Construire au Portugal ou ..acheter un bien existant ?

par | 20 Mai 2022 | Immobilier

construire au Portugal
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Construire ou ne pas construire ..au Portugal ?

Nous avons régulièrement des personnes qui veulent un terrain pour construire au Portugal leur maison idéale .

  • Est ce intéressant financièrement ?
  • Est ce intéressant pour avoir exactement sa maison idéale ?
  • Est ce agréable de construire au Portugal avec les artisans locaux ?
  • Ou bien est ce que ce pourrait être une erreur, une source de difficultés, voire un danger d’échec ?

Et pour mettre plus de nuances, dans quel cas est ce idéal et dans quel cas est ce tout à fait contre-indiqué ?

Enfin est ce intéressant d’acheter une maison à réparer, avec des travaux importants ?

Quelques notions administratives et légales

Comme dans tous les pays, les terrains sont classés en constructibles ou non constructibles, disons agricoles et urbains. Nous avons déjà détaille dans un article ces données, lire ici ce qu’il faut savoir avant de faire construire.

maison avec piscine au Portugal

Les principales informations que je donnais déjà sont :

Il n’y a pas au Portugal d’autorisation de construction définitive. Un terrain peut changer de statut en quelques années. Donc la constructibilité du terrain est étudié au cas par cas. Par exemple, les zones cadastrales sont redéfinies tous les 10 ans. Les propriétés ne sont cadastrées que depuis le 1er janvier 2016.”

Parfois j’ai rencontré un bien à vendre qui était cadastré avec un terrain constructible et une autre partie non constructible. Complexe !

Construire au Portugal

terrain-avec-ruine-et-projet-approuvé-vers-Tavira

Il faut donc prendre quelques précautions AVANT d’acheter votre terrain. Pour se faire, il faut réaliser une démarche appelé PIP « Pedido de Informaçao Prévia ». Ce PIP vous permettra de savoir si votre terrain est constructible.”

Les délais d’obtention de permis de construire sont longs et les certificats de conformité sont souvent délivrés avec du retard. Les mairies sont débordées avec le boum immobilier et économies obligent, elles manquent de personnel.”

“Pour obtenir un permis de construire au Portugal, il faut signer un contrat avec une société de construction certifiée qui doit être enregistrée auprès de la INCI, institut national de construction et de l’immobilier. La construction doit être supervisée par un architecte ou un ingénieur.”

alvara-de-construcao

“Une fois votre villa achevée, la Camara Municipal va venir inspecter les lieux pour vérifier que la réalisation finale est conforme aux projets d’architecture et de spécialités qu’elle avait acceptés. Si ce n’est pas le cas, la Camara Municipal fera une évaluation de ce qui doit être modifié. Si tout se passe bien, à l’issue de cette inspection, la Camara Municipal vous remettra une « licença de habitaçao », c’est l’autorisation… d’habiter votre maison.

“Ensuite, il n’y a plus qu’à faire enregistrer votre nouvelle maison au cadastre et l’inscrire au registre des finances locales pour que vous puissiez payer la taxe foncière nommé ici l’IMI (Imposto Municipal sobre Imovéis).”

Donc déjà à prévoir pour construire au Portugal :

Je passe certains détails tous décrits dans cet article précis. Donc à lire si vous avez cette intention de construire au Portugal.

Vous voyez que ce n’est pas facile, facile ! Et je dois ajouter que bien sûr toutes ces formalités doivent se faire évidemment en portugais et localement. Comme vous n’avez pas de maison à ce moment, vous devez prévoir de venir et revenir et vous loger en location pendant ces LONGUES formalités.

Donc, premier point, l’administration et les documents légaux ne sont pas spécialement légers et faciles à obtenir. C’est une première difficulté et si vous n’êtes pas portugais, si vous ne parlez pas bien portugais, vous allez devoir être aidé.

Deuxième point, si vous achetez ce terrain en tant que terrain constructible, parole d’agence et de vendeur, méfiez-vous ! Peut-être vrai, peut-être autrefois, peut-être pas du tout !

construire au Portugal

Je vais le répéter tout au long de cet article : Si vous n’êtes pas portugais et vivant sur place, vous allez devoir être aidé par quelqu’un de très bien, de confiance, vivant sur place et sachant ce qu’il faut faire, en portugais bien sûr. Sans cette personne idéale, vous allez avoir beaucoup, mais alors beaucoup de difficultés.

Un autre article à lire ici dit même : “Il est toujours préférable d’opter pour des acteurs locaux qui connaissent la région, et étant immatriculés depuis plusieurs années. Si possible, demandez l’avis de plusieurs anciens clients. Il est également conseillé de s’entourer d’un avocat, qui sera à même de vous aider dans vos choix et de vous accompagner aux différents rendez-vous à la Camara Municipal. Il sera également très utile pour la rédaction des contrats liés aux différents projets. ”

Maintenant la construction

Disons le d’emblée, les artisans portugais sont excellents. Les portugais sont des bâtisseurs, ils sont travailleurs et honnêtes. Et finalement relativement bon marché par rapport aux pays du Nord.

Cela peut très bien marcher !

Nous n’avons pas fait construire mais refait une maison avec de gros travaux intérieurs (pas de structure) et c’était un vrai plaisir  de voir les choses avancer vite et très bien. Avec des détails étonnant comme toute les tuyauterie d’eau en inox. Peinture, chauffage, eau, restructuration des cloisons, plafonds, huisseries, etc.. Tout parfait, rapide et bien fait. Et environ deux fois moins cher qu’en France.

Réfection des plafonds des chambres

Travaux de reconstruction à Vergao

Mais c’était dans un petit village avec apparemment des disponibilités des artisans et surtout une ENORME aide d’un habitant du village Victor qui parlait parfaitement français, qui avait du temps et une grande générosité avec nous. Un tel maître d’oeuvre local est indispensable.

Et c’était il y a quelques années. Aujourd’hui avec l’inflation et le marché tendu de l’immobilier, ça nous coûterait 50% de plus, au moins !

Qu’est ce qui peut mal marcher ? Tout !

TOUT ! Vous pouvez ne pas trouver ce maître d’oeuvre ou il ne sera pas bon, pas fiable. Rien en l’empêche d’être plus proche des artisans que de vous, de les défendre ou de mal les coordonner, etc…

Vous pouvez ne pas avoir les artisans disponibles, ou pas en même temps ou rarement.

Petite histoire vraie : Un de nos partenaires connait un constructeur (assez petit) qui prend tous les chantiers donc il en a 13 en cours. Mauvais chiffre 🙂 Il va de l’un à l’autre mais évidement ça traine terriblement. Seulement il a toujours du travail et s’assura ainsi d’une continuité et sécurité. Pour ses clients par contre c’est une grosse galère avec des temps de construction très longs.

Il a une certaine surchauffe immobilière, beaucoup de demandes, beaucoup de nouveaux arrivants. Nous avons certainement eu beaucoup de chance à notre époque et dans notre coin plus reculé. Si vous ne connaissez pas AVANT d’acheter le terrain celui qui construira, attention vos délais risquent d’être très longs. La maison finie ce n’est pas pour demain ! Et rappelez vous que vous ne logez pas sur place, peut-être même très loin, que chaque visite demande du temps et coûte cher, etc..

Et puis les prix dérapent sérieusement avec l’inflation et, cerise sur le gâteau, il y a des pénuries de temps en temps qui stoppent le chantier.

Construire au Portugal ? Dangereux si vous êtes seul !

Que ce soit pour construire au Portugal sur un terrain nu ou pour reprendre une maison avec des travaux, vous courrez à l’échec SI VOUS ÊTES SEUL. Si vous n’avez pas AVANT d’acheter déjà votre maître d’oeuvre, votre architecte, une relation portugais qui sache vous aider dans les formalités, etc..

Seul au monde (petite plaisanterie 🙂 )

Si vous n’êtes pas dans votre pays donc si vous n’êtes pas portugais et parlant parfaitement portugais, vous serez empêché d’être aussi actif et débrouillard par vous même comme vous l’êtes normalement dans votre pays. Je l’ai vécu mais heureusement nous avons toujours été très entouré et aidé.

Récemment j’ai eu un téléphone d’une personne qui n’avait pas acheté avec nous mais seul avec une agence (ce qui déjà n’était pas fair play puisqu’on cherchait aussi pour lui). Il est revenu nous demander de l’aide : “Je ne peux pas construire seul, l’agence ne s’occupe pas de ça”. Bien sûr que les agences immobilières au Portugal ne s’occupent pas d’autre chose que de vendre un terrain ou un bien. C’est tout ! Si nous l’avions accompagné dans cet achat, nous l’aurions accompagné pour trouver l’aide nécessaire. Mais quand la relation et la confiance ont disparu, nous ne pouvons donner suite.

Au Portugal, plus qu’ailleurs encore, la confiance est très importante, les relations décident de votre bonne intégration.

Et dans ce cas si vos voulez construire au Portugal malgré tout, soignez vos relations, c’est fondamental.

Mais notre conseil de base : Achetez déjà construit avec éventuellement des réparations mais n’achetez pas un terrain avec tout à faire : des documents de constructabilité aux travaux. Trop lourd, trop complexe, trop risqué.

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5 Commentaires

  1. yves

    intéressant et instructif, à méditer!

    Réponse
  2. Éric Bruyère

    Bonjour
    Nous avons un projet d’achat au Portugal dans un avenir proche.
    Nous souhaiterions, si possible, vous rencontrer pour connaître votre façon de fonctionner sur un projet et autre.
    Nous sommes sur place, au environs de Tocha, du 11 au 30 septembre.
    Merci

    Réponse
  3. Pcoe

    Bonjour, nous avons rénové er refait construire une partie neuve. Il a fallu 5 ans. Nous revenions pour un projet sur un terrain contructible de 1000 m2 dans l’Algarve.
    Oui c’est très long, oui le fait que mon mari soit portugais nous a aidé . Il faut surtout s’entourer de bons professionnels et ne pas accepter les pots de vins réclamés par les employés de la mairie . Si tout est fait dans les règles c’est long mais réalisables.

    Réponse
  4. KONC

    Bonjour,

    J’aimerais beaucoup discuter avec vous en privé pour avoir d’avantages d’informations.

    Nous avons pour proje, pour la fin d’année, de s’installer au Portugal et j’aurais quelques questions à vous poser.

    Contacter moi par mail si vous avez le temps.

    Merci à vous par avance.

    Belle journée

    Réponse

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