Nous avons de nombreuses demandes pour acheter de l’immobilier en Algarve. Mais, de plus en plus, il y a de nombreuses demandes d’achat de biens immobiliers dans le Nord du Portugal ou en tous cas au dessus de Lisbonne et dans le Centre du Portugal.

Alors Algarve ? Nord Portugal ? Pourquoi ? Quels choix ? Que décider ?

Nous allons étudier très finement les différences de ces deux zones, un peu opposées, et juger des avantages et inconvénients de ces deux régions.

Qui demande à acheter de l’immobilier en Algarve ?

Nous sommes très bien placés pour le savoir puisque nous avons des centaines de messages par mois et que je discute par email ou téléphone personnellement avec la plupart de ces demandeurs d’information..

Je dirais qu’il y a deux grandes sortes de personnes :

1. Celles qui connaissent très bien l’Algarve, qui y ont déjà vécu ou qui ont des amis, de la famille sur place. Ils savent les villes, les endroits désirés. Ils savent aussi les prix actuels demandés dans l’immobilier en Algarve.
2. Celles qui ont entendu parler de l’Algarve mais qui ne connaissent pas le reste du Portugal. Car l’Algarve a été très bien « vendue », je dirais même « marketée » depuis des dizaines d’années et le nom est connu de tous.

La première catégorie, celle qui connait très bien l’Algarve, en connait les avantages et les inconvénients. En fait ils achètent en fonction de leurs habitudes et relations plus qu’en fonction de la région Algarve même. Ils achètent aussi pour louer, pas forcément pour s’y installer toute l’année. Ce sont des choix tout à fait respectables et bien raisonnés.

J’ai vu ainsi un certain nombre de personnes revendant un bien en Algarve pour en trouver un autre toujours en Algarve plus agréable, mieux placé. En fonction de leur expérience réelle, elles ont choisies par exemple une place moins bruyante ou plus centrale au contraire.

Je dois dire aussi que ces personnes trouvent aussi souvent seules LEUR immobilier en Algarve puisqu’elles sont sur place ou y vivent suffisamment souvent. Je dirais que cette catégorie d’expatriés sont devenus des bons connaisseurs de l’Algarve. Ils savent bien pourquoi ils achètent de l’immobilier en Algarve.

La deuxième catégorie qui vient vers l’immobilier en Algarve pose, à mon avis, plus de problèmes. Ce sont des personnes qui veulent s’installer au Portugal mais n’ont eu AUCUNE autre information sur les autres régions. Un peu comme un étranger qui n’aurait entendu parler de la France que Paris ou la Côte d’Azur et débarque dans une agence pour y acheter un bien. Là et pas ailleurs car il ne connait absolument pas la Bretagne, Biarritz ou Lyon.

Ou bien ce sont des personnes qui sont venues une fois en vacances en Algarve et qui ont apprécié. Je comprend fort bien. Mais s’y installer à l’année, c’est bien différent des courtes vacances, c’est une vie quotidienne à toutes saisons même en hiver. C’est une implantation avec des relations, ce sont des activités de résident et plus de touriste. C’est TOTALEMENT différent ! Acheter de l’immobilier en Algarve uniquement parce qu’on y a passé 15 jours de vacances agréable est pour moi une (petite) folie.

Quand nous constatons cet état de fait, nous discutons en profondeur le VRAI projet de vie de ces personnes au Portugal. Et nous parlons de la réalité de l’Algarve mais aussi des autres régions portugaises, du Centre et du Nord. Très souvent, ces personnes vont alors aussi regarder des biens dans d’autres régions, au minimum. Et souvent acheter ailleurs qu’en Algarve. Parce que leur projet sera tout aussi possible plus au nord et bien moins cher. Souvent ce sera même bien plus judicieux.

Avant de parler des comparaisons entre tous ces régions, je dois dire qu’il y a aussi une sous-catégorie de demandeurs qui pose un autre problème : Et malheureusement, c’est la catégorie de ceux qui sous-estiment le coût de l’immobilier en Algarve. Et là c’est la douche froide, l’Algarve n’est tout simplement pas dans leur budget.

Nous allons en parler de suite car inutile de rêver si ce n’est simplement pas possible. D’autant que vos rêves seront probablement une très belle réalité à une autre place qui est dans votre budget.

Les prix de l’immobilier en Algarve

Les prix sont élevés en Algarve !

Voici une carte des zones de prix immobiliers au Portugal :

 

• Maison 3 chambres avec 2 salles de bains
• Confort intérieur (  chauffage, double vitrage….)
• Terrain minimum 500m2 avec piscine
• Construction moins de 15 ans
• Surface habitable : minimum 150m2

1. Zone Rouge: à partir de 400000€ soit 2666 €/M2, c’est l’Algarve, Lisbonne et alentours, Porto
2. Zone Bleue: à partir de 300000€ soit 2000 €/M2, c’est la côte atlantique du Nord au Sud, au milieu la côte d’Argent
3. Zone Beige: à partir de 250000€ soit 1666 €/M2, c’est tout le Centre Portugal.
4. Zone Verte: à partir de 175000€ soit 1166 €/M2, ce sont les extrêmes Nord Est et Est

Bon notez quand même que :

La zone bleu au Sud-Ouest, en dessous de Sines, est TRES, TRES ventée. Il n’y a pas de maison en face de la mer mais seulement derrière des collines. Même les arbres ont du mal par là bas. C’est ainsi jusqu’à Sines, Comporta. Donc à notre avis, oubliez !

La zone bleu au dessus de Lisbonne et jusqu’à l’Espagne au Nord est demandée mais accessible. Entre Lisbonne et Porto, c’est la Côte d’Argent où se sont déjà installé de nombreux expatriés. Au dessus de Porto, cette zone est de plus en plus demandée avec des prix plus légers encore et finalement le même climat. Oui le même climat, je vais en parler, c’est étonnant.

Les zones vertes sont intéressantes mais particulières. Au Nord-Est c’est le Tras os Montes, une région très peu chère mais un peu isolée, encore très peu demandée. Pourtant très belle et avec de très bons produits agricoles. Plus froide en hiver par contre. A l’Est, le long de l’Espagne, il y a de très belles places. Mais c’est plus loin de la mer, plus sec et chaud en été. Ces zones vertes sont géniales si vous voulez de la place au moindre prix. Et si vous voulez être bien intégré au Portugal agricole.

Donc il reste les zones rouge. Très chères. C’est l’Algarve, Lisbonne et alentours, Porto. Vraiment difficile de faire de bonnes affaires aujourd’hui, les prix sont très élevés car la demande étrangère est très forte. Eh Oui ! Il y a beaucoup d’autres personnes que les francophones qui veulent s’installer au Portugal, de plus en plus d’américains, de canadiens par exemple.

Deux  exemples d’immobilier en Algarve : T3 à Odiaxere et T3 à Nova vila de Cacela

Comparaison avec la France et l’Espagne – Côtes méditerranéennes

Mais relativisons !

Car c’est à emplacement semblable et à construction équivalente, nettement moins cher qu’en France par exemple. Si on compare à la côte d’Azur par exemple c’est évidemment bien moins cher. Voir ici les prix.  Entre 4000 et plus de 6000 €/M2 !

Je n’ai pas une grande expérience des côtes espagnoles, bien bétonnées par contre. J’ai trouvé ces prix voir le site ici :

Parmi ces 13 Provinces, le littoral le moins cher est dans les Provinces de Murcie et d’Almeria (1250 €/m2) suivi de près par celui de Castellon (1280 €/m2).

À un niveau 15% plus cher environ il y a le littoral de 3 autres provinces : Huelva (1450 €/m2), Valence (1460 €/m2) et Grenade (1480 €/m2).

Au-dessus mais à moins de 2000 €, 3 autres provinces : Tarragone (1640 €/m2), Cadix (1680 €/m2) et Alicante (1760 €/m2).

Les 4 autres provinces ont des prix moyens sur le littoral nettement supérieurs à 2000 €/m2 : Malaga (2240 €/m2), Girone (2480 €/m2), les Baléares (3010 €/m2) et enfin le plus cher des côtes méditerranéennes espagnoles, le littoral de la Province de Barcelone (3330 €/m2).

Nous parlons d’un bien d’une surface habitable de 150 M2 donc cela fait des biens en Espagne entre 187 500 Euros au moins cher et 336 K€ à Malaga et 500 K€ vers Barcelone. C’est comparable avec l’immobilier en Algarve.

Comparaison avec le Nord et le Centre Portugal

Voila ce qu’on obtient dans les mêmes gammes de prix, les 4 zones décrites précédemment :

Ce sont quand même des prix bien plus intéressants !! 

Soit vous payez deux fois moins cher, soit vous avez deux fois mieux, deux fois plus grand.

Bon c’est bien moins cher certes mais … est ce agréable d’habiter, de vivre dans la Centre ou le Nord Portugal ? C’est quand même la vraie question !

Avantages / Inconvénients de l’Algarve et du Nord Portugal

Les plages

Alors OUI en Algarve il y a de belles plages, vers Lagos, Portimao. Un peu moins belles en Algarve Est vers Olhao, Tavira avec une lagune avant la mer . Les vagues sont modérées et la mer plus chaude. Mais j’ai un ami qui été bousculé par les vagues jusqu’à se casser le bassin sur une plage d’Algarve, il y a parfois de mauvais jours. Et en hiver c’est frais quand même, c’est l’Océan Atlantique et pas la Méditerranée. Même si ça y ressemble un peu.

 

Les plages de la côte d’argent et au Nord de Porto sont souvent immenses, plates et idéales pour marcher dans l’eau. Mais l’eau est réellement plus fraiche et la houle souvent plus forte. Les plages sont très agréables. Elles ressemblent plus à la côte landaise ou au dessus de Bordeaux, comme à Biscarosse par exemple. Donc ce ne sont pas des plages méditerranéennes mais quand on voit l’engouement en France pour les côtes que je viens de citer, il me semble que ce sont des plages bien agréables et bien demandées aussi.

Plus à l’intérieur, évidemment les plages sont loin mais il y a les innombrables « Praia Fluvial » que je pratique beaucoup. Donc des plages petites, bien aménagées sur des rivières ou des lacs. Il en existe beaucoup et de toutes sortes, bien aménagées ou relativement sauvages. Je dois dire que j’ai souvent préféré y aller que d’aller aux vraies plages de mer. C’est très confortable, l’eau est pure et chaude. Il y a des barbecues, des restaurants, pas trop de monde, etc..

Bon et puis, imaginez que vous choisissez l’Algarve. Combien de jours allez vous, dans l’année entière, n’étant plus vacancier mais résident permanent, aller à la plage ? N’oubliez pas, vous allez être résident, pas en courtes vacances ! Personne ne va à la plage tous les jours de l’année.

Souvent on me dit que c’est pour que les petits enfants veuillent venir. OK bien sûr mais combien de jours dans l’année ? Et ailleurs pensez-vous que les petits-enfants n’aimeront pas mes belles plages de rivière ? Tellement plus sûres !

Et puis rien n’empêche de faire ce que nous faisons parfois, aller en WE (ou une semaine) en Algarve en vacances depuis notre résidence portugaise. Pourquoi payer plus cher l’immobilier en Algarve alors qu’on peut y aller quand on en a vraiment envie et aux bonnes saisons, c’est à dire hors du flot des touristes d’été?

La Météo, le Climat

Le simple mot « NORD » fait forcément peur aux français et autres personnes d’Europe. Le réflexe est d’aller autant au Sud que possible. Je comprend bien mais c’est un très mauvais réflexe. Car l’Algarve n’est pas typique du Portugal.

Un tout petit peu d’histoire

L’Algarve est une construction relativement nouvelle, là où il n’y avait plus rien.

D’ailleurs le Sud ne s’était pas développé du tout jusqu’à ce que Salazar lance le « bétonnage » de l’Algarve exprès pour les étrangers, et cela en 1965. « La véritable ouverture de la région s’effectue en 1965 grâce à la mise en service de l’aéroport de Faro. » Lire ici le début de l’Algarve.

Il y a une volonté de développer un tourisme de masse suivant l’exemple espagnol :  » Le premier plan d’aménagement touristique (associant l’État salazariste, des banques nationales et des investisseurs internationaux) prévoyait la construction de 260 000 logements de vacances d’ici 1980 et de 460 000 logements d’ici 1990. »

Ce qui a donné à Portimao ces constructions. Le petit village initial de Priai da Rocha a bien disparu :

Donc y a t’il vraiment du Soleil au Nord ?

J’ai déjà comparé l’ensoleillement et la pluviométrie des régions du Portugal, voir ici toutes les données. Je reprend les conclusions mais regardez bien les courbes quand même, elles sont très parlantes.

La température de Porto est plus modérée en été, en moyenne vers 25°, Albufeira vers 29°. Attention ce sont des moyennes, en Algarve on ressentira plutôt en été des 38° pendant des semaines. En fait Porto a un climat méditerranéen influencé par l’Atlantique, un mélange !

L’ensoleillement est presque le même partout en nombre d’heures de soleil. Un peu moins dans le Nord en décembre. Ce qui est assez différent de nos notions de Nord/Sud en France. Vous y aurez quasiment autant de soleil mais avec un air plus frais.

La pluviométrie est certes plus importante à Porto mais il n’y a presque pas de pluie en été. Personnellement, je trouve que l’Algarve manque d’eau pour les jardins et la nature mais ça c’est mon avis, c’est vous qui savez pour vos besoins. L’eau, la pluie c’est aussi une nature plus verte, de beaux jardins, des légumes, etc..

Quant au vent, c’est l’inverse, plus au Sud, moins au Nord. Et toute l’année.

Vous voyez, ce Portugal du Nord est tout à fait vivable et idéal pour fuir les frimas de vos pays d’origine. Et c’est bien normal vu la situation géographique du Nord Portugal.

Car le Nord Portugal est bien au Sud de l’Europe

Ce Portugal “sibérien” est à la hauteur de ROME  et nul ne dirait que Rome est une ville froide. Cette région du Portugal est aussi 900 km plus au SUD que le nord de la France, à hauteur de Barcelone.

Qui vit ou s’installe en Algarve ?

L’Algarve est devenue une région extrêmement cosmopolite. « En 2018, cette population constituée de résidents étrangers représentait 17,6 % de la population locale. Ce chiffre comparé au Portugal continental qui est de 4,8 % traduit bien la préférence évidente pour cette région ensoleillée, idéale pour y passer ses vieux jours. » Et surtout la présence dominante des étrangers.

Le chiffre officiel de la population résidente estimé à 451 000 habitants est basé sur le dernier recensement de 2011, le prochain étant prévu en 2021. Ce chiffre triple l’été lorsque les visiteurs affluent par milliers de toute l’Europe. » Voir ici l’article.

Mais « Les retraités étrangers ne sont pas les seuls concernés par ce choix d’installation. De nombreux immigrants des anciennes colonies portugaises (Angola, Mozambique, Cap Vert) sont attirés par le développement de l’industrie touristique et les opportunités d’emploi dans la construction.  17 % de la population active est composée de travailleurs étrangers, expatriés ou immigrés. Et que le nombre de naissances de mères étrangères est passé de 5 à 20 % en l’espace de 7 ans. »

Je n’ai pas de chiffres très récents mais en 2001  » En Algarve, deuxième région pour l’accueil des étrangers résidents après Lisbonne, les Nord-Européens sont beaucoup moins nombreux, en flux comme en part relative, que les immigrants Cap-Verdiens, et que les Ukrainiens. »

La population d’Algarve est en augmentation mais pas avec des portugais.

Ensuite la population d’expatrié occidentaux est beaucoup plus anglaise, allemande, espagnole que francophone. En comparaison, il y a bien plus de francophones sur la Côte d’Argent, Lisbonne ou Porto et de plus en plus dans le Nord Portugal. Les anglophones allant (à part l’Algarve) bien plus dans l’intérieur du pays, près de la frontière espagnole.

Bref, si vous voulez vraiment vous intégrer, rencontrer des portugais et connaître le vrai Portugal, allez plus au Centre et au Nord.

Un avis d’une française sur son blog que je partage :  » Résultat, on finit par ne plus vraiment avoir l’impression d’être au Portugal. Si on veut, on peut passer une semaine entière à jouer au golf avant de filer à la piscine en buvant des bières étrangères puis finir en boîte de nuit sur de la musique techno. Sans rien avoir vu du Portugal. »

C’est effectivement ce que font de très nombreux touristes qui « achètent » l’Algarve dans un package de vacances, arrivent à Faro et repartent de Faro après ce programme. L’Algarve a été construite pour des vacances !

La vie quotidienne en Algarve

« L’Algarve attire nombre d’étrangers qui viennent s’y installer. Cela booste l’économie de la région mais l’Algarve finit par y perdre une partie de son âme. Chaîne de supermarchés de luxe pour expatriés, écoles internationales, restaurants aux menus dans toutes les langues, prix de l’immobilier qui flambent, l’Algarve subit toutes les dérives d’un développement touristiques exagéré.(..)

Même si les tarifs restent bien moins élevés qu’ailleurs en Europe, restaurants, hébergement, sorties sont plus chers que dans d’autres régions du Portugal. » L’immobilier en Algarve aussi plus cher comme nous l’avons souligné.

« On trouve pas moins de 32 golfs le long de la côte. Bien sûr, qui dit golf dit lotissement de luxe, spas, piscines et restaurants construit autour des greens, et eau à foison pour arroser le tout, dans une région où la sécheresse règne en été. »

Toujours le même blog de vacances en hiver an Algarve en 2018 : « Carvoeiro : je m’étais renseignée avant de partir et pensais qu’il s’agissait d’un petit village tranquille. Quelle ne fut pas ma surprise de découvrir une station balnéaire qui s’étendait sur des km, aux centaines de villas vides hors-saison. »

Je partage tout à fait et c’est pourquoi je cite tant. L’Algarve surpeuplée en été, vide en hiver, concentrée sur le tourisme de masse, de vacances.

La vie quotidienne en Algarve n’est pas pour moi, la vie portugaise normale. C’est un avis personnel et j’y ai passé pas mal de temps, il est vrai autrefois. Voir ici mon article.

Disons que vous risquez d’être comme sur la Côte d’Azur surpeuplée en été (et avec beaucoup d’anglais, allemands, scandinaves,..) et aussi vide que Biscarosse en hiver (excusez mais c’est un de mes pires souvenirs avec la Grande Motte aussi en hiver) 🙂 Vous risquez de vous ennuyer.

Pourquoi ? Car…

Que faire en Algarve, à part des vacances ?

Parce qu’aussi l’Algarve est au bout du bout du Monde ! Tout en bas du Portugal et au bout Sud et Ouest de l’Europe ! Mais surtout séparée par 300km de Lisbonne avec ..rien entre les deux ! C’est un désert assez joli mais si vous faites la route par la E1 puis A2 vous ne verrez aucune ville intéressante, aucune ruine ou monastère, aucun but de visite sur 300 km.

Regardez la différence entre la route Lisbonne-Porto et cette route Lisbonne-Faro, route de mêmes longueurs

Il y a des centaines de villes, de monuments, de choses à faire ou à visiter entre Lisbonne et Porto et rien du tout (ou presque) entre Faro et Lisbonne.

Ce qui signifie tout simplement qu’en Algarve vous avez tout ce que vous offre l’Algarve (pour des vacances) et c’est tout. Si vous voulez plus, (musée, monuments, vie culturelle, etc..) c’est 3 H de route, 300 km au moins.

Simplifions, le vrai Portugal est au dessus de Lisbonne. Le Portugal reconstitué, mis en place récemment pour les touristes est tout ce qu’on trouve en Algarve.

J’exagère un peu certes. Il y a des choses à voir en Algarve mais si vous vous installez dans cette région vous aurez tout vu en une semaine : Les plages, les falaises ocres, les grottes, le phare de Sagres, la mer encore en bateau, sortir le soir, etc.. Ce n’est pas moi qui le dit c’est détaillé ici.

Donc il vous reste pour la vie quotidienne à part les plages : les restaurants (pas trop authentiques, les barbecues avec les amis quand ils seront là, la famille qui viendra vous voir en été ( de préférence en Juin ou Septembre) et.. prendre la route pour aller voir au Nord l’immense vrai Portugal. Peut-être aussi aller à Séville (200km), Malaga ou Gibraltar (400km).

Suis-je partial pour cet immobilier en Algarve? Oui bien sûr !

Oui bien sûr ! Je déteste être touriste ! J’ai beaucoup travaillé partout dans le monde mais presque jamais visité en rangs sages ce qu’il fallait voir.

J’aime immensément ce qui est réel, construit avec une âme et je déteste le « fabriqué en carton pâte », genre Disneyland. Donc.. J’ai du mal en Algarve mais j’y suis allé en vacances. J’ai loué avec des amis un grand appartement à Lagos en Avril, J’y vais en WE de temps en temps, j’ai fait le tour des falaises ocres en bateau et c’est beau. Je suis allé sur la plupart des plages, j’ai bu des bières avec de vrais anglais le soir en regardant le soleil se coucher et c’était beau, etc..

J’oubliais le Taï-Chi avec Vlady en arrière de Monchique. Donc là il y a eu du vrai et du bien réel. Mais Vlady est reparti et c’était il y a bien longtemps.

Donc l’Algarve, l’immobilier en Algarve ? Peut-être si vous savez très bien ce que vous voulez et si vous connaissez bien et en toutes saisons cette région.

Sinon écoutez-nous, prenez du temps pour au moins aller voir plus au Nord, même tout à fait au Nord. Peut-être que vous ne redescendrez plus parce que vous aurez trouvé un bien plus beau, moins cher, une autre région vivante, réelle et des portugais vraiment accueillants qui ne vous verront pas comme un touriste mais comme un autre être humain.

Et bien sûr, beaucoup de soleil et de chaleur ! Même au Nord ! Moyenne 14°en Janvier ! Comparez Porto et Albufeira :