Où sont situées les meilleures affaires immobilières au Portugal ?

par | Avr 7, 2020 | Immobilier | 15 commentaires

Le Portugal plaît aux investisseurs et aux français qui veulent y passer une retraite au calme. Certaines régions, très appréciées des étrangers, ont vu le prix du m2 monter en flèche ces dernières années. C’est notamment le cas de Lisbonne, Porto et de l’Algarve. Heureusement, il reste d’excellentes affaires un peu partout dans le pays. Voilà nos meilleurs conseils pour trouver de l’immobilier pas cher au Portugal.

Les prix de l’immobilier sur internet ne sont pas fiables

Sur l’ensemble du territoire, il y a de tout, à n’importe quel prix. Il faut donc rester vigilant. Cela signifie surtout qu’il y partout de vraies pépites. Avec un accompagnement immobilier sur place, il est possible de trouver de très belles occasions.

Tout d’abord, méfiez-vous des prix affichés sur Internet. Avant de les consulter, vous devez savoir que les agents immobiliers sur place ne font pas d’estimation des prix.  Il se contentent bien souvent d’afficher le prix demandé par le propriétaire, sans discussion. On se retrouve donc avec des tarifs non-professionnels, sans aucun fondement réaliste et donc trop élevés !

Il est donc rare de trouver de bonnes affaires sur Internet et il faut négocier pour obtenir un prix reflétant la véritable valeur du bien. C’est ce que nous faisons pour vous à Casa Vergao car il y a toujours une bonne marge de négociation.

Les régions les plus intéressantes pour l’immobilier

En termes de qualité /prix, nous recommandons le centre intérieur et le centre nord du Portugal. Le climat y est doux hiver comme été, l’environnement est reposant et calme et les prix de l’immobilier y sont modérés.

maison avec piscine au Portugal

Des villes comme Guarda, Castelo Branco situées dans les terres offrent des prix très bas mais ces régions sont plus isolées et il y fait plus chaud en été et plus froid en hiver. Vous y trouverez de grands domaines à des prix intéressants avec de grands terrains et des arbres fruitiers. Hélas, certains services publics tendent à y disparaitre : écoles, hôpitaux et cliniques notamment.

Le gros avantage de ces régions est qu’il n’y aura pas de chute du marché car les prix sont déjà très bas. Les prix y ont augmenté moins vite ces 10 dernières années avec une hausse de 5% seulement contre 15% à 20% à Lisbonne.

La région de la Côte d’Argent qui s’étend de Porto à Lisbonne est encore accessible. Les prix y sont moins chers que dans les grandes villes. On peut y trouver de très bonnes affaires.

Au Nord, on trouve aussi de belles opportunités sur la Côte Verte mais il faut étudier les offres au cas par cas. Le climat y est aussi doux que la côté d’Argent mais il y pleut plus souvent.

Température moyenne au Portugal

Carte des températures moyennes au Portugal

Pour de belles affaires, visez à proximité des villes moyennes

Une belle maison vous coutera moitié moins cher en vous éloignant de quelques kilomètres seulement des villes moyenne ou grandes. Il faut savoir qu’au Portugal, on est rarement loin d’une ville de taille moyenne. Le pays est peu étendu et le réseau routier est désormais en très bon état.

De la même façon, il est aisé au Portugal d’être proche de la mer. Quand un Portugais vous dit qu’il est loin de la mer, il se trouve en fait à seulement 20 km du bord de mer. Donc, en vous éloignant à peine de 15 à 20 km du rivage, vous trouvez de belles affaires avec une baisse de 10 à 15% de la valeur du bien. Et pourtant, à cette distance vous pouvez avoir une vue mer et vous pouvez vous rendre à la plage en moins de 20 minutes.

Pour des prix plus bas, limitez les options et faites faire les travaux

Une piscine est un plus agréable certes, mais elle augmente le prix de la maison de façon inutile. Vous pouvez facilement vous faire construire votre piscine pour moins de 20 K€ alors que si vous achetez une maison avec piscine déjà en place, elle augmente le prix de 30 à 40 K€ ! Trouver de bons ouvriers pour construire une piscine n’est vraiment pas difficile au Portugal.

De la même façon, sachez qu’un puit ou un forage augmente de façon mécanique le prix de la maison. Vous pouvez le faire réaliser vous-même sans difficulté pour moins cher.

Le chauffage est rarement en place même si ce confort tend à se généraliser de plus en plus. Il faut pourtant chauffer 2 ou 3 mois par an. Ici aussi, un chauffage central est moins cher à installer que d’acheter une maison déjà équipé. Faire installer un chauffage coutera moitié moins cher qu’en France aussi bien en main d’œuvre qu’en matériel.

Privilégiez une maison de 10 ans d’âge

Le meilleur rapport qualité/prix en termes de construction immobilière se trouve dans une maison de 10 ans construite par /pour un particulier. C’est une maison qui dispose d’équipements modernes, avec des normes sérieuses et bien bâtie.

Une maison de promoteur construite pour être vendue au plus vite sera de moins bonne qualité, avec des finitions moins qualitatives et des matériaux moins nobles et moins solides. Le vieillissement n’est pas garanti. Le neuf est plus dangereux dans la durée.

Nous savons identifier ce type de maison pour vous permettre d’investir dans un bien de qualité et à sa juste valeur.

Que se passera-t-il à la fin du confinement ?

Il y aura de bonnes affaires en perspective pour les 2/3 premiers mois après le confinement avec un probable retour à la normale assez rapidement. Les opérations actuelles sont gelées mais reprendrons progressivement dans les mois à venir. Les bonnes affaires proviendront de propriétaires pressés de vendre leur bien après la période de confinement qui a bloqué leur capital plus longtemps qu’escompté.

Le Portugal étant relativement épargné par l’épidémie, l’impact économique y sera probablement moindre qu’en France.

Inscrivez vous à notre newsletter et recevez gratuitement :

✔︎ notre guide "Administration et fiscalité pour s'installer au Portugal"
✔︎ une fois par mois nos meilleurs conseils pour vivre au Portugal

15 Commentaires

  1. Christian LIAUDET

    Bonjour Jean-Claude, merci pour la primeur de cette info même si elle n’est pas réjouissante.

    En effet 10 %, on se dit intuitivement que ce n’est pas grand-chose en comparaison de ce que nous payons en France, mais ce n’est pas forcément vrai.

    Il faut en effet savoir de quoi on parle et à quoi ces 10 % vont s’appliquer :

    -Sur le montant brut des revenus ou sur un montant après abattement, et de combien de % ou de quel montant est cet abattement ? (En France :10 % des revenus du foyer et max 3850 € pour les revenus 2019)

    – Comment est déterminé le revenu imposable ? Nombre de parts et quotient familial ? individus imposés séparément ? ou bien encore foyer imposé dans sa totalité sans considération du nombre de parts ?

    – Enfin ce nouveau taux d’imposition est-il un taux marginal de la plus haute tranche de revenus ou est-ce une “flat tax” s’appliquant au revenu total, éventuellement abattu au départ dans les conditions ci-dessus ?

    S’il s’agit d’une flat tax sur la totalité des revenus du couple, même abattus de 2 ou 3000 €, l’avantage se réduit sérieusement : En France après un abattement de 10 % limité, un couple de retraités sans enfant à charge, avec des pensions déclarées de 42 000 €/an, paye un impôt de 2523 € avant réductions et crédits d’impôts, soit 6,6 % de son revenu imposable. Dans les mêmes conditions, un célibataire paye un impôt de 5589 €, soit 17,2 % de son revenu imposable.

    On voit bien que 10 % d’impôts au Portugal, calculés par surcroît sur des pensions de non résident français, donc augmentées de 5 à 6 % (prélèvements sociaux supprimés mais cotisation sécu ajoutée), cela ne devrait pas être très éloigné des taux moyens français d’imposition pour des revenus de ce niveau.

    Bien entendu ces estimations ne tiennent pas compte d’un éventuel nouvel “impôt Covid”…

    Même si l’avantage fiscal ne doit pas être (et sera encore moins) la première raison d’une décision d’expatriation, il serait vraiment intéressant que vous puissiez nous faire part de vos infos complémentaires sur les principes et l’assiette de cet impôt, assez rapidement pour permettre à chacun de faire ses calculs approximatifs et de se décider assez tôt afin de profiter éventuellement de la période faste d’après confinement en matière immobilière dont vous parlez.

    Merci infiniment

    Réponse
  2. Sylvie et Jean Yves

    Merci Jean Claude pour toutes ces informations, vos envoies sont très instructifs. Espérons que toute votre petite famille est en pleine forme.
    Bien cordialement

    Réponse
  3. Yves Geens

    Bonjour,

    Merci pour vos informations bien utiles. Dès la frontière ouverte, je vous contacterai.

    Réponse
  4. Marie-France DUTREY

    Le message ci-dessous vous a été envoyé par mail en mars dernier (jcjamet@casavergao.pt), il est resté sans réponse et ma demande sur votre site également, si vous ne proposez plus la prestation demandée plus bas, merci de me le préciser car votre activité semble se concentrer sur la vente de biens immobiliers. Avant l’achat dans un pays, encore faut-il le visiter et y vivre quelques mois non ??
    Cordialement,
    Marie-France

    Bonjour Jean-Claude,

    Je reviens vers vous 2 ans après nos échanges, comme je vous l’avais dit, notre projet d’installation au Portugal ne pouvait pas se faire avant l’année 2020. Je suis à la retraite depuis début mars et mon mari retraité a également une activité d’indépendant qu’il pourra cesser en fin d’année ou même avant si notre projet peut se concrétiser.
    >
    Nous suivons les informations sur le nouveau statut RNH mais cet aspect n’est absolument pas notre première motivation, nous connaissons les difficultés pour trouver des biens à louer surtout en Algarve …Nous y avons passé un séjour de 15 jours en 2018 et nous avons été conquis.
    >
    Nous envisageons un nouveau séjour de 3 semaines dans la région en Septembre cependant il nous semble judicieux de vous rencontrer au passage en début de notre séjour pour bénéficier de vos bons conseils car nous avons beaucoup de questions à vous poser : le NIF, l’ouverture d’un compte bancaire mais aussi des informations sur la gestion de nos retraites, la sécurité sociale public et privée voire des infos sur des biens à louer car nous n’envisageons pas encore la vente de notre maison.
    >

    >
    Il y a deux ans, vous proposiez un séjour de 2 jours d’accompagnement, cela est-il toujours possible ? Qu’elles sont vos formules et vos conditions ?
    >
    Par avance, merci.

    Réponse
    • Jean

      Désolé je ne fais plus le séjour et ces conseils seront seulement en ligne.

      Réponse
  5. Natha

    Bonjour, merci pour ces informations. Bonne journée à vous.

    Réponse
  6. PASCAL

    Bonjour,
    Que pensez vous de Almada pour vivre une partie de l’année et pour le reste en location ?
    Merci

    Réponse
    • Jean

      Pas exactement bien compris mais toutes les régions ont leur charme et sont agréable.

      Réponse
  7. Bergeron

    Bonjour je compte m installer l année prochaine est ce que vous aidez aussi les personnes pour trouver une location

    Réponse
    • Jean

      Oui c’est possible. Mais pas en avance, tout change sans cesse pour les locations. En ce moment c’est bien plus facile qu’avant.

      Réponse
      • Pascal

        Oui je comprend très bien mais vu que je ne connais personne je compte sur vous

        Réponse
  8. Pinto Carlos

    Bonjour je compte m’installer dans quelques années, mais je du mal à trouvé la bonne région. Je resterais em contact avec vous. Merci beaucoup beaucoup pour les informations.

    Réponse
  9. Bruno Lameignere

    MON épouse et moi comptons nous installer au Portugal dans la région de Porto, en location à l’année d’une maison avec du charme et au calme.

    Si vous avez des pistes à nous donner;merci à l’avance ,et , au plaisir de vous rencontrer.

    BL

    Réponse
    • Jean

      Pour les locations il faut en discuter sur place car les locations ne restent jamais longtemps libres. Sur place, contactez nous (ou un peu avant) nous pouvons vous aider même si ce marché de la location n’est pas très aidé. Un peu plus cette année à cause de la relative difficulté des touristes à venir sur place.

      Réponse
  10. FEURTE Jean-Michel

    Bonjour Jean-Claude,
    Je suis propriétaire d’une maison dans la région de Torres Novas depuis mars 2020, mais avec le confinement je n’ai pu m’y installer que début août.
    Cela dit, j’ai besoin d’un conseil concernant l’exonération des taxes CSC CRDS etc… et à ce titre l’assurance retraite m’envoie un document à compléter, en voici la teneur ;
    – je déclare mes revenus à l’administration fiscale portugaise = je suppose que OUI
    – je déclare mes revenus à l’administration française = je suppose que NON
    et enfin
    – mes frais médicaux et pharmaceutiques sont pris en charge par un organisme de sécurité sociale étranger = je suppose que OUI puisque je suis enregistré auprès d’un “Centro de Saùde”
    Merci de me confirmer au cas où une subtilité m’aurait échappé.
    Bien cordialement
    Jean-Michel

    Réponse

Soumettre un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

Quelle maison fabuleuse à prix de rêve pourriez-vous acheter au Portugal ?

Quelle maison fabuleuse à prix de rêve pourriez-vous acheter au Portugal ?

You have Successfully Subscribed!