Comment faire un achat immobilier au Portugal ?

L’achat d’un bien au Portugal est un processus relativement simple. Voici les points essentiels à considérer :

Rôle du Notaire ou de l’avocat

Attention : le notaire lors de la promesse de vente se contente d’authentifier les signatures et le règlement financier entre vendeur et acheteur. Il n’intervient qu’à la fin pour le contrat final.

Il est donc conseillé de recueillir toutes les informations avec un avocat (ou votre banque en cas de crédit demandé) auprès du registre de la propriété et de la Mairie. Il devra également s’assurer que les taxes et charges de copropriété sont à jour.

Si vous achetez à un particulier

Rendez-vous à la Mairie, “Câmara Municipal”, du lieu de situation du bien immobilier, et demandez les permis de construire et d’habitation, “Licenças de Construção e de Habitação do imóvel”. Vous obtiendrez alors le document qui prouve que le bien a été édifié dans la légalité : “o Alvará da Licença de Utilização”. Les propriétés construites avant 1951 sont exemptées de cette exigence.

Pour vérifier que le bien n’est ni hypothéqué, gagé, ou loué,
que le vendeur est bien le propriétaire du bien, vous pouvez vous rendre au Centre des Impôts, “Finanças”, situé dans la municipalité ou district du bien immobilier.

Il peut aussi y avoir une fiche technique (ficha técnica de habitaçao) qui reprend les caractéristiques techniques et fonctionnelles de l’immeuble. Tous les logements qui ont été achevés après le 30 mars 2004 doivent avoir une Fiche Technique, qui donne les détails techniques sur la construction, l’isolation, les matériaux, les fournisseurs, etc. Ce document est fourni par le vendeur.

Un certificat énergétique est aussi nécessaire et remis à l’acheteur.

Si vous passez par une agence immobilière

En traitant avec une agence immobilière, vous demanderez bien sûr les documents cités plus haut à votre agent immobilier. Il n’est pas rare de tomber sur un agent bilingue français portugais. L’agence immobilière doit avoir un Numéro AMI “Associação de Mediacão Imobiliária” (L’Association de l’Immobilier au Portugal), délivré par l’Institut de la Construction et de l’Immobilier – l’INCI.

👉  Attention, les agences immobilières du Portugal ne fonctionnent pas comme celle en France

Si vous demandez un crédit bancaire

Ce qui est très intéressant c’est que la banque va envoyer un expert vérifier la qualité et le prix de vente potentiel de ce bien. Cela vous donne une référence de prix minimum bien agréable à connaître. La banque pourra prêter sur la valeur du bien et non sur vos revenus, c’est bien plus facile à prouver. Et autre avantage, dans ce cas la banque va vérifier les documents avant de pouvoir prendre une hypothèque, c’est très rassurant et bien fait.

Les deux documents principaux sont :

  1. Le certificat d’enregistrement de propriété au cadastre (codigo de acesso à certidao do registro predial) avec la description du bien et son inscription au nom du vendeur. Ce document est un extrait du cadastre d’urbanisme (Conservatória). Il indique notamment l’identité du bien et si la propriété est grevée d’une hypothèque en cours. Il y a une description des données enregistrées de la propriété (domaine de la construction et des terrains, type, emplacement, frontières), qui devrait correspondre à la propriété réelle.
  1. Le document d’identification fiscale du bien (Cadernata Predial) document cadastral. Document d’immatriculation du bien qui précise la situation du bien, localisation, surface, composition, propriétaire. L’enregistrement financier de l’établissement, qui doit concourir avec les détails sur le registre foncier donne également des informations à propos de la va- leur patrimoniale (valeur imposable). Ce document est obtenu aux services des impôts (Finanças).

Le processus d’achat immobilier au Portugal 

Vous avez trouvé votre bien. Vous devrez signer un “Contrato de Promessa de Compra e Venda” contrat de compromis de vente. C’est le document légal qui fixe les conditions de la vente. Ce contrat est sous seing privé, il est recommandé de reconnaître les signatures chez un notaire.

Entre 10 à 20 % de dépôt doivent être alors réglé par l’acheteur directement au vendeur. Si vous vous rétractez après la signature de l’acte vous en perdrez le montant. Mais si le vendeur décide de se rétracter après la signature du contrat, il devra régler le double du dépôt.

Chaque acheteur doit obtenir un NIF, identifiant fiscal “no contribuinte”. Si vous n’avez pas d’adresse au Portugal, il vous sera demandé d’avoir un représentant fiscal (avocat, comptable ou personne de votre connaissance).

Une date sera fixée pour la signature du contrat de vente, appelée «Escritura de Compra e Venda». C’est généralement de 3 à 4 semaines après le compromis de vente ce qui est rapide. C’est cet acte qui fait devant notaire.

Avant l’acte de vente, vous devrez vous acquitter d’une taxe municipale appelée IMT (Imposto municipal sobre Transmissões) et de l’IS (Imposto de Selo). Cette taxe est payable au bureau des impôts le plus proche de votre propriété. Au Portugal les transactions immobilières ne sont pas assujetties à la TVA.

L’acte définitif de vente “Escritura de compra e de venda” se fait auprès d’un notaire. Celui-ci s’assure alors de la légalité de la transaction. Dès que vous aurez acheté la propriété, le notaire vous enregistrera comme propriétaire au registre national.

Le vendeur d’une propriété paie généralement une commission à l’agent immobilier, celle-ci n’étant pas encadrée elle peut varier d’une région à l’autre.

Impôts et taxes 

Les frais d’agence sont payés par le vendeur. Les coûts suivants seront engagés :

Coûts lors de l’achat


  • Frais juridiques : Variables entre 1,5 et 2% du prix d’achat
  • Frais de notaire et d’enregistrement : Variable entre 1,5 et 3% du prix d’achat
  • Droit de timbre (imposto de selo) : 0,8% au cours prix d’achat majoré de 0,6% par rapport au montant du prêt hypothécaire s’il y a lieu.

IMT (Imposto Municipal sobre Transaçãoes onerosas de imo- veis) : Il s’agit de l’impôt municipal que vous devez payer lorsque vous achetez un bien immobilier. Il est unique.

Jusqu’à 92407€                    1%

De 92407 à 126403€           2%

De 126403 à 172348€         3%

De 172348 à 287213€         7%

De 287213 à 574323           8%

Plus de 574323€                  6%

Coûts annuels d’une propriété au Portugal

IMI (Imposto Municipal sobre Imoveis) : C’est l’équivalent à la taxe foncière française et est destiné à financer les municipalités. Sont assujetti au paiement de cet impôt les personnes physiques ou morales qui, au 31 décembre de chaque année, sont propriétaires, usufruitiers de biens immobiliers, qu’ils résident ou non sur le territoire portugais.

Elle est calculée sur la Valeur Patrimoniale Tributaire (VPT), inférieure au prix d’achat. 0,8 % pour les immeubles ruraux et 0,3 à 0,5 % pour les immeubles urbains. Ce taux devra être fixé tous les ans par les municipalités.

Cet impôt doit être payé tous les ans, relativement à l’année précédente, aux échéances suivantes :

  • Montant égal ou inférieur à 250€ un versement annuel en avril ;
  • Montant supérieur à 250€ et égal ou inférieur à 500€ deux versements en avril et en novembre ;
  • Montant supérieur à 500€ trois versements en avril, juillet et novembre.

On le paye dans tout service des impôts, bureau de poste, distributeur Multibanco ou par banque à domicile.

Vous pouvez bénéficier de l’exonération de l’IMI durant 3 ans en demandant aux Finanças.

👉  Il ne reste plus qu’à effectuer les inscriptions à l’électricité, au gaz

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