Vous avez repéré une maison au Portugal, et rien ne vous oblige à passer par une agence. Reste à savoir si vous pouvez mener l’achat seul, et ce qu’il coûte en plus du prix.
Cet article fait le point : ce que vous pouvez faire vous-même, les étapes à suivre, les frais à prévoir et les erreurs qui coûtent le plus cher.
Oui, un Français peut acheter sans agence, à condition de passer par un acte formel
Oui, un Français peut acheter sans agence, comme tout citoyen de l’Union européenne. Mais l’achat doit être formalisé, soit chez un notaire, soit par le service Casa Pronta, qui regroupe la vente et l’inscription du bien.
Pour préparer chaque démarche, lisez le guide complet pour acheter au Portugal.
Demandez l’inscription de l’achat au registre foncier dans les deux mois qui suivent la signature du titre d’achat.
Le traitement de l’inscription prend jusqu’à dix jours. Notez la date limite dès la signature, pour garder une marge.
Le NIF, premier numéro à obtenir
Sans NIF, vous ne pouvez ni signer le contrat ni payer les impôts d’achat. Ce numéro fiscal portugais se demande en ligne, et il faut l’obtenir avant toute signature.
Si vous ne pouvez pas faire la démarche vous-même, un représentant légal peut la faire pour vous, avec une procuration qui l’y autorise. Sa signature doit être reconnue, sauf si la procuration est établie par un avocat ou un solliciteur.
Pour la liste complète, voyez les documents nécessaires, puis préparez ces pièces :
- Un propriétaire qui ne vit pas au Portugal doit régler sa situation fiscale dans les quinze jours.
- Une copie de votre pièce d’identité et, si l’adresse à l’étranger n’y figure pas, un justificatif de cette adresse.
- Pour le compte bancaire, demandez à la banque la liste de ses pièces.
Les étapes de l’achat, du bien repéré à l’acte
Avant tout versement, demandez la certidão permanente predial du bien. Elle montre le propriétaire, la composition du logement et les charges, comme une hypothèque ou une saisie. Son code reste valable six mois.
Comparez-la à la caderneta predial, document fiscal distinct du registre. Si les informations diffèrent, ne signez pas. Pour les permis, voyez la démarche à la mairie.
Voici l’ordre des étapes, du CPCV à l’acte :
- Signez le CPCV, le contrat préliminaire de vente. Il fixe le prix, le sinal (la somme versée à la signature) et la date limite de l’acte.
- Le sinal est déduit du prix de vente si l’achat aboutit.
- Payez les impôts d’acquisition avant la formalisation de la vente.
Combien coûte l’achat : IMT, timbre et frais d’acte
L’IMT pour un non-résident
Si vous n’êtes pas résident au Portugal, l’IMT (l’impôt payé à l’achat) est de 7,5 % pour un logement urbain destiné à l’habitation.
Une exception : le bien loué comme logement dans les six mois suivant l’achat, à loyer sous les plafonds légaux, et loué 36 mois minimum sur les cinq premières années, ce taux ne s’applique pas.
Le droit de timbre sur l’achat
Le droit de timbre s’ajoute à l’IMT. Il vaut 0,8 % du prix d’achat. Pour un bien à 200 000 euros, il fait 1 600 euros : multipliez le prix par 0,008.
Prévoyez ce montant dans votre budget, et payez-le avant de signer l’acte pour ne pas être pris de court.
Les frais d’acte et de registre
Au Casa Pronta, le prix dépend surtout de la présence d’un prêt bancaire, car il faut alors plusieurs actes de registre.
| Critère | Acte unique | Plusieurs actes |
|---|---|---|
| Cas typique | Achat sans prêt bancaire | Achat avec prêt bancaire |
| Nombre d’actes de registre | Un seul | Plusieurs |
| Coût pour un seul bien | 375 € | 700 € |
Le timbre sur le crédit
Si votre prêt dure cinq ans ou plus, il paie un droit de timbre de 0,6 %. Ne calculez donc pas vos frais avec un pourcentage global valable pour tous les achats : le montant dépend de la durée de votre crédit.
Les pièges qui coûtent le plus cher
Si c’est vous qui manquez à vos obligations, le vendeur peut garder le sinal, c’est-à-dire l’acompte versé. Si c’est lui qui est en faute, vous pouvez réclamer le double.
Un simple retard de paiement à la date prévue ne suffit pas toujours à entraîner cette sanction. Avant de manquer une échéance, demandez à votre notaire ce que le contrat prévoit.
Trois pièges coûtent cher, à repérer avant de signer :
- Verser le sinal sans condition de crédit. Si vous empruntez, faites inscrire au CPCV une condition liée au prêt.
- Acheter à quelqu’un qui n’est pas propriétaire. Vérifiez au registre foncier que le nom est celui du vendeur.
- Découvrir une charge trop tard. Comparez le registre foncier et les données fiscales avant de vous engager.
Ce que vous gérez seul et ce qu’il faut faire vérifier
Sans agence, vous gérez seul la recherche, les visites et la négociation. La vente, elle, doit être formalisée.
Avant de signer, faites vérifier les documents du bien et les conditions du CPCV par un professionnel du droit portugais. Choisissez-le pour vous, pas via l’agent ou le vendeur.
Avant de signer
- Faites vérifier le CPCV, surtout si l’achat dépend d’un prêt ou si vous versez un sinal.
- Demandez la certidão permanente predial et contrôlez l’identité du propriétaire.
- Relevez les charges inscrites et les demandes d’inscription en attente.
- Si vous empruntez, préparez passeport ou carte d’identité, NIF, revenus, dettes et justificatifs de fonds.
- Demandez à la banque la liste des pièces, car elle varie selon votre pays de résidence et le dossier.
L’IMI, la dépense qui revient chaque année
L’IMI est un impôt qui revient chaque année. Il se calcule sur la valeur patrimoniale fiscale du bien, et c’est le propriétaire inscrit au 31 décembre qui le paie.
Pour un bien urbain, la commune fixe le taux entre 0,3 % et 0,45 %. Gardez donc une part de votre budget pour cette dépense, chaque année, tant que vous êtes propriétaire.
Si l’IMI ne dépasse pas 100 €, payez-le en une fois, en mai. Au-delà de 100 € et jusqu’à 500 €, payez en deux échéances, en mai et en novembre. Au-delà de 500 €, payez en trois échéances : mai, août et novembre.
Retrouvez le montant et la référence de paiement dans votre espace personnel du portail fiscal.
Vous pouvez acheter seul au Portugal, en suivant les étapes dans l’ordre : le NIF, la vérification du bien, le CPCV, puis l’acte. Ne sautez aucune étape, surtout celle qui précède le premier versement.
Votre prochain pas : demandez la certidão permanente predial du bien, puis faites relire le CPCV par un juriste portugais que vous choisissez vous-même.
Foire aux questions
Faut-il un compte bancaire portugais pour acheter une maison au Portugal ?
Non, ce n’est pas obligatoire. Vous pouvez payer avec de l’argent venu de votre banque française, par virement.
Si vous empruntez, une banque portugaise peut vous prêter, même en tant que non-résident, et elle demandera alors vos justificatifs pour ouvrir un compte chez elle.
Un Français peut-il obtenir un prêt immobilier au Portugal en tant que non-résident ?
Oui, un Français peut obtenir un prêt immobilier au Portugal en tant que non-résident : des banques portugaises proposent ce financement aux acheteurs étrangers.
Pour ouvrir un compte chez elle, la banque demande des pièces d’identité et de quoi vérifier le titulaire.
Peut-on acheter sans signer de CPCV ?
Oui, vous pouvez acheter sans signer de CPCV : ce contrat préliminaire n’est pas obligatoire, et la vente peut être formalisée sans lui.
Il sert à fixer le prix, le sinal et la date de l’acte. Si vous le signez, faites-le relire avant tout versement.
Quel est le délai entre la signature de l’acte et l’enregistrement du bien ?
Vous avez deux mois, à compter de la signature du titre d’achat, pour demander l’inscription du bien au registre foncier. Ensuite, le registre prend jusqu’à dix jours pour traiter la demande.
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