gain en capital de 20.000 euros, seuls 10.000 euros seront pris en compte dans le calcul de votre IRS.

Mais cela c’est si vous restez au Portugal, y étiez fiscalisé et y restez fiscalisé APRES la vente. Donc cela vient s’ajouter à vos revenus et donc sera payé avec l’impôts sur les revenus. Et si vous n’êtes pas résident ou que vous partez du Portugal ? Alors comme non résident portugais, vous serez assujetti à l’impôt sur le revenu portugais (IRS) au taux forfaire libératoire de 28%, sans les 50 % de réduction.

Il est possible de l’éviter !

Bon il y aussi la possibilité de réinvestir la totalité de la vente dans un autre achat immobilier en Europe, pas seulement au Portugal. Je ne veux pas rentrer dans tous les détails. Vous pouvez en lire plus ici  ou ici plus complet même. Au total vous allez laisser de l’ordre de 25 % de la plus-value sur votre investissement immobilier au Portugal. Mais on peut y échapper.

Encore une fois, ayez un BON comptable, que vous comprenez bien, c’est à dire si possible en français.

Point N° 5 : Faut-il acheter bon marché ?

Un des axiomes de base de l’investisseur immobilier est d’acheter le moins cher possible afin de maximiser son gain dans la revente. Acheter le moins cher possible, pourquoi pas, mais je dirais seulement si l’on connaît très, très bien son marché.

Or ici, vous êtes dans un marché étranger, vous allez acheter probablement à des Portugais mais très certainement vous allez revendre à des étrangers. Vous êtes dans un marché que vous ne connaissez pas à 100% .

Or ce qui va être bon marché, ne vous y trompez pas, sera un bien qui est peu demandé. Peut-être parce qu’il est mal placé et vous ne le savez pas encore, peut-être parce qu’il est atypique et vous ne l’avez pas encore compris, C’est à dire qu’en fait vous succombez à un coup de coeur.  C’est dangereux.

Mais peut-être aussi il est bon marché parce qu’il demande des travaux importants. Ce dernier point mérite un peu plus d’attention. Au-delà de l’investissement des travaux qui sera pris en compte plus tard, plus ou moins bien, dans une diminution de la plus-value, il y a le fait que vous allez conduire ces travaux d’une manière très personnelle, avec vos goûts, avec vos inclinations. Cette maison va devenir très personnelle, elle peut devenir très belle mais très spéciale, atypique. Et rien ne dit que vos superbes travaux que vous allez surestimer ne seront pas sous-estimés par vos futurs acheteurs. Nous revenons au danger du coup de coeur.

Le danger d’acheter peu cher

Donc acheter peu cher, sauf exception d’un vendeur peu au courant des prix du marché, risque de vous faire acheter un bien que vous aurez du mal à revendre. Je l’ai toujours dit dans cet ancien article sur les 10 points pour acheter au Portugal.

Soyons clairs, avec internet, aujourd’hui tous les vendeurs au Portugal savent très bien les prix actuel. Un bien peu cher a un problème quelque part.

Mon conseil, achetez au prix du marché, et même des bien qui sont disputés. Nous avons régulièrement des acheteurs qui payent un peu plus que le prix demandé sur des biens très corrects pour être sûr de l’emporter. Ils ont raison et sont sûrs de pouvoir bien revendre un jour.

Point N° 6 : Où faut-il acheter ?

Je vais vous décevoir. Je ne vais pas vous dire précisément où sont les bonnes opportunités. Nous les voyons souvent lors des recherches que nous faisons pour nos clients. Mais nous faisons des recherches dans tout le Portugal et à un moment donné. Il y a de très bonnes affaires partout.

Je crois vous avoir donné des conseils important dans cet article. Si vous achetez au prix du marché et quel que soit l’emplacement, vous faites un investissement immobilier au Portugal qui sera rentable si un jour vous devez vendre. Aujourd’hui, dans cet article, centré sur le bien-fondé de l’investissement immobilier au Portugal, je conseille d’acheter les biens sur lesquels d’autres acheteurs sont chauds.

Mais la semaine prochaine nous parlerons des autres raison qui font acheter un bien au Portugal. Et il se peut très bien que ces autres raisons soient plus ou moins en contradiction avec l’intention d’un investissement rentable. Ce sera alors le domaine des coups de cœur.