Acheter une maison au Portugal ! Ou un appartement bien sûr. C’est une démarche que font de très nombreux français chaque année. Que faut il savoir AVANT d’acheter une maison au Portugal ?

Nous ne sommes pas une agence immobilière mais nos visiteurs sont toujours pris en charge par des partenaires. Que ce soit pour louer ou acheter une maison au Portugal. Nous avons de nombreux contacts, des agences partenaires efficaces. De très nombreux visiteurs de la Casa Vergao ont acheté et nous les avons suivi, visité parfois. Nous avons donc beaucoup d’informations au delà même de notre expérience personnelle.

De plus nous avons une distance par rapport à ce thème, nous sommes indépendant puisque nous ne vendons rien et nous pouvons dire ce que les agences ne disent pas volontiers.

Point 1 : Il y a de nombreux biens au Portugal

Les portugais sont bien connus pour leurs talents de constructeurs. Quand ils sont venus en France, ils ont reconstruit après la guerre de très nombreuses maisons. Ils savent travailler, sont courageux et habiles. Et réellement c’est une caractéristique bien partagée. Parce qu’il est souvent facile et stupide de généraliser : les français sont tous .., les belges sont.., les suisses…etc.. Mais pour ce fait c’est tout à fait exact et général, les portugais sont tous d’infatigables bâtisseurs.

Et leur culture leur fait construire des maisons individuelles, bien plus que des immeubles. Contrairement à l’Espagne qui construit des villes resserrées avec des immeubles principalement, avec un marché d’appartements. Ici le pays entier est parsemé de villas, de maisons individuelles, très souvent originales, belles et grandes. Et de manière générale très bien bâties.

Les constructions plus modernes sont aux meilleurs standards actuels, les constructions plus anciennes sont souvent très solides.

Bref le marché est très vaste, avec beaucoup de choix allant des maisons de rêves très chères aux ruines à reprendre. Même pour les appartements, il y a de tout et pour tous les goûts, toutes les bourses.

Point 2 : La qualité est très bonne

Non seulement les portugais sont des bâtisseurs mais de plus ils sont d’excellents bâtisseurs et depuis longtemps. Les maisons anciennes comme la nôtre sont d’une exceptionnelle solidité, les maisons modernes sont aussi fort bien construites. La qualité des équipements intérieurs est souvent remarquable. La finition des portes, des planchers en bois ou marbre, les cuisines par exemple, les salles de bain sont remarquablement équipées. Il y a du goût, de la recherche, des choix qu’on ne trouve pas souvent en France. Et pour quasiment toutes les maisons ou appartements.

Tout ou presque est bien construit et soigné.

Je suis plus dubitatif en ce qui concerne l’Algarve où des promoteurs ont davantage cédés à la facilité puisque les étrangers là bas achètent n’importe quoi et à n’importe quel prix. Il faudrait être un saint pour ne pas succomber à la tentation. Les requins sont apparus pour manger les trop naïfs petits agneaux. Il faut dire qu’on y trouve sous un soleil radieux, avec de belles plages, des maisons fort agréables pour le prix d’une studio pourri à Paris. Donc cela semble une fabuleuse affaire. La réelle qualité est parfois plus légère, le rapport qualité/prix y est plus faible qu’ailleurs au Portugal. Mais c’est l’Algarve qui a été très bien vendue depuis des années.

Presque partout du Nord au Sud, vous allez découvrir des maisons et appartements remarquables. C’est un très bon point !

Point 3 : Les prix sont très intéressants

Et les prix sont encore à bien des endroits très intéressants. Comme les volumes sont grands, vous trouverez des prix au M2 très attractifs. Il y a de fort belles affaires à trouver et acheter.

La principale caractéristique qui produit ces prix intéressants, c’est la taille des surfaces. Vous trouverez des maisons d’au moins 200 M2 avec 4 chambres, 3 salles de bain pour 125 000 Euros, des appartement de plus de 100 M2 avec 3 chambres et 2 salles de bain très bien équipées pour 80 000 Euros. Bien sûr  ce sera plus cher sur la côte même.

Ce qui sera plus difficile c’est de trouver une toute petite maison. Cela n’existe pas ou de mauvaise qualité, trop ancienne. Mais bon si cela vous parait trop grand au début, vous y serez à l’aide et vous aurez bien des visites. C’est attractif de venir vous visiter au Portugal !

Point 4 : Les prix montent vite chaque année

Mais vous n’êtes pas les seuls, vous qui me lisez maintenant, à être intéressé à acheter une maison au Portugal. Et depuis des années maintenant, en partie grâce au Statut RNH, des milliers de français et d’étrangers ont déjà acheté ici. Il y a 10 ans on faisait de merveilleuses affaires même à Lisbonne, Porto et sans doute même en Algarve. Plus tard qu’en France, les prix ont monté. Mais ils montent encore très bien. Et cela va continuer. Simplement c’est déjà plus cher sur la côte et à certains endroits.

Pourquoi ? Parce que de très nombreuses personnes viennent acheter une maison au Portugal, attirées par la météo mais pas seulement. Il y a une très bonne raison qui passe inaperçue mais que certains ressentent fort bien. La sécurité du Portugal ! Le Portugal 4ème pays au Monde le plus sûr à tous niveaux. Lisez ici mon article. Si vous voulez investir dans un bien immobilier, le feriez vous dans un pays en ébullition, surtaxé et présentant même des risques financiers sérieux ? Non alors !

Vendez ce qui est risqué et achetez ce qui est en paix. Vous n’êtes pas les seuls à envisager cela donc les prix montent de 10% par an, partout ! Même au centre de Portugal. La dernière évaluation sur notre maison même, pourtant atypique et dans un village loin de la mer, est de plus de 6 % en un an.

Lire nos autre articles précédents , lire ici  ou lire ici ou encore lire ici .

Point 5 : Il y a des régions où les prix sont déjà bien chers

Il y a des régions comme l’Algarve, Lisbonne, Porto où les prix sont d’ores et déjà chers, trop chers. On peut y trouver encore des affaires ou simplement aimer ces régions suffisamment pour payer le prix actuel. C’est sans doute aussi un investissement sûr puisque tellement demandé. Néanmoins ce sont des places où les budgets d’achat sont devenus conséquents.

Toute la région entre Lisbonne et Porto, près ou un peu plus loin de la mer, ce qu’on appelle parfois la côte d’argent, est aussi de plus en plus demandée. Sans atteindre des excès, il faudrait aller assez vite pour s’y intéresser. Il y a déjà beaucoup de français qui sont les plus gros acheteurs et les transactions sont fréquentes. Si c’est cette région qui vous attire, avec raison sans doute, dépêchez vous d’y venir.

Point 6 : On ne trouve pas aisément sur Internet

Beaucoup de personnes cherchent sur Internet, depuis la France ou leur pays, LA maison, l’appartement de leurs rêves. Et nous avons fait de même. Pendant des heures et des jours. On rêve, c’est gratuit et agréable. Nous avons longtemps noté les “belles” maison dans notre budget, planifié nos voyages pour les voir et … nous avons été très souvent déçu. Les photos, les descriptions sont fantaisistes, voire fausses, ne montrent pas les désavantages, les emplacements, etc.. On ne trouve pas sur Internet !

On peut avoir des pistes sur Internet mais rien ne remplace de venir chercher sur place. Pas seulement visiter ce qu’on a trouvé en ligne. Non chercher avec les agences, les connaissances, les amis déjà en place, etc.. On trouve bien plus au hasard des visites locales, spontanées qu’à distance. Rêvez en ligne mais ne restez pas limité à ces recherches trop virtuelles. Acheter une maison au Portugal reste un travail à faire sur le terrain.

Et puis c’est seulement sur place que vous saurez si vos rêves de ce pays sont solides et concrets. “La carte n’est pas le territoire” ! Dans nos mondes qui deviennent de plus en plus virtuels, nous croyons des choses qui ne sont pas réelles. Pas grave si cela reste une croyance floue, mais bien plus grave si vous changez de pays et investissez sur des sentiments et nuages flous. Venez sur place ! Visitez sur place ! Découvrez sur place !

Point 7 : Les agences ne sont pas très compétentes

Car point supplémentaire, les agences ici ne sont pas de la plus grande compétence.

D’une part même si vous précisez bien votre demande, votre cahier des charges ils vont souvent vous emmener voir des biens qui n’ont AUCUN rapport avec vos désirs. C’est assez curieux et généralisé. Vous pouvez demander une maison de plein pied, sans étages. Et ils vont vous emmener voir une maison de deux étages simplement parce qu’elle est, selon eux, une très belle affaire ! Nous avons fait des kms dans les montagnes pour rentrer immédiatement dans la voiture à la première vue du bien à visiter. Et cela arrive à tous, fréquemment. Donc ce qui est discuté à distance et par avance avant votre voyage, est quasiment inutile. Ils discutent avec vous pour que vous veniez les voir, c’est tout. 100% du pipeau ! J’exagère un peu mais pas plus que ça.

Ensuite les agences n’ont pas de dossier très complet sur les biens à proposer. Pas de plans souvent, pas d’indications sur les voisins, les conditions de construction tout autour, les restrictions éventuelles, etc.. On visite les mains dans les poches et sans dossier. Ils ne savent le plus souvent rien sur le bien. Donc il faut visiter attentivement et prendre son temps. Ne flashez pas sur la beauté de la maison sans bien regarder. Attention aux coups de coeur !

Point 8 : Il n’y a pas de diagnostics

Et dans la suite de ce flou généralisé, il n’y a pas à l’achat de diagnostics obligatoires. Pire même, il n’y a pas de spécialistes pour faire les diagnostics, plomb, amiante, termites, mérule, etc. comme en France. Il n’y a pas de diagnostic sur les risques : inondations, risques sismiques et naturels, etc.. On peut simplement dire qu’à priori ils ont bien construit la maison, l’appartement avec les bons matériaux. A vous de vérifier si vous savez le faire.

La banque avant de donner un crédit va faire faire une évaluation par un expert et c’est un document intéressant pour la valeur réelle du bien. Mais même ce document est très léger et en aucune façon un diagnostic sérieux. Il y a une vague indication sur l’isolation thermique mais rien d’autre. Donc attention !

Point 9 : L’isolation et le chauffage sont souvent absents ou déficients

Le Portugal n’est pas la France. Evident ? Il ne semble pas que ce soit bien compris de beaucoup de français à leur arrivée ici. Le Portugal un pays chaud ? En été oui  et même avec de beaux étés garantis. Mais en hiver il fait frais, pas très froid. Alors ceux qui viennent acheter une maison au Portugal ne regardent pas à fond l’isolation et le chauffage. Ce n’est pas le point qui semble le plus important.

Au Canada vous y feriez très attention mais à priori pas ici. Eh bien, les portugais non plus n’y font pas plus attention et ils isolent très peu, et bien souvent il n’y a carrément AUCUN chauffage de prévu. Je peux vous dire que même avec un hiver “doux”, une maison, un appartement sans chauffage ou juste avec quelques radiateurs électriques, c’est très désagréable pour nous. Et les fenêtres sont très souvent à simple vitrage. Nous avons eu très froid dans un appartement loué à Lisbonne même.

Je ne sais comment ils font pour le supporter mais je n’ai jamais eu aussi froid qu’ici l’hiver dans leurs maisons. On va diner chez les voisins avec les manteaux et anoraks, sur le dos, tout le diner. Même aux fêtes ! Ils ne chauffent pas. Je me rappelle un hiver à Monchique avec des canadiens. Morts de froid dans la maison alors même que les après midi étaient beaux. – 30° degrés au Québec mais des maisons chaudes où on vit en tee-shirt. Ici seulement 5° degrés au dehors mais l’anorak dans la maison !

On vous proposera souvent des “clim réversibles”. Pourquoi pas mais c’est vous qui devrez les installer. Car parfois il y a les tuyaux en place mais rien de plus.

Donc regardez bien s’il y a quelque chose pour chauffer quand vous voulez acheter une maison au Portugal. Souvent lorsque nos visiteurs reviennent d’une visite je leur demande : “il y a un chauffage ?” et souvent ils ne savent pas, ils n’ont même pas pensé à regarder tellement c’est normalement évident. Vous devez plus qu’en France, faire vous même attention à tout. Notez que rénover une maison, installer un chauffage n’est pas si cher que ça , lisez ici notre expérience. Une installation entière avec un très gros insert au bois avec 25 radiateurs et 4 salles de bains, tout compris matériel et main d’oeuvre pour 9300 HT. Au moins deux ou trois fois moins cher qu’en France. Et sans soucis.

Point 10 : Le régime des plus values n’est pas simple

Beaucoup de personnes, retraitées le plus souvent, viennent acheter une maison au Portugal en revendant en France. Ce sera leur habitation principale et probablement ils la revendront un jour. Mais il y a une chose importante à savoir, peu connue et peu discutée par les agences.

Encore une fois, le Portugal n’est pas la France et cette fois, il y a un impôt qui n’existe pas (pas encore ?) en France. Il y aura probablement une plus value puisque le marché monte et très bien même. Or il y a un impôt ici sur les plus values même pour la revente d’une habitation principale. Et pas un impôt négligeable. Je vous passe ici les complexités des calculs, ce n’est le but de cet article. On en reparlera dans un prochain article sur le financement et les taxes de l’immobilier au Portugal.

On peut s’en affranchir mais il faut racheter un bien en Europe dans les 3 ans et de même valeur. Pas forcément évident si vous ne désirez plus investir après le Portugal. Il y a d’autres évitement possibles, il faut en discuter AVANT avec nos experts.

Pour en savoir plus lire ici : https://www.casavergao.com/espace-vip/

Point 11 : Les formalités d’achat de maison au Portugal sont simples mais il n’y a pas de notaires

Ceci est un point positif et négatif en même temps. Pour acheter une maison au Portugal les formalité sont simples, pas de papiers, de délais sans fin comme en France. Pas de notaire ? Bien ou mal ? En France nous avons souffert des lenteurs incroyables de notre propre notaire. 3, 4 ou même 6 mois pour conclure entre deux personnes, vendeur et acheteur bien d’accord entre eux. C’est long, pénible et source de rupture.

Ici pas de notaire sauf pour vérifier les signatures c’est bien plus rapide et simple. Un peu plus économique aussi même si les impôts pour les bien les plus chers ne sont pas du tout négligeables.

Par contre moins de sécurité ! C’est à vous (ou à vos avocats) de vérifier les papiers (cadastres et actes de propriétés). Notez que si vous demandez un crédit à la banque, celle ci fera ces vérifications. C’est intéressant car la banque le fait pour se sécuriser elle même donc elle le fait bien. Il est d’autant plus intéressant d’acheter avec un crédit bancaire que les banques prêtent ici facilement et en fonction du bien plus que de vos revenus. On en reparlera mais c’est un point fort du Portugal, des banques qui jouent le jeu ! On a perdu ça en France. Les nôtres se contentent de nous prendre des frais et jouent en bourse pour faire de l’argent.

Donc acheter ici c’est plus sûr AVEC une banque. Parce que les avocats … Sincèrement il y a à boire et à manger, souvent très peu professionnels. Très imprécis.

Point 12 : On peut trouver exactement ce dont vous rêvez !

Ma conclusion, c’est que c’est un excellent marché immobilier.

Venir pour acheter une maison au Portugal c’est, quels que soient vos désirs et votre budget, très possible et une bonne affaire. Il y a beaucoup de choix, beaucoup de bonnes affaires, de la qualité, des prix, de la sécurité !

Simplement il faut :

• Venir sur place chercher, visiter longuement,
• Rester attentif aux différences avec votre pays, le Portugal c’est différent,
• Faire attention, vérifier vous même le bien et les papiers,
• Etudier AVANT les conditions fiscales et juridiques à l’achat et à la revente.
• Et surtout, être accompagné par au moins des conseils, mieux encore par des français qui ont vécu et vivent ici.

Donc à bientôt !