Est ce que l’immobilier est devenu trop cher au Portugal ? Certaines personnes nous demandent des biens à des prix qui n’existent plus. C’est certes choquant parfois. Mais est ce que, malgré de nettes augmentations de prix, les maisons et appartements sont réellement devenus trop chers ? Inaccessibles ?

Certes pas mais clairement les prix ont évolués comme partout dans le monde d’ailleurs. J’en avais parlé dans cet article d’avril 2021   » évolution des prix au Portugal« . Je disais que « La chute des prix de l’immobilier au Portugal de 2008 à 2013 est certaine. Les prix de vente des biens immobiliers de 2012 ont chuté de 25% par rapport à 2008 au niveau national.”

Puis il y a au un rattrapage assez lent « En 2018, 2019 les prix sont encore très avantageux : “Le prix moyen de l’immobilier au Portugal est seulement de 1 187 euros le mètre carré – 1 243 EUR pour les appartements, et 1 090 euros pour les maisons. Cela se compare à 2 649 euros au Royaume-Uni, ou 2 300 euros en France, par exemple.” Notez le rapport, c’était deux fois moins cher. Or, on va retrouver ce chiffre plus loin.

Enfin ces dernières années, les prix ont montés assez vite avec des achat d’étrangers (qui pour beaucoup ne sont pas des français d’ailleurs). J’en parlais aussi dans cet article « 12 points à savoir avant d’acheter au Portugal« .

Et aujourd’hui ?

Nos données précises

Casa Vergao est devenu un acteur Pro de l’immobilier au Portugal.

Nous avons accès à des données sur tout le Portugal, en temps réel. Aujourd’hui, je vais vous donner des chiffres globaux mais dans quelque semaines, nous allons étudier bien plus finement les données, région par région, ville par ville, pour vous aider dans vos choix.

Les prix moyens au M2

Voici les prix moyens au M2 dans les différentes région du Portugal en Septembre 2022. L’analyse est globale, porte sur presque 900 000 propriétés ! En fait quasiment toutes les sources possibles, toutes les publications et en temps réel.

L’analyse porte sur des transactions récentes sur les 3 derniers mois, Juin à Septembre 2022. Pour des maisons anciennes, de toutes tailles, en bon état.

Donc c’est fiable mais ce sont des prix moyens sur des régions assez grandes.

De grandes disparités suivant les régions

Il y a évidemment de grandes disparités entre les différentes parties du Portugal. De plus de 3000 euros/m2 en Algarve, la région la plus chère à 690 euros/m2 près de Guarda au Nord Est du Portugal. Un grand écart de plus de 444 %.

Les grandes villes ne sont pas les zones les plus chères, surtout Porto qui reste à des prix moyens modérés de 1697 euros/m2, 2 fois moins cher qu’en Algarve.

Seulement en ville, ce sont des prix moyens qui regroupent des zones chères avec des quartiers bien moins chers. Nous analyserons dans quelques semaines bien plus finement.

Nous allons plus loin comparer avec la France, ce sera très instructif pour ceux qui pensent le Portugal trop cher et il y aura les mêmes biais de ces moyennes qui mélangent des biens chers avec des biens plus économiques. Donc ce sera comparable mais en France vous comprendrez mieux les différentes zones parce que vous les connaissez bien.

Les prix moyens d’achat

Pour les mêmes régions du Portugal, ce sont les prix moyens des transactions récentes sur les 3 derniers mois, Juin à Septembre 2022.

Pour des maisons anciennes, de toutes tailles, en bon état.

Si on restreint la taille à 3 chambres maximum, on obtient cette carte avec les mêmes autres paramètres:

 

Ces prix sont nettement inférieurs en supprimant les très grandes maisons, peut-être des hôtels, des fermes, etc.. L’écart entre les régions est encore plus grand 500 %.

Il y a donc bien des possibilités pour de petits budgets. Mais pas en Algarve, pas à Lisbonne et même pas à Porto. Ni vers Setubal, Sesimbra.

Parfois certains veulent l’Algarve avec des budgets légers de moins de 150 K€, c’est difficile pour des maisons en très bon état, même loin de la mer. D’autant qu’il n’y a pas tellement d’arrière pays agréable en Algarve.

Exemple de Lisbonne

Prix moyen de vente ces derniers 3 mois pour des maisons de 3 chambres en très bon état. Des prix moyens entre 1,5M€ et 300 K€, ce n’est pas super bon marché ! Mais c’est la capitale connue du monde entier pour sa beauté et son art de vivre.

Nous analyserons plus longuement et bien plus en détails dans les semaines et mois prochains. Vous verrez comme au microscope toutes les régions du Portugal.

Evolution des prix en Algarve

Nous allons donner l’évolution des prix, toujours pour des maisons anciennes, de 3 chambres maximum, depuis le début de 2022. Et en Algarve seulement.

Belle progression sur seulement 9 mois, pratiquement 10 % !

On obtient quasiment la même progression tranquille mais rapide sur TOUT le Portugal, en moyenne bien sûr. Voir ci dessous :

Conclusion partielle : Achetez vite !

Un marché qui globalement monte tranquillement de 10% en 9 mois est un marché solide. Mais ne perdez pas de temps, je parlais en Avril 2021 de l’inflation, relisez mes termes si vous voulez ici, mais maintenant on est en plein dedans. Donc ça devrait accélérer.

Je le disais il y a un an et demi, je le répète, les prix vont monter.

Certains disent que la hausse des taux d’intérêts vont casser le marché ? Je n’y crois pas car le différentiel entre ces taux et l’inflation est encore considérable. Voyez ci dessous. L’inflation est en blanc, bien supérieure aux taux, ligne jaune. Même s’ils ont augmentés depuis ce graphique.

On est encore en taux réels négatifs, de l’ordre de – 5%. Et les taux ne peuvent pas monter jusqu’au ciel car les états ne sauraient payer leurs dettes nationales considérables avec des taux vraiment élevés.

 

Le Portugal trop cher ? Est il devenu trop cher ?

Comparons avec la France !

Je n’ai pas la même finesse d’analyse (maison ancienne avec Mx 3 chambres, etc..), je suis obligé de donner des prix sur tous les biens. Mais les données et cartes sont très parlantes.

Prix moyen au m2 en France

Globalement la carte montre que les prix moyens au m2 sont entre 1000 euros à 6000 euros donc deux fois plus chers qu’au Portugal.

Cet écart de deux fois plus cher va se retrouver partout si on regarde plus en détails.

Regardons les grandes villes

Il faut aller chercher des villes aussi petites que Le Havre (quand même pas si attractive que ça, je connais bien, j’y ai vécu) pour trouver des prix moyens plus bas que Lisbonne ou Porto.

Toutes les belles villes françaises sont considérablement plus chères que Lisbonne.

Par département aussi, les prix moyen au m2 de la Côte d’Argent sont quasiment équivalents, voire moins cher encore que les prix moyen du Cantal, de la Creuse.

Pourtant ce n’est pas du tout la même vie, le même climat et même pas le même coût de la vie.

Comparons les côte d’Azur avec l’Algarve, la Côte d’Argent avec la Bretagne, avec la Côte basque. On retrouve pour ces régions qui se ressemblent l’écart de 100 % du prix, deux fois moins cher en moyenne au Portugal.

Simplement vous voyez mieux sur ces cartes que les prix moyens sont largement affectés par les régions intérieures bien moins chères en France que les régions côtières. En fait, les prix près de la mer en France sont bien plus élevés encore qu’au Portugal parce que les données que je vous donne au Portugal sont bien moins minorées par un grand arrière pays comme en France.

Dans ces 3 exemples français, l’arrière pays est très grand, bien moins demandé. Ce n’est pas le cas au Portugal, par exemple en Algarve avec bien moins de maisons à l’intérieur de la région.

Evolution comparée des prix France/Portugal

Le Portugal en moyenne pour des maisons anciennes en bon état, de 3 chambres maximum : Les prix ont montés de 15 %  sur un an de Septembre 2021 à aujourd’hui.

 

En France certains régions ont aussi montées mais de 9 à 10% mais pas Paris 0,6 % en un an. Notez sur 5 ans la progression en Nouvelle Aquitaine de 40 % quand Paris n’a fait que 15 %.

Au Portugal, sur un peu moins de 5 ans (limite de mes données), entre le plus bas en 2019 et maintenant, la progression moyenne est de 30 % ! Sur un an, 15 %., globalement sur TOUT le Portugal.

 

Conclusion

Le Portugal trop cher ?

Certes pas, malgré un très beau et progressif rattrapage sur l’Europe du Nord, la France, il reste globalement DEUX FOIS MOINS CHER, à région, emplacement identique.

Vous pouvez acheter un très belle maison bord de mer dans une belle région active pour deux fois moins cher qu’en France. Et dans les grandes villes, c’est encore mieux. Vous pouvez acheter à Lisbonne aux meilleurs quartiers pour bien moins de deux fois moins cher encore qu’à Paris et même Lyon, Bordeaux. Mais bien sûr, je parle à qualité et emplacement comparables.

Alors pourquoi cette impression de Portugal trop cher ?

Parce que les prix ont augmentés depuis la crise de 2018, 2019. C’est finalement assez récent. Or l’idée d’un Portugal très bon marché est restée.

Oui c’est encore très bon marché si on considère que le pays est un pays moderne, avec un bon système médical (peut-être meilleur que celui qui se désagrège en France), un bon climat, un coût de la vie de 20% moins cher, etc.. Et surtout une grande sécurité.

Si on ajoute tout ça aux prix REELLEMENT moins chers de 50% qu’en France, dans un marché solide, alors le Portugal n’est vraiment PAS CHER ! Qu’attendez vous ? Que ça aille encore plus mal au Nord ? Que vous ne puissiez plus vendre en France ? Ou que les frontières se ferment de nouveau ?

Lisez sur l’évolution de la sécurité en France :  Les villes françaises dévissent en classement sur la sécurité. UNE SEULE ville française dans les premières 200 grandes villes mondiales ! « Les touristes qui nous rendent visite dressent un implacable bilan de leur séjour dans nos villes. » Est ce que vous l’oubliez par habitude ?

Pensez sécurité et coût de la vie, pensez Portugal.