Au Portugal, beaucoup d’achats commencent par un CPCV, contrat de promesse de vente signé avant l’acte définitif. Une clause oubliée peut vous coûter votre acompte, ou vous lier à un bien dont les papiers ne concordent pas.
Cet article vous explique le contenu du contrat, les clauses qui vous protègent et les documents à vérifier avant de signer.
Qu’est-ce qu’un CPCV au Portugal ?
Le CPCV est un contrat préliminaire. Il oblige l’acheteur et le vendeur à conclure la vente plus tard, aux conditions écrites dedans. Il n’est pas obligatoire : vous pouvez acheter sans lui.
Il ne transfère pas la propriété. Celle-ci passe seulement à l’acte authentique, puis à l’enregistrement du bien. Pour savoir comment se fait cet acte, voyez l’acte définitif chez le notaire.
Le CPCV est encadré par les articles 410 à 413 du Code civil. L’acte définitif peut prendre deux formes : l’escritura pública, rédigée par un notaire, ou le documento particular autenticado, un contrat privé dont un professionnel habilité authentifie les signatures et le contenu.
Les deux peuvent conclure la vente. Demandez laquelle sera utilisée.
Quelles clauses protègent l’acheteur ?
Faites inscrire dans le CPCV :
- Le prix, la somme versée à la signature, les paiements restants et la date limite.
- Un bien libre de charges et de saisies, sauf accord écrit contraire, et une hypothèque radiée au plus tard à l’acte.
- Chaque travail, pièce par pièce, avec son état attendu, la personne responsable et la date limite.
Si le prêt est refusé et que le CPCV ne le prévoit pas, le vendeur peut garder le sinal. Indiquez donc le montant du prêt recherché et la date limite de réponse, et demandez à un avocat ou à un solicitador de rédiger les conditions de refus et de remboursement du sinal.
Signer le CPCV : les étapes dans l’ordre
Avant de signer, suivez ces étapes, et pour le NIF, voyez les démarches à faire avant d’acheter :
- Identifiez chaque partie : pièce d’identité, état civil, adresse et NIF.
- Vérifiez que le bien décrit correspond à ses documents fonciers et fiscaux.
- Pour un immeuble ou une fraction, faites signer un écrit.
- Faites reconnaître les signatures en présence des signataires.
Faire reconnaître les signatures
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Faire reconnaître vos signatures
Un notaire, un avocat, un solicitador, un conservateur ou un agent consulaire peut le faire. Repère de réussite : le professionnel appose son cachet sur chaque signature.
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Ne pas renoncer sans avis juridique
Une clause de renonciation peut vous priver du droit de contester. Repère de réussite : un avocat a lu la clause avant signature.
Quels documents vérifier avant de signer ?
Avant de signer, demandez les deux documents fonciers du bien et comparez-les.
| Critère | Certidão permanente predial | Caderneta predial |
|---|---|---|
| Ce qu’il contient | Titulaires, description du bien, inscriptions en vigueur | Données fiscales du bien |
| Point à vérifier | Récente, code valable six mois | Données à concorder avec la certidão |
| Comparaison | Avec la caderneta | Avec la certidão |
Avant de signer l’appartement
- Demandez au syndic une déclaration écrite qui détaille les charges en cours et les dettes liées au logement.
- Vérifiez que le vendeur a bien informé le syndic de la vente par lettre recommandée.
- Contrôlez la date inscrite sur le certificat énergétique : en règle générale, il est valable dix ans.
- Pour la liste complète des pièces à réunir, voyez la liste des documents nécessaires pour acheter un bien.
Quels délais entre le CPCV et l’acte définitif ?
Comptez en général de 30 à 90 jours entre le CPCV et l’acte définitif. Avec un prêt, le délai est de 45 à 60 jours si vos documents sont en ordre.
Le délai dépend aussi de l’évaluation et de l’accord bancaire : demandez un calendrier à votre banque. Pour le crédit de non-résident, voyez les étapes du compromis à l’acte final.
Repérez dans le CPCV une date précise, écrite en jour et en mois.
Si le contrat fixe un délai et non une date, cherchez l’événement qui le fait courir, par exemple l’accord de prêt de la banque.
Vérifiez qu’une prolongation est prévue par écrit, avec sa durée, la façon de la demander et l’effet sur le sinal.
Combien coûtent le sinal, l’acte et le solicitador ?
Le sinal
Pour le sinal, voyez acheter un bien au Portugal et retenez ces points avant de signer :
- Le montant du sinal se négocie entre vous et le vendeur.
- Il n’existe pas de pourcentage légal unique à appliquer.
- Inscrivez ce montant en euros dans le CPCV, et pas seulement en pourcentage.
- Faites préciser dans le contrat les conséquences d’un refus de prêt.
Le solicitador ou l’avocat
Avant de signer, faites relire le CPCV par un avocat ou un solicitador, juriste portugais qui gère les formalités de l’achat.
Demandez-lui un devis écrit qui précise les tâches incluses et le tarif. Comme ça, vous savez exactement ce que vous payez avant de vous engager.
L’acte et les taxes
Frais de l’acte et taxes
Casa Pronta
- 375 € pour un seul acte d’enregistrement
- 700 € pour plusieurs actes, par exemple une vente avec crédit hypothécaire
- 50 € de plus par bien supplémentaire
IMT (impôt sur la transmission du bien)
- Calculé sur la valeur retenue, le lieu et l’usage du logement
- Logement principal, Portugal continental : 0 % jusqu’à 106 346 €
- Au-delà : 2 %, 5 %, 7 % ou 8 % selon la tranche
- Taux unique de 6 % ou 7,5 % pour les valeurs les plus élevées
Imposto do Selo sur l’achat (taxe de timbre)
- 0,8 % de la même base que l’IMT
Imposto do Selo sur le crédit
- 0,6 % du montant emprunté, pour un prêt hypothécaire d’au moins cinq ans
Les pièges à éviter après la signature
Pour éviter les erreurs de paiement et réunir les pièces :
- Les preuves de chaque versement, sinal (acompte) compris.
- À l’acte : pièces d’identité et NIF, certidão de teor, caderneta predial, licence d’utilisation, certificat énergétique.
- Les preuves de paiement de l’IMT et de l’Imposto do Selo.
- Après la vente, l’enregistrement du bien est obligatoire pour tout immeuble. Casa Pronta peut le traiter au même guichet que la vente.
Si la caderneta predial n’est pas mise à jour après l’achat, le bien garde les données fiscales de l’ancien propriétaire. Vérifiez qu’elles correspondent à l’acte, puis demandez la mise à jour à l’administration fiscale. Gardez l’acte et tous les justificatifs : sans eux, l’enregistrement et les déclarations deviennent difficiles. Pour les autres points à contrôler, voyez les points de vigilance avant l’achat.
Retenez l’essentiel : le CPCV oblige à conclure la vente plus tard, mais il ne transfère pas la propriété. Ce qui vous protège, c’est ce qui est écrit dedans.
Votre prochaine étape est simple. Demandez le projet de contrat, puis faites-le relire par un avocat ou un solicitador avant de le signer.
Foire aux questions
Le CPCV est-il obligatoire au Portugal ?
Non, le CPCV n’est pas obligatoire au Portugal : vous pouvez acheter sans lui. Mais il fixe, dès la signature, les engagements des parties avant la vente définitive. Tout ce qui compte doit donc y être écrit.
Quel est le tarif d’un solicitador au Portugal ?
Le tarif d’un solicitador se fixe sur devis. Demandez-le par écrit, en précisant si vous voulez une simple relecture du CPCV ou une rédaction complète, car le prix dépend de la mission confiée.
Quels documents sont nécessaires pour vendre une maison au Portugal ?
Pour vendre une maison au Portugal, il faut réunir les pièces d’identité et le NIF (numéro fiscal) de chaque partie, la certidão predial, la caderneta predial, la licence d’utilisation et le certificat énergétique. Ajoutez la fiche technique si elle existe.
Quelles sont les conditions d’un compromis de vente ?
Le CPCV doit nommer les parties et décrire le bien, fixer le prix et le paiement, avec le sinal (l’acompte versé à la signature), puis donner la date limite de l’acte définitif.
Il règle aussi les sanctions en cas de non-respect.
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