Acheter un logement au Portugal attire de nombreux Français, pour y vivre, y passer ses vacances ou le mettre en location.
Reste à savoir si cet achat vous est vraiment avantageux, une fois pris en compte les impôts, les frais et les règles locales.
Dans cet article, nous comparons les avantages et les inconvénients, puis nous voyons les démarches à suivre pour trancher.
Acheter au Portugal est-il intéressant ? La réponse selon votre profil
Acheter au Portugal ne convient pas à tout le monde. Tout dépend de la ville, de l’usage que vous voulez faire du bien et de votre situation fiscale en France.
Le rendement locatif brut est de 6,8 %, mais ce chiffre ne déduit ni les frais, ni les impôts, ni les périodes sans locataire. Pour sécuriser l’achat, voyez comment choisir un avocat pour votre achat immobilier au Portugal.
Pourquoi le prix au mètre carré ne suffit pas à juger
Le prix au mètre carré mesure surtout la demande : plus il y a d’acheteurs dans une ville, plus le prix monte.
Il varie fortement d’une ville à l’autre. En octobre 2026, le prix médian était de 6 248 €/m² à Lisbonne, contre 1 119 €/m² à Castelo Branco. Comparez donc un bien à ceux de sa ville.
Avant de juger le prix, faites ces contrôles, et pour les démarches, voyez le guide complet d’achat :
- Vérifiez que les chiffres comparés sont de même date et de même méthode, car ce sont des prix d’annonces au mètre carré construit.
- Regardez la demande locative dans la commune : un prix bas ne suffit pas si personne ne loue.
- Contrôlez l’état du logement et le délai de revente dans la commune visée.
Combien ça coûte et combien ça rapporte
Les prix selon la région
En octobre 2026, le prix médian va de 1 810 €/m² dans le Centre à 4 525 €/m² dans la région métropolitaine de Lisbonne.
Ces chiffres ne se comparent pas directement à la France : ce sont des médianes régionales. Pour juger un bien, regardez les prix de sa commune.
Le tableau classe les sept régions du prix médian le plus élevé au plus bas, en octobre 2026.
| Critère | Lisbonne | Algarve | Madère | Nord | Alentejo | Açores | Centre |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Prix médian au m² | 4 525 € | 4 231 € | 3 779 € | 2 601 € | 2 228 € | 2 141 € | 1 810 € |
| Rang (1 = le plus cher) | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 |
| Base de calcul | Annonces | Annonces | Annonces | Annonces | Annonces | Annonces | Annonces |
Les rendements locatifs, bruts et nets
Le rendement brut divise le loyer annuel demandé par le prix de vente : 8,4 % à Braga et 4,8 % à Lisbonne au troisième trimestre 2026.
Il ne tient pas compte des charges, des impôts, des travaux ni des mois sans locataire. Le net est donc plus bas.
Le rendement résidentiel national de 4,86 % est une autre mesure : ne le comparez pas au brut.
Avant toute offre, calculez le revenu net et demandez des devis. Pour les taxes à prévoir, voyez les frais d’achat.
Les démarches d’achat, étape par étape
Le parcours compte trois temps, et le premier est un verrou : avant de signer, contrôlez le titre de propriété, les charges inscrites au registre foncier et les documents fiscaux et municipaux. Pour cela, voyez statut juridique d’un bien.
Ensuite viennent le CPCV, contrat préliminaire de vente, puis l’escritura, l’acte définitif qui transfère la propriété.
Voici les démarches à suivre, dans cet ordre :
- Demandez votre NIF, le numéro fiscal portugais. Il est gratuit et se demande en personne ou en ligne.
- Pour une demande en personne, présentez une pièce d’identité et un justificatif d’adresse à l’étranger.
- Si vous êtes non-résident, passez par un représentant fiscal domicilié au Portugal.
- Après l’escritura, faites enregistrer l’achat au registre foncier.
Les taxes à l’achat et pendant la détention
L’IMT, taxe payée à l’achat, se calcule sur la valeur la plus élevée entre le prix de vente et la valeur patrimoniale fiscale. Son taux dépend de l’usage du bien et de sa localisation.
Le statut de résident non habituel ne donne plus d’avantage fiscal automatique. Vérifiez votre cas avant de louer, notamment avec la convention fiscale franco-portugaise.
Repères 2026 sur le continent :
- Résidence principale : 0 % jusqu’à 106 346 €, puis 2, 5, 7 et 8 % jusqu’à 660 982 €, 6 % jusqu’à 1 150 853 €, 7,5 % au-delà.
- Autre usage : 1 % jusqu’à 106 346 €, puis 2, 5, 7 et 8 % jusqu’à 633 931 €, 6 % jusqu’à 1 150 853 €, 7,5 % au-delà.
- IMI annuel en ville : 0,3 % à 0,45 % de la valeur fiscale, selon la commune.
- Pour déléguer la recherche, voyez chasseur immobilier au Portugal.
Louer en courte durée : ce qui est permis et ce qui ne l’est pas
Louer en courte durée au Portugal passe par le régime Alojamento Local, appelé AL. Cette autorisation ne suit pas forcément le bien. Dans une zone de restriction, la commune peut refuser de nouvelles inscriptions.
Avant d’acheter, demandez à la mairie si une nouvelle inscription AL reste possible pour ce logement. Pour les démarches, voyez le guide Vivre au Portugal.
Dans les paroisses de Vitória, São Nicolau, Sé, Santo Ildefonso et Miragaia, la mairie peut refuser de nouvelles inscriptions AL. Un bien sans inscription valable ne peut pas être loué aux touristes, même si son prix et son rendement semblaient justes. Avant l’offre, demandez à la mairie si l’inscription peut être transférée et si une nouvelle reste possible à cette adresse.
Les erreurs qui coûtent cher
L’erreur la plus coûteuse est de juger un bien sur le prix national et le rendement brut. Le prix au mètre carré varie d’une ville à l’autre. Le rendement brut ne dit pas ce qu’il reste après impôts.
Pour comparer, voyez le prix de l’immobilier et le coût de la vie au Portugal avant de croire une moyenne.
Évitez ces erreurs avant toute offre :
- Signer le CPCV sans examen : vérifiez le prix, l’acompte, la date de l’acte définitif et la récupération de l’acompte.
- Oublier le devis : les frais de notaire et d’enregistrement dépendent de la voie choisie, demandez un devis détaillé.
- Calculer le loyer sans les mois vides, les travaux, l’assurance et la gestion : demandez des devis.
- Viser la location touristique sans règles AL vérifiées : une inscription ne garantit pas la suite après la vente.
Acheter au Portugal est avantageux si la ville, l’usage du bien et votre fiscalité en France correspondent à votre projet. Comparez le prix aux biens de la commune, pas à une moyenne.
Votre prochain pas : choisissez un bien précis, calculez son revenu net, puis demandez à la mairie si la location courte durée reste permise à cette adresse.
Foire aux questions
Un Français peut-il obtenir un prêt immobilier au Portugal sans y résider ?
Oui. Un non-résident peut demander un prêt immobilier au Portugal. Les conditions dépendent de la banque et de votre dossier, donc comparez plusieurs banques avant de choisir.
Demandez une offre de prêt écrite avant de signer le CPCV. Elle indique le montant et les conditions que la banque accepte. Sans elle, vous ne savez pas combien vous devrez financer vous-même.
La revente d’un bien immobilier au Portugal est-elle soumise à l’impôt sur les plus-values ?
Oui, la revente d’un bien au Portugal peut être soumise à l’impôt sur la plus-value. Le calcul dépend du prix d’achat, du prix de vente et de votre situation fiscale. Vérifiez aussi la convention fiscale franco-portugaise avant de vendre.
Peut-on acheter au Portugal en étant retraité pour y vivre à l’année ?
Oui, vous pouvez acheter au Portugal en étant retraité et y vivre à l’année. Acheter un logement et devenir résident sont deux démarches distinctes. Avant de partir, vérifiez les formalités de résidence et votre situation fiscale.
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