Cet article très concret va détailler TOUT ce qu’il faut prévoir, avoir et faire pour acheter un bien au Portugal.

Bref rappel : Pourquoi acheter ?

J’ai déjà très longuement parlé dans plusieurs articles des raisons diverses qui amènent de nombreuses personnes à vouloir acheter un bien au Portugal. Résumons ici :

Nous avons vu dans l’article initial  “Ceci n’est pas une maison au Portugal” qu’un bien acheté dans ce beau pays recouvrait différentes réalités.

Ce peut être pour :

• Des raisons d’investissement financier et nous avons détaillé ce fait dans l’article “5 points essentiels pour un bon investissement immobilier au Portugal“,
• Démarrer une nouvelle vie , qui a été détaillé dans l’article “Nouvelle vie au Portugal“
• Améliorer la qualité de sa vie a été décrit dans l’article “Une meilleure vie au Portugal“
• Rencontrer ou héberger des ami(es) a été décrit dans l’article “Des milliers de rencontres au Portugal“
• Chercher et retrouver plus de sécurité dans un monde qui devient dangereux. Lisez l’article « Le Portugal un refuge« 

Je n’ai de cesse de rappeler que le plus important dans un achat immobilier est de bien savoir pourquoi on achète et quel est notre projet de vie au Portugal. Tout le reste en découle : Région, emplacement précis, budget, type de bien, etc..

Alors maintenant passons au concret : Acheter un bien au Portugal !

AVANT d’acheter : les visites !

Eh oui, il faut visiter de nombreux biens pour comparer, savoir la qualité possible et les prix. Bien sûr, nous allons parler de notre service puisqu’il est prévu pour faire face à ce qui est le plus difficile voire le plus pénible dans les visites c’est à dire les nombreux kilomètres à parcourir, le temps perdu, les visites inutiles.

Utiliser Internet ?

Soyons directs : On ne voit que très mal ce qu’est un bien sur Internet. Vous n’avez que des photos partielles qui « oublient » souvent un voisinage inadéquat, un aspect ou des pièces peu agréables, etc.. Franchement, j’ai fait comme vous, j’ai même rêvé sur des belles propriétés et j’y suis allé (ce qui représente toujours un certain investissement en temps et argent) pour constater que.. OUI c’était un rêve ! Mais pas un beau rêve, juste un truc que j’aurais bien pu éviter d’aller voir. J’ai des souvenirs étonnés de la différence entre certaines photos sur l’état du bien, sur son réel emplacement.

Moi je vous le dis mais vous pouvez expérimenter vous-même : On ne voit pas correctement ce qu’est un bien sur Internet. Et d’autant plus que vous n’êtes pas familier du pays. Mais bien sûr, vous allez regarder ce qui existe, tout le monde le fait et ça ne sert à rien, presque toujours. C’est juste pour rêver alors c’est amusant mais pas très sérieux.

Travailler avec les agences ?

Et puis les agences vous font visiter ce qu’elles ont sous un mandat exclusif. C’est bien normal puisque leurs commissions seront au moins doubles si elles vendent ces biens. Pourquoi iraient-elles chercher le bien idéal pour vous s’il n’est pas géré par eux-mêmes. Il se peut qu’elles aient dans leur stock LE bien qui vous convient ou semble convenir. Mais vous ne saurez jamais s’il n’y a pas juste à côté un bien qui est beaucoup plus intéressant pour vous mais simplement pas avec un mandat pour cette agence. en tous cas, ce ne sont les agences qui vont vous le dire. Aucun intérêt. A vous de chercher avec toutes les autres agences. Epuisant et coûteux en temps et en argent !

Préparer les visites par avance depuis l’étranger avec une agence ? Essayez, vous verrez ! Elles ne perdent pas ce temps, elles attendent que vous veniez sur place ce qui n’est jamais sûr. Et c’est seulement quand vous arrivez qu’elles commencent à regarder ce qu’elles ont sous mandat. Donc rien n’est organisé à l’avance.

N’oubliez jamais que les agents immobiliers au Portugal n’ont presque toujours AUCUN fixe, seulement des commissions. Ils tirent presque toujours la langue et ont faim. Bon c’est une image mais ils n’ont pas de temps à perdre et soignent autant que possible leurs gains potentiels. Ne les faites pas travailler pour rien, ils ne seront payés que si vous achetez ! Même parfois leur essence, leur voiture est à leur charge. Pensez-y !

 

Enfin aucune agence n’a envie de négocier à la baisse le prix du vendeur puisque c’est CE vendeur lui-même qui les paient et en proportion du prix de la vente. C’est logique. Personne ne mord la main qui vous nourrit.

Bref ni Internet, ni les agences ne sont de très bons moyens pour trouver l’idéal, LE bien parfait dont vous rêvez.

Notre service ?

Je ne vais pas décrire notre service en détail c’est plutôt ici. Lisez « Notre offre pour trouver votre maison au Portugal« .

Nous vous conseillons longuement et avant toute chose sur votre projet, le plus souvent pour bien déterminer la région qui est la plus adaptée à vos besoins…. Puis de trouver quel type de bien va être celui qui vous plaira le plus et cela pour votre budget…

Nous offrons la préparation de vos visites AVANT que vous veniez, avec emails, téléphones et choix sur des images de biens qui semblent adéquats. Biens que nous connaissons et qui sont choisis sur la TOTALITE des biens à vendre sur TOUT le Portugal. Pas des biens sous mandats, nous n’avons aucun intérêt à vendre tel bien plutôt qu’un autre.

Nous choisissons pour vous ce que vous voulez et préparons ainsi votre voyage avec souvent plusieurs jours de visites déjà préparées à l’avance. C’est quand même un super service et il est fort apprécié !

Donc voila les visites sont organisées et maintenant il faut choisir.

Le marché immobilier au Portugal ?

Là il y a un petit problème parfois. Le marché immobilier au Portugal est TRES tendu, très « chaud ». Bref, un bien correct ne reste pas longtemps sur le marché. S’il reste c’est qu’il y a un problème ou au minimum qu’il est atypique.

Donc tout est question de planning. Il nous faut chercher pour vous mais pas plus qu’un mois à l’avance sinon les biens retenus pour des visites seront déjà vendus. Ensuite quand vous visitez vous devez bien savoir ce que vous voulez et pouvoir vous décider vite et bloquer vite un bien idéal. Nous avons parfois des clients qui hésitent une semaine ou deux puis, reviennent mais trop tard, le bien désiré est déjà parti.

Nous n’aimons pas ça, il y a trop de demandes et les prix montent aussi trop vite. Mais c’est la réalité et dites vous bien qu’il y a de très bonnes raisons derrière ces demandes. Vous trouvez le Portugal idéal pour y acheter un bien et bien beaucoup d’autres ont la même attitude et de nombreux pays.

Bref, je le répète sans cesse, il faut savoir pourquoi vous voulez acheter, ce que vous voulez acheter et nous contacter et venir quand vous êtes prêts et capables de décider.

J’ai de très nombreuses personnes qui m’écrivent avec des projets dans un ans, voire 2 ou 3 ans. Nous ne pouvons rien trouver ou dire sur le marché à si long terme. Il faut venir dans le pays en TOURISTE pendant cette période, parcourir le pays à diverses saisons, de long en large et attendre d’être bien décidé et prêt. Mais bien sûr, ce sera plus cher demain.

Donc ne visitez pas des biens à ce moment, ne dérangez pas ces pauvres agents immobiliers sans fixe sans avoir vous-même une intention réelle d’acheter.

Les formalités pour acheter un bien au Portugal

OK vous avez visité, vous avez trouvé un bien idéal qui vous plait et qui est dans votre budget alors passons aux formalités et documents nécessaires.

Notre travail ne s’arrête pas à la vente/achat de la maison. Nous sommes aussi là pour vous aider dans les démarches administratives du quotidien. Vous aurez toujours une oreille francophone au bout du fil sur laquelle vous pourrez compter. Ce n’est pas simplement une relation professionnelle mais une relation amicale qui s’installe car en fin de compte, on se retrouve tous sur le même bateau. Et vous pouvez compter sur nous pour le faire arriver à bon port. ?

NIF et Compte Bancaire

Au Portugal, tout document signé officiel est signé avec votre Numéro d’Identité Fiscal, le NIF. Comme vous n’avez probablement pas de réelle adresse au Portugal, il sera demandé d’abord comme un NIF non résident. Avec votre adresse à l’étranger. Il suffit de présenter votre carte ID ou passeport et une preuve de votre adresse. Cela peut être demandé par avance et à distance, nous le faisons avec l’aide d’une procuration avec un avocat mais si vous n’êtes pas encore assez sûrs de vous, on le fera rapidement sur place.

De même il faudra ouvrir un Compte Bancaire en tant que Non-Résident (après avoir obtenu votre NIF). C’est plutôt facile, il faut les documents de base comme votre ID ou passeport, Numéro fiscal de votre pays actuel de résidence, une attestation de cette adresse de résidence, etc.. Là encore ce peut être fait sur place rapidement et nous vous y aidons et accompagnons.

Négociation sur le prix

Contrairement aux agences, nous négocions, pour vous et autant que possible, les prix à la baisse. Ce n’est pas toujours possible s’il y a d’autres acheteurs intéressés sur ce bien et dans les région comme l’Algarve. Mais nous négocions souvent de belles remises. C’est notre travail.

Dépôt et compromis

Comme le marché est rapide, si un bien est intéressant pour vous et que vous le désirez, il faut le bloquer donc signer un compromis. C’est au Portugal un document assez simple. Seul le compromis de vente signé avec en acompte de 10% du prix fait foi selon la loi portugaise. L’acompte prévu est d’au moins 10 % mais cela peut être jusqu’à 30 % pour des biens encore en construction avec de gros promoteurs.

Bien sûr, nous allons vérifier pour vous avec un avocat (il n’y a pas de notaires qui jouent ce rôle ici) les documents de propriété. Il vérifiera les détails de la propriété auprès du Trésor public (Finanças) ainsi qu’au Registre foncier (Conservatoria de Registo Predial). Il faut savoir s’il existe une hypothèque en cours.

Entre la visite du bien et l’acte de vente, vous n’aurez pas besoin de revenir au Portugal, nous gérons tout à distance ( traduction du compromis de vente, échange avec les agences ….) bref moins de déplacements et de frais.

Vous pourrez enfin signer le contrat de promesse d’achat, « Contrato de Promessa de Compra e Venda ». Une fois ce contrat signé, vous serez alors légalement tenu de finaliser la transaction sous peine de perdre l’acompte. Le vendeur est également tenu de terminer la transaction. Il peut y avoir des conditions suspensives pour vous protéger. En particulier dans les constructions neuves, l’obtention de la licence d’habitation.

il vous faudra payer le montant de l’acompte et fixer une date pour la dernière et la plus importante signature : celle de l’Acte authentique d’achat.

Acte authentique pour acheter un bien au Portugal

il faudra bien sûr payer les taxes correspondantes. Il y en a trois :

• Impôt municipal sur l’immobilier ( IMI ) ;

• Impôt municipal sur le transfert immobilier ( IMT ) ;

• Impôt sur les timbres ( IS ).

IMI

L’impôt IMI ( Imposto Municipal sobre Imóveis ) est une taxe qui est prélevée sur la valeur de l’impôt foncier de la propriété et doit être payée chaque année à partir du moment où le consommateur acquiert la maison en question. C’est l’équivalent en France de la taxe d’ habitation mais elle est bien plus légère !! On parle le plus souvent de 100 euros ou un peu plus. La taxe IMI concernant les propriétés urbaines ( maisons et terrains pour la construction de logements) varie entre 0,3% et 0,5%

Donc l’IMI c’est IMI = Valeur de l’actif fiscal (TPV) x Taux applicables mais vous voyez que c’est la valeur fiscale de la maison qui est retenue et qui est souvent très inférieure à la valeur actuelle de vente. Car cette valeur fiscale n’est pas souvent revue, elle peut être très ancienne.

IS

il y a le paiement du droit de timbre IS sur l’achat et la vente de toute propriété au Portugal. Il est nécessaire que l’ acheteur de la maison paie cette taxe au notaire au moment de la signature de l’acte de vente. Dans ce cas précis, la taxe sur les timbres est de 0,8%.

Donc IS = Valeur en écriture ou Valeur de l’actif fiscal (le plus élevé) x 0,8%

et Droit de timbre sur les crédits immobiliers.

Un peu à côté de ces taxes payées au moment de l’achat, il y a un droit de timbre s’il y a un crédit. C’est la banque qui va l’ajouter aux frais du crédit. Cette taxe doit être payée au moment où le montant du financement est transféré sur le compte bancaire du client qui achètera une propriété au Portugal.

Donc IS sur le crédit = Valeur du crédit immobilier x 0,6% (si période de remboursement supérieure à 5 ans) ou 0,5 % si moins de 5 ans

Dans ce cas précis, il y a deux possibilités différentes, à savoir :

– Pour les crédits immobiliers dont la durée de remboursement est supérieure à cinq ans, la taxe sur le droit de timbre est de 0,60% ;

– Si la période de remboursement est inférieure à cinq ans, le taux est de 0,5 %.

IMT

La dernière taxe sur l’ achat de biens immobiliers au Portugal est l’IMT, l’impôt municipal sur la transaction immobilière (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis). C’est la taxe la plus importante.

Cette taxe est perçue à chaque fois qu’un achat d’une maison est effectué au Portugal . Elle est appliquée sur la valeur patrimoniale fiscale ou sur la valeur déclarée dans l’acte de vente. Le montant le plus élevé des deux est retenu. Vous devez également soustraire l’abattement correspondant fiscal aux caractéristiques du bien et de l’acquisition.

Vous pouvez trouver une simulation de ce paiement ici : Calcul IMT

Acte de vente

Une fois ces taxes réglés, l’acte d’achat et de vente, « Escritura Publica de Compra e Venda » , est signé et la propriété est enfin enregistrée à votre nom.

Cela peut aller très vite, il n’y a pas au Portugal de recherche de préemption possible et de tout ce que fait un notaire en France et qui dure souvent 3 ou 4 mois. Il n’y a pas de délai de réflexion par exemple. Donc on peut signer si vous avez les fonds en quelques jours.

Accompagnement Casa Vergao pour l’achat d’un bien au Portugal

Ce n’est pas très complexe, peut-être simplement nouveau pour vous. Mais ce sont bien sûr des formalités et des documents en portugais. Et normalement il doit y avoir un traducteur lors des actes d’achat si vous ne parlez pas vous-même bien portugais.

Alors simplement Casa Vergao fait tout le travail pour vous. Voir ici toute notre offre : Offre pour acheter un bien au Portugal.