Donner sa maison de son vivant paraît simple : on signe, et le bien change de mains. Pourtant, au Portugal, la forme de l’acte, vos héritiers et l’impôt changent le coût final.
Cet article vous montre la signature, les règles de la réserve, la déclaration et les impôts à payer selon votre lien avec le bénéficiaire.
Qu’est-ce qu’une donation immobilière au Portugal ?
Une donation immobilière consiste à transmettre son bien de son vivant, sans le vendre et sans rien recevoir en échange. Aucun prix n’est payé : le bénéficiaire reçoit le logement gratuitement.
Cet acte doit être signé devant notaire ou dans un document privé authentifié. Un simple accord oral ne suffit pas.
Il n’existe pas de délai général entre l’accord des parties et la signature. Prenez donc rendez-vous avec un notaire ou un professionnel habilité avant de signer, pour fixer la date et préparer les documents. Pour les questions de succession et d’impôt, voyez transmettre son patrimoine immobilier au Portugal.
Quelle part du bien peut-on donner à ses proches ?
Les héritiers réservataires sont le conjoint, les enfants et, à défaut, les parents. Leur part, la réserve, leur revient de droit.
Avec conjoint et enfants, la réserve fait deux tiers, et le tiers restant est libre pour donner. Sans conjoint, elle fait la moitié avec un enfant, et deux tiers avec deux enfants ou plus.
Une donation qui dépasse la part disponible peut être réduite par les héritiers réservataires. Pour une personne qui n’est pas héritière, l’action doit être lancée dans les deux ans suivant l’acceptation de la succession.
Avant de signer, comptez vos héritiers réservataires. Pour savoir si vos proches directs paient une taxe, voyez l’héritage sans taxe au Portugal.
Donation immobilière : les étapes, de l’acte à la déclaration
La donation se fait en trois temps. D’abord la signature de l’acte, devant un notaire ou sous la forme d’un document privé authentifié. Ensuite, la déclaration fiscale.
Enfin, faites inscrire le nouveau propriétaire au registre foncier portugais après la signature. Pour les frais qui pèsent sur un bien au Portugal, voyez la fiscalité d’une résidence secondaire.
Pour déclarer dans les temps, procédez ainsi :
- Remplissez le Modelo 1 avant la fin du troisième mois suivant la donation.
- Joignez les annexes I et II, puis envoyez le tout par le portail fiscal ou dans une Loja do Cidadão.
- Délai dépassé ? Contactez le service fiscal portugais : la pénalité dépend des circonstances et du montant de l’impôt.
Combien coûte une donation de bien immobilier ?
Le droit de timbre selon le lien de parenté
Le lien de parenté change le coût. Conjoint, partenaire de fait, enfants et parents ne paient pas le droit de timbre de 10 %. Ils restent soumis à la taxe de 0,8 % sur un bien immobilier.
Les autres bénéficiaires paient 10 % de droit de timbre sur les biens imposables, plus 0,8 % sur l’immobilier. Pour comparer avec un héritage classique, voyez comment se déroule une succession au Portugal.
Le droit de timbre dépend de la personne qui reçoit le bien. Ce tableau montre les seuils d’exonération pour chaque cas.
| Critère | Conjoint, partenaire de fait, ascendants et descendants | Autres bénéficiaires |
|---|---|---|
| Seuil d’exonération | Jusqu’à 5 000 € | Jusqu’à 500 € |
| Droit de timbre | Exonéré dans la limite de 5 000 € | 10 % |
| Biens à usage personnel ou domestique | Exclus | Exclus |
La taxe de 0,8 % sur la valeur patrimoniale
Multipliez la valeur patrimoniale inscrite à la matrice du bien par 0,8 %. Ce n’est pas le prix du marché qui compte.
Exemple : un appartement inscrit 150 000 € à la matrice donne 150 000 × 0,8 % = 1 200 € de taxe.
Que change la donation pour l’IMI et l’usufruit ?
Celui qui est inscrit à la matrice comme propriétaire au 31 décembre doit l’IMI de l’année. Après une donation, vérifiez qui figure à cette date.
Avec une réserve d’usufruit inscrite à votre nom, vous restez redevable de l’IMI : l’usufruitier inscrit à la matrice doit l’impôt. Pour comment payer ses impôts au Portugal, voyez ce guide.
Le calendrier de paiement de l’IMI dépend de son montant :
- Jusqu’à 100 € : un seul paiement, en mai.
- De 100 € à 500 € : en mai et en novembre.
- Au-delà de 500 € : en mai, août et novembre.
- Immeuble non inscrit à la matrice : déposez le Modelo 1 au Service des finances compétent dans les trois mois suivant l’acquisition gratuite.
Que se passe-t-il pour un résident fiscal français ?
Si vous êtes fiscalement domicilié en France, la France peut taxer la donation de votre bien portugais, même si le bénéficiaire vit ailleurs.
Vous vivez hors de France ? La France peut taxer le bien si le bénéficiaire est domicilié en France et y a vécu six ans sur les dix ans avant la donation.
Impôt déjà payé au Portugal ? Voyez imputation de l’impôt portugais.
Les droits payés au Portugal ne sont pas déduits automatiquement en France. L’article 784 A du CGI permet de les imputer sous conditions, dans la limite de l’impôt français correspondant. Sans cette vérification, le même bien peut être taxé deux fois. L’accord franco-portugais de 1994 ne couvre pas une donation familiale ordinaire.
Comment transmettre son bien à moindre coût ?
Donner en pleine propriété transfère le droit de propriété dès la signature.
Avec une réserve d’usufruit, vous gardez le logement ou les loyers. Pour une maison de 400 000 € de valeur fiscale, la taxe de 0,8 % fait 3 200 €. Dans ce cas, faites confirmer la base par votre notaire.
Choisir la loi successorale ne règle pas l’impôt : avant de trancher entre donation et succession, voyez la notion de résident fiscal, puis comparez :
- les impôts portugais et les impôts français, pour la donation comme pour la succession ;
- les frais d’acte notarié de chaque option ;
- les droits que les héritiers réservataires gardent dans chaque cas.
Une donation se prépare avant la signature. Vérifiez vos héritiers réservataires, faites établir l’acte devant un notaire, et calculez les droits selon votre lien de parenté. Si vous êtes domicilié fiscalement en France, faites aussi vérifier l’imputation de l’impôt portugais.
Prochain pas : prenez rendez-vous avec un notaire, avec la liste de vos héritiers et la valeur fiscale du bien.
Foire aux questions
Une donation immobilière au Portugal peut-elle être révoquée ?
Une donation immobilière peut être révoquée seulement dans certains cas : la révocation dépend des motifs prévus par le droit portugais et des clauses écrites dans l’acte.
Avant de signer, demandez à un notaire ou à un avocat portugais de vérifier votre situation.
Faut-il obligatoirement passer par un notaire portugais pour donner un bien au Portugal ?
Non, vous avez le choix. L’acte peut être reçu par un notaire ou établi comme document privé authentifié. Dans les deux cas, il faut un acte écrit : un accord oral ne suffit pas.
Un non-résident peut-il donner un bien situé au Portugal ?
Oui. Le droit portugais ne réserve pas la qualité de donateur aux résidents, donc vivre hors du Portugal ne vous empêche pas de donner ce bien.
Faites vérifier avant de signer les formalités civiles et fiscales qui s’appliquent à votre situation.
La donation d’un bien portugais doit-elle aussi être déclarée en France ?
Oui, si vous êtes domicilié fiscalement en France, la donation peut être imposée en France, même si le bénéficiaire vit ailleurs. Si c’est le bénéficiaire qui est domicilié en France, c’est aussi le cas.
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