Location au Portugal avant un achat immobilier ?

par | 18 Mar 2022 | Non classé

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La location au Portugal : un problème récurrent ! Beaucoup de personnes pensent venir s’installer au Portugal et leur première question, au moment de passer aux choses concrètes, c’est : « Où vais je m’installer? » C’est une très bonne question bien sûr mais beaucoup imaginent d’abord louer une maison ou un appartement, pendant un certain temps, pour vérifier s’ils aiment vivre au Portugal et parfois dans une région précise qu’ils veulent découvrir.

Où S'installer au Portugal

J’ai moi-même longtemps préconisé cette manière de faire (on retrouve cette opinion dans certains de mes articles anciens, je m’en excuse) mais dans la pratique, c’est une erreur !

Oups ! Une erreur de plus en plus grande aujourd’hui et je vais vous expliquer pourquoi.

Donc tout cet article va parler de comment découvrir la région, l’emplacement qui vous convient le mieux pour vous installer au Portugal mais SANS passer par la case location.

maison avec piscine au Portugal

La question fondamentale : où s’installer ?

Il est évident qu’acheter un bien, s’installer pour des années de vie au Portugal, demande une certitude sur l’emplacement où vous allez investir.

C’est une question difficile parce que si vous prenez le temps de réfléchir, et même si vous avez déjà bien parcouru le Portugal, vous ne connaissez évidemment pas toutes les régions, pas toutes les villes, pas tous les climats à toutes les saisons et pas toutes les activités locales.

Probablement vous ne connaissez même pas aussi bien la totalité de votre pays d’origine. Il faut une vie entière pour connaître un pays.

Prendre cette décision pour vous fixer à cet endroit précis est difficile mais sachez qu’il ne sera pas impossible de déménager à nouveau. Joker ! Je dois dire que j’ai régulièrement des demandes de personnes qui revendent à un endroit pour acheter à un autre endroit au Portugal.

J’ai deux exemples parmi d’autres : une personne qui a revendu à Nazaré parce qu’il y avait trop de vent pour aller plus à l’intérieur et une personne qui a revendu en Algarve parce qu’elle s’ennuyait trop en hiver.

 

Les deux ont fait de confortables plus-values et elles ont choisi des régions qui leur convenaient davantage. Donc vous pouvez très bien faire une erreur, la corriger et vous en sortir très bien.

Acceptez aussi que vous ne saurez jamais à 100 % si la région, l’emplacement choisi seront les meilleurs pour vous. Alors quelle stratégie utiliser pour réduire le risque d’erreur?

Et regardons d’abord pourquoi louer sur une longue période (au moins un an) n’est pas une bonne solution.

La moins bonne solution : louer un an ou plus avant d’acheter

Pourquoi n’est-ce pas une bonne solution ?

1ère raison : la location c’est inefficace !

Imaginez qu’une région vous convienne à priori ou que vous ayez déjà entendu de bonnes choses sur cette région et que vous vous disiez : « OK je vais d’abord louer pendant un an et voir si j’aime vivre dans cette région ».  Cela semble bien rationnel et pourtant …

Que va-t-il se passer ? Vous allez être fixé à un endroit pendant 6 mois, un an, plus peut-être et finalement vous allez découvrir comment est la vie, les activités, les ressources dans un rayon assez court autour de cet emplacement.

À la limite vous allez bien connaître cette ville, ce village, ce coin de campagne mais c’est tout !

Parce que, quand vous allez vouloir regarder un peu plus loin, vous allez prendre votre voiture et si vous allez encore un peu plus loin et que cela nécessite un court voyage de 2 ou 3 jours, vous allez, comme un touriste, prendre une location touristique locale. Donc une 2ème location temporaire. Et ainsi de suite, si vous voulez découvrir mieux d’autres régions du Portugal, vous allez à chaque fois voyager comme un touriste et n’être pas plus intégré au pays.

À la fin de votre bail de location, vous aurez une bonne expérience d’un endroit très limité mais le reste du Portugal, au-delà de 10 kilomètres, peut être 20 km, vous ne le connaîtrez que comme un touriste qui voyage. Alors à quoi sert vraiment cette location à cet endroit précis ?

2ème raison : Vous allez avoir des problèmes que vous pourriez éviter !

Et là je parle d’expérience ! Parce que comme j’ai pendant un certain temps préconisé cette stratégie, j’ai eu l’occasion de constater de nombreux déboires.

D’abord parce que trouver une location c’est compliqué. Car il y en a peu, elles sont rares, locales, peu publiées sur les sites internet et donc difficile à trouver tout bonnement. Le Portugal n’est pas un pays de locataires. Il faut donc chercher localement, en étant soi-même sur place. Et saisir immédiatement ce qui est libre.

Le bail est simple, il n’y a souvent pas d’état des lieux (attention à la sortie), les cautions sont légères mais l’engagement est d’au moins une année.

Ce qui fait que vous allez déménager certaines de vos affaires. Pas tout bien sûr alors comment ferez-vous un “petit” déménagement ? Avec votre voiture, remorque ou louer un van ? Puis vous installerez dans un appartement (très rarement une maison parce qu’elles ne sont pratiquement jamais en location) et que vous commencerez à faire “fonctionner” ce bien. Car il y aura inévitablement des choses à améliorer, des choses qui ne vont pas marcher, des choses à discuter avec votre propriétaire. Bref vous allez passer beaucoup de temps pour un bien qui ne vous appartient pas et dans lequel vous ne voulez pas rester de toute manière longtemps. C’est du temps perdu.

 

Et encore plus de problèmes de location !

Noircissons le tableau. Comme vous êtes un nouveau venu à cet endroit et au Portugal, pour chaque petit problème, vous allez sans cesse demander  à l’agence ou au propriétaire une information, un service. C’est arrivé 1000 fois : Boite aux lettres, fuite d’eau, (j’ai même vu une demande pour changer le pneu de la voiture) et le plus souvent des milliers de demandes d’adresses pour trouver ça ou ça.

Et moi, j’avais les propriétaires sur le dos qui revenaient vers moi en me disant : « Mais je ne peux pas sans cesse intervenir, ils me demandent trop de services ». Bref des frictions garanties !

Mais le pire et ce qui est advenu le plus souvent, c’est qu’il y a beaucoup de chances que vous trouviez très vite une maison qui vous plaira beaucoup et qui ne restera pas sur le marché longtemps. C’est ce qui nous est arrivé avec mes clients presque à chaque fois :  Ils ont trouvé le bien qu’il leur fallait en très peu de temps. Génial ! Et ils sont retournés voir leur propriétaire en disant : « Nous voulons nous en aller ». Et celui-ci leur a dit : « Pas question, vous louez pour une année ».

Et là ça ne s’est jamais bien passé, il a fallu payer les mois excédentaires ou au moins 8 mois. Ce qui fait cher payer pour y être resté peut-être 2 ou 3 mois.

location

Bref d’expérience, ces locations, pour attendre et découvrir la région, ont été sources d’ennui, de travail inutile, de pertes de temps et d’argent. Et le plus pénible, je dois dire, a été de provoquer des confrontations désagréables (et finalement de la faute du locataire) avec les propriétaires portugais. Mauvaise réputation garantie ! Ce n’est pas un bon début surtout si vous restez propriétaire dans le coin.

Pourquoi j’ai changé d’avis sur la location ?

Bon, tous ces problèmes précédents et ces expériences désagréables que nous avons fait, nous et nos clients, seraient déjà une raison suffisante. Mais il y a plus, plus encore à cause de la situation actuelle qui devenue bien différente.

Cela a un nom : « inflation ! ! »

Quand je préconisais de prendre une location et d’attendre de bien connaître le Portugal, ça n’était finalement pas un très bon conseil mais à l’époque, les prix de l’immobilier étaient à peu près stables. Donc attendre à priori un an n’était pas très grave.

Aujourd’hui, sans même parler de l’inflation monétaire gravissime qui est en train de venir, l’inflation immobilière au Portugal est au moins de 10%, voire 15%.

Car il y a une très forte demande étrangère pour acheter un bien au Portugal.

Quand j’ai commencé à travailler au début sur l’immobilier au Portugal, nous avions, à cause de l’exonération à 0% sur les revenus des retraites, beaucoup de retraités français ou européens. Aujourd’hui c’est encore le cas mais il s’est ajouté de très nombreux étrangers, brésiliens, américains, suisses, etc… avec un assez fort pouvoir d’achat et cherchant une sécurité au Portugal.

Ce pays devient un refuge et bien sûr cet afflux d’acheteurs fait monter les prix immobiliers. Les biens deviennent plus rares.

Alors prendre une location, attendre des mois, voire un an, pour acheter, cela signifie avec certitude que vous payerez le bien dont vous rêvez 15, 20 % plus cher dans un an. S’il est encore sur le marché !

location

Non seulement en louant d’abord vous allez chercher des problèmes que vous pourriez largement éviter, mais il sera peut-être demain impossible de retrouver ou de payer le bien que vous aimez aujourd’hui.

Pourquoi attendre ?

La plupart des gens qui veulent attendre pour acheter sont ceux qui veulent mieux découvrir le pays ou ceux qui ne peuvent pas encore acheter.

Pour ceux qui veulent mieux découvrir le pays

Une autre solution que la location serait tout bonnement de venir et revenir plusieurs périodes en touriste. Disons comme des touristes sérieux qui ciblent une région et la visitent à fond. Et donc prendre des locations touristiques brèves en RBnB par exemple. Au total ce sera moins cher, moins compliqué et bien plus efficace. Sans compter que, dans les logements en RBnB, vous vivez une expérience d’intégration locale. Il faut faire les courses, ses repas, etc..

J’ai même une autre solution, bien plus facile et très, très économique. Lisez attentivement les nombreux articles de mon blog et en particulier ceux ici et ici et ici etc.. (il y en a 10 plus les autres) qui décrivent 10 régions principales du pays avec ce que j’ai pu y vivre, y découvrir et tous leurs avantages et inconvénients. Vous aurez une très bonne vision du Portugal.

Portugal Centre Avril 2020

Portugal Centre Avril 2020

Et puis vous pouvez m’appeler, m’écrire, parler avec tous nos conseillers et, en fonction de vos désirs, obtenir de bons conseils venant de nos expériences , de l’expérience de nos nombreux visiteurs et clients. Après tout, c’est bien ainsi que vous achetez normalement, en demandant des conseils et des avis des spécialistes. Ne perdez pas votre temps et votre argent à redécouvrir ce qui est bien connu.

location

Tous nos conseillers à votre service

Pour ceux qui sont retenus encore un an ou plus avant d’être en retraite ou avant d’être disponibles pour déménager au Portugal

Il y a une autre solution.

Il est beaucoup plus intéressant d’acheter maintenant à partir du moment où vous avez au moins 20% du prix d’achat d’un bien qui vous intéresse. Pourquoi ?

Car il est très facile de faire un crédit avec une banque portugaise pour acheter un bien au Portugal.

Pour une raison très simple, c’est que la banque fera une évaluation de ce bien avec son propre expert immobilier et donc sera totalement rassurée sur la valeur du bien donc sur la valeur de son hypothèque. Prêter jusqu’à 80 % de l’évaluation est donc extrêmement sûr pour la banque.  Elle sait exactement la valeur du bien qui portera son hypothèque. Donc vos revenus sont secondaires, utiles mais un critère bien moins important qu’en France. L’âge aussi et même votre bilan de santé, parfois même pas exigé. Je vous l’assure, un crédit immobilier au Portugal c’est très facile.

Si vous avez quelques revenus, que vous ayez jusqu’à 65 ans et donc la possibilité de faire un crédit (à taux fixe) sur au moins quelques années, il est beaucoup plus intéressant d’acheter maintenant parce que vous allez avoir un taux d’intérêt à 1 ou 2% et que votre bien va prendre 15% par année.

Location Portugal

Ne vendez pas encore en France ou dans votre pays d’origine, prenez un crédit complémentaire de votre apport, achetez maintenant et remboursez par anticipation quand vous vendrez votre maison actuelle. Qui elle aussi va prendre de la valeur ! Deux maisons qui prennent au moins 10% de valeur par an et un seul crédit partiel à 2 % max.

Faites le calcul de vos gains potentiels et vous verrez à quel point il est financièrement bien mieux d’acheter maintenant. Même avec les frais d’ouverture de dossier, d’hypothèque, de remboursement anticipé, etc..

Et cela sans même évoquer l’avenir proche qui est aujourd’hui plein d’incertitudes. La meilleure sécurité a toujours été l’immobilier en cas de trouble.

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maison au Portugal

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3 Commentaires

  1. YVES REINICHE

    Bonjour

    vivant seul je serais plus tenté par l’achat d’un appartement votre avis sur ce choix merci

    Cordialement
    Mr Reiniche

    Réponse
  2. Denis

    J’ai 65 ans, suis-je admissible à un crédit avec une mise de fond de 20%

    Merci

    Réponse
    • Jean

      Oui probablement pour un crédit sur 5 ans, la limite étant le plus souvent 70 ans. Mais à voir avec la banque.

      Réponse

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