Investir au Portugal en locatif

par | 4 Juil 2023 | Immobilier

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Lionel est un investisseur professionnel français. Après une longue carrière dans le Sud de la France, il investit maintenant dans des biens pour des locations classiques et non des locations touristiques, comme RBnB. Avec des contrats annuels pour des portugais ou expats qui vivent en permanence au Portugal.

Lionel va partager généreusement son expérience très positive et ses très bonnes raisons pour investir au Portugal en locatif classique.

Transcription de la vidéo

Cet article va retranscrire des éléments importants de la vidéo qui est maintenant sur notre chaine YouTube. Nous aurons donc dorénavant et chaque semaine, une vidéo d’une activité, gérée ou créée par un(e) expatrié(e) au Portugal et une transcription du texte dans cette Newsletter même.

  • Les vidéos elles-mêmes sur notre chaine YouTube, ici : 
  • Leur transcription partielle sur la Newsletter dans le Blog Casa Vergao : C’est donc cette lettre que vous lisez à l’instant.

Ces médias sont accessibles à tous et en permanence.

Cet article

La transcription dans cet article est partielle, centrée sur les points les plus importants. Elle permet de lire vite l’essentiel, de savoir TOUT ce qu’il y a dans la vidéo. C’est pratique mais ne remplace pas la vision de la vidéo qui est un témoignage très fort.

Transcription de la vidéo : Investir au Portugal en locatif classique

Lionel : Il y a un vrai marché locatif au Portugal. Nous avons pris le parti de faire du meublé longue durée, donc à l’année, chose qui n’existe pratiquement pas au Portugal où tout le monde loue en location très courte durée, en location saisonnière.

Les digital nomades et les gens en mobilité trouvent difficilement à se loger, d’où l’idée de faire ces investissements en location longue durée. Il s’agit d’investir au Portugal en locatif classique.

Accès au guide pour partir vivre au Portugal

Par l’intermédiaire d’une société que nous avons montée intégralement au Portugal, où les formalités se font très bien, c’est très facile d’accès. Et puis, par la suite, nous avons un avocat qui s’occupe de rédiger le contrat de location, sachant que tout est beaucoup moins encadré qu’en France.

Toutes les procédures en matière administrative et en matière de contrat sont plus allégées, ce qui est quand même très agréable pour un investisseur.

L’aspect financier est important. Oui, l’immobilier a beaucoup monté, comme partout au Portugal. Néanmoins, les prix à l’achat restent intéressants. A Leiria, notamment dans la région Centre. En fonction des localisations, on peut encore espérer avoir des rendements tout à fait intéressants.

Et surtout une qualité de bien à prix équivalent qui ne serait pas la même en termes de construction ou en termes de rénovation qu’en France, puisqu’il y a quand même un souci du détail et de la finition au Portugal qui est tout à fait agréable. Donc, un investissement moins élevé, une qualité au demeurant très bonne, de quoi satisfaire des personnes qui souhaitent se lancer dans des investissements immobiliers au Portugal.

Nous, c’était tout à fait notre métier, puisqu’en France, on avait une activité de location meublée dans le sud de la France où nous ne faisions que ça. On a vraiment eu une approche investissement et une approche professionnelle, pas une approche d’amateur pour investir au Portugal en locatif

L’avantage, comme on disait tout à l’heure au Portugal, c’est l’allègement de toutes les procédures administratives, même s’il y a quand même un cadre et heureusement, il y a un cadre juridique. Les démarches sont quand même moins contraignantes et surtout, la taxation en termes de revenus locatifs est plus attractive qu’en France.

Les revenus locatifs sont moins chargés fiscalement. La taxe foncière est beaucoup moins élevée. Sans parler des charges du syndic, qu’on appelle ici le condominium, qui sont ridiculement basses puisque pour un appartement comme ici, c’est de l’ordre de 17 € par mois, ce qui serait en France, au bas mot, 300 euros par mois pour un appartement comme ça facilement, je pense. C’est quand même très intéressant en termes de coûts de fonctionnement.

Cet appartement vient d’être mis en commercialisation depuis peu et donc on espère un loyer un peu au-dessus de 1 000 € par mois, ce qui est correct par rapport à l’investissement. On va être de l’ordre de 5 à 6 % brut de rentabilité. C’est sûr que c’est un petit peu moins que sur une optique de location courte durée en location saisonnière, mais ça demande néanmoins beaucoup moins de travail, puisqu’il ne s’agit pas de changer les draps, de faire le ménage, etc. On vise des gens qui vont être sur des contrats d’un an. Donc, une rentabilité de 5 à 6% reste très correcte par rapport à l’investissement.

En France, on a pu obtenir ça autrefois. Aujourd’hui, je serais tenté de dire que nos dernières opérations en France ont été plutôt sur du trois pour cent, voire un peu en dessous tellement les prix d’achat avaient pris de l’ampleur.

En France, il y a des problèmes de locataires. C’est vrai qu’ici, le sérieux locatif est quand même plus important. Et aussi la procédure. S’il peut y avoir quand même un impayé, la procédure pour faire sortir le locataire va être beaucoup plus courte et il va y avoir beaucoup moins de recours qu’en France, une procédure qui va durer deux ans. Ici, ça sera peut-être de l’ordre de quatre mois. Donc ça va être beaucoup plus rapide à régler. C’est un grand plus pour investir au Portugal en locatif.

C’est un énorme avantage. Pour louer en sécurité, sans se barder de garanties de loyer impayés, etc. Sachant qu’au demeurant, la clientèle visée est quand même sérieuse et soucieuse de payer son loyer, donc peu de risque d’impayés. Mais si, effectivement, il y avait un impayé, le délai pour sortir le locataire est beaucoup plus court.

Donc ça, effectivement, c’est un point très important par rapport aux très, très longues procédures en France où ma dernière expérience, je crois que c’était deux ans et demi pour sortir un mauvais payeur. Sans compter que l’appartement était dégradé à la sortie, évidemment.

Beaucoup d’avantages, quelle que soit la région.

Après, c’est sûr que plus on se rapproche de la capitale, plus le prix est élevé, mais d’un autre côté, plus le loyer sera élevé.

À chacun de viser sa région. Il y a le bord de mer, il y a l’intérieur des terres, il y a le centre. Il y en a pour tous les goûts et dans tous les cas, ce qui est important à savoir, c’est que dans les villes où il y a une activité économique, la demande locative est très forte.

Il y a eu une inversion par rapport à ce qui se passait avant où le portugais n’était pas locataire. Maintenant, les prix ont pris de telles proportions que le portugais est obligé de redevenir locataire et ne peut pas forcément acheter tout de suite. Donc, il y a une demande locative qui est très importante qu’il n’y avait pas avant.

Et puis il y a aussi des étrangers, une clientèle qui arrive aussi du Brésil, qui viennent pour le travail au Portugal, enfin, ici à Leiria en l’occurrence, des télétravailleurs.

Encore ce matin, j’ai eu une demande d’une jeune femme qui était aux États Unis et qui est en télétravail complet et qui souhaite s’installer au Portugal pour continuer à travailler pour son entreprise aux États Unis.

Donc une clientèle très variée et finalement, avec cette mobilité professionnelle qu’on ne connaissait pas par le passé, qui ouvre de nouveaux horizons pour l’activité locative.

Il y a beaucoup de télétravailleurs avec des bons revenus.

Et la clientèle étrangère est très présente, parfois aussi française, des personnes qui veulent découvrir, des futurs retraités ou des retraités qui veulent découvrir aussi le Portugal avant de s’installer, avant de faire le grand saut et avant de prendre position sur un achat immobilier, c’est quand même moins cher que d’être à l’hôtel pendant les semaines de recherche.

Ça peut être un contrat de six mois, entre six mois et un an. On ne va pas faire du très court terme, ce n’est pas le but. Vraiment, c’est le but, c’est que les gens puissent s’installer. C’est au moins six mois, entre quatre, six, huit, huit mois.

Là, je sais que le visiteur de demain, c’est quelqu’un qui travaille pour une entreprise brésilienne. Il serait là pour trois ans. On a tous les cas de figure. On a l’avantage de cette flexibilité aussi, contrairement en France où les contrats nous sont assez imposés. Là, il y a de la flexibilité.

On peut faire des contrats court terme, mais avec des durées déterminées. Il y a beaucoup plus de liberté contractuelle pour faire l’allocation, ce qui est quand même un confort agréable.

Cette liberté des contrats, une rentabilité meilleure, une possibilité de stopper un contrat qui va mal, c’est quand même d’énormes arguments. Ça fait beaucoup d’avantages.

Pour un professionnel du domaine en France, il n’y a pas photo quand même. Ça fait beaucoup d’avantages.

Dans tous les cas, à titre particulier, pour investir, il y a de quoi faire.

Surtout, il y a cette demande locative importante qui fait qu’il y aura de plus en plus besoin sur les régions où il y a de l’activité économique, de plus en plus besoin de logements à louer, en meublé parce que la jeune génération n’a pas envie de s’embêter à faire des déménagements et donc il veut profiter tout de suite. Donc, il va y avoir de plus en plus de besoins et aujourd’hui, il y a un manque cruel d’appartements.

Après, il faut rester raisonnable dans ses loyers, évidemment, pour trouver son créneau de clientèle. Mais il y a un potentiel et aujourd’hui, la location est très peu exploitée sur ces termes là au Portugal. Parce qu’il y a beaucoup de logements qui ont été pris par du Airbnb et donc mis en location touristique et plus en location longue durée.

Donc, en fait, là, il y a une fenêtre qui s’ouvre pour de la location meublée longue durée de nouveau, qui n’existait pas, qui est un peu nouvelle et qui est très demandée.

Dans quel lieu il faut choisir son bien pour investir au Portugal en locatif ?

Donc, il faut choisir une ville dans laquelle il y a de l’économie active, ce qui est assez le cas au Portugal un peu partout, à vrai dire, parce que c’est un pays beaucoup plus dynamique qu’on ne croit, beaucoup plus économiquement en train de foncer, ce qu’on ne sait pas en France.

On sait que le Sud, c’est plus touristique, évidemment. Le centre, ça laisse quand même pas mal de champs d’action entre côté mer, côté intérieur. Après, il y aura toujours la bande littorale qui sera quand même beaucoup plus touristique.

En revanche, les villes comme on est ici dans la ville de Leiria, il y a des industries, donc il y a des entreprises, donc il y a de la dynamique. Là, effectivement, il y a des choses à faire et puis il y a quand même du tourisme aussi.

Après, au Nord, une ville comme Porto se porte très bien et il y a des bonnes opérations à réaliser. La seule chose, c’est que le marché immobilier, évidemment, est un petit peu plus élevé en termes de prix. Le marché, après, je pense que dans les grandes villes, il y a un marché pour du haut de gamme ou du très haut de gamme à des prix élevés.

Cependant, dans les autres régions, il faut plutôt rester sur un marché où le portugais peut aussi accéder, c’est à dire plutôt des typologies de pièces ou trois pièces et être dans des budgets qui ont pris entre 650 et 1 000 euros ou 1 200 euros à peu près, sans partir trop loin, parce qu’après, il n’y a plus de clientèle.

C’est le prix de location, mais sur des régions qui ne sont pas ni Porto ni Lisbonne.

Il y a de nombreuses villes comme ça qu’on connaît mal en France, comme Leiria qu’on ne connaît pas.

C’est un peu le problème en France, c’est qu’on connaît le Portugal touristique par cœur. Des gens parfois connaissent l’Algarve et c’est tout, alors qu’en fait, c’est des spots touristiques. Il y a eu effectivement cet engouement pour le Airbnb, mais qui est maintenant fermé, bloqué, terminé et plus intéressant. Et maintenant, en fait, c’est le Portugal économique, celui qui vit bien, qui est dynamique.

Le Portugal qui d’ailleurs rembourse ses emprunts d’État, le seul pays européen qui rembourse ses emprunts d’État.

Donc c’est un pays en plein développement et dans lequel, effectivement, la location long terme meublée peut être intéressante. On a énormément de télétravailleurs américains ou autres qui viennent et qui peuvent demander ça. C’est une nouvelle page qui s’ouvre.

Et c’est vrai que l’image du Portugal avec l’immobilier vraiment donné en termes locatifs, etc, il faut quand même dire que ce n’est plus vrai, puisque dans des villes comme ici, on ne va pas se loger pour 250 € par mois. Le pays progresse, tout évolue et donc c’est normal que les loyers soient en rapport aussi avec l’évolution économique du pays, ce qui est plutôt un bon signe.

Il faut quand même garder à l’idée que l’équivalent sur une région… Ici, on est sur une région sur une ville de 65 000 habitants, je crois de mémoire, que l’équivalent d’un appartement en France dans une ville de 65 000 habitants sur un trois pièces, on ne serait pas à 750 € dans une ville qui bouge et où il y a une activité avec 65 000 habitants, on serait plutôt sur peut être 1 200 € pour l’appartement T2 de bonne qualité. Très intéressant par rapport à ce qu’on pourrait trouver à ville équivalente dans notre pays.

C’est ici un meilleur rendement qui est, dans tous les cas, beaucoup plus sûr. Et à savoir que, par exemple, pour ceux qui connaissent bien les investissements immobiliers, le dossier de diagnostic technique immobilier pour un achat au Portugal est quand même beaucoup plus léger qu’un diagnostic pour un achat en France où vous avez 40 pages de diagnostics, etc. Donc, il y a là aussi une économie.

En France, on a beaucoup dé-responsabilisé les gens qui ne font pas les vérifications qu’ils devraient faire sur un tableau électrique, sur le bâti, etc. Alors qu’au Portugal, ils considèrent que si vous achetez, vous avez la possibilité de regarder l’électricité, vous savez comment ça marche, vous savez si c’est une installation dangereuse ou pas. Il n’y a pas besoin d’être électricien pour le savoir ou pour le voir.

Donc on a moins dé-responsabilité des gens, ce qui fait qu’il y a moins de lourdeur. Et que pour un investisseur, effectivement, c’est plus intéressant parce qu’il y a beaucoup moins de documents à prévoir pour un achat. Et ici, on voit bien que tout a été rénové dans les règles de l’art et qu’il n’y avait pas besoin d’avoir moult diagnostics pour savoir que tout fonctionne bien et que tout a été bien fait dans les règles.

C’est très positif. Pour un professionnel du domaine en France, ici, c’est une nouvelle Terre Promise. C’est très positif.

Ça reste un placement, encore une fois, très sûr puisqu’il est encore une fois moins lourdement fiscalisé. Il n’y a pas de distinction, cependant, sur le meublé ou les recettes qui viennent de l’allocation meublé ou qui viennent de l’allocation vide. Il n’y a pas de distinction comme nous, on peut l’avoir, mais quoi qu’il arrive, dans les deux cas, la fiscalité est moindre.

Donc oui, c’est plus confortable, c’est plus sécurisant et c’est plus avantageux fiscalement. Donc allez y.

Sachant que le lieu d’imposition, l’imposition, c’est le lieu du bien. Quand bien même nous sommes encore fiscalement à titre personnel en France, les impôts sont payés au Portugal sur le lieu où est le bien. Donc la fiscalité reste portugaise.

Et en France, les revenus, tu les rapatries. Sans imposition, puisque l’imposition est déjà prise au Portugal. Ce qui est quand même assez agréable. C’est pas mal.

Conclusion

Depuis le moment de cet interview, Lionel a rentré deux très bons locataires dans ses deux appartements. A son prix et à ses conditions. Pari gagné !

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3 Commentaires

  1. bernard BADINI

    tres bonne etude mais dites moi a quels loyers doit on s’attendre pour louer un deux pieces a porto par exemple ou
    dans la capitale portugaise et ou s’adresser

    Réponse
  2. isabel ferreira dos santos

    Je souhaiterai savoir si c’est facile de trouver des personnes pour rénover les maisons ? Comment faut-il procéder ?

    Réponse
    • Jean

      Non c’est difficile mais probablement plus facile pour vous qui êtes portugaise

      Réponse

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