Au Portugal, un bail d’habitation de plus de six mois doit être écrit, et la loi fixe ce qu’il contient. Avant de signer, vous voulez savoir quelles règles vous engagent, vous comme le propriétaire.
Dans cet article, vous trouverez ces règles, du contenu du contrat au départ du locataire, en passant par la déclaration aux Finanças.
Quelles mentions doit contenir le bail au Portugal ?
Un bail urbain de plus de six mois doit être écrit. Il doit nommer le propriétaire et le locataire, le logement, le montant du loyer, l’usage prévu et la durée. Le locataire étranger suit les mêmes règles.
Si vous ne lisez pas le portugais, demandez une traduction avant de signer. Pour le détail des mentions, voyez location immobilière au Portugal.
Outre vos justificatifs de revenus, qui peuvent aussi concerner le garant, il vous faut ces trois éléments pour signer à distance :
- votre Chave Móvel Digital, activée ;
- la fonction de signature de cette clé, activée ;
- votre code PIN de signature.
Combien de temps dure un bail au Portugal ?
Un bail d’habitation à durée déterminée dure au moins un an, et au plus 30 ans.
Sauf clause contraire, il se renouvelle tout seul : chaque renouvellement dure autant que le bail initial, ou trois ans si cette durée est plus courte. Si vous hésitez à louer avant d’acheter, voyez les points à surveiller en location au Portugal.
Le délai dépend de la durée du bail :
| Critère | Six ans ou plus | Un an à moins de six | Six mois à moins d’un an | Moins de six mois |
|---|---|---|---|---|
| Délai minimum | 240 jours | 120 jours | 60 jours | un tiers de sa durée |
| Si le délai est manqué | Renouvellement | Renouvellement | Renouvellement | Renouvellement |
Quel préavis pour quitter le logement ?
Quand le locataire peut résilier
Pour empêcher le renouvellement automatique, prévenez le propriétaire par écrit au moins 120 jours avant la fin du bail.
Utilisez un moyen qui prouve l’envoi et la réception, comme une lettre recommandée avec accusé de réception. Ce congé ne met pas fin au bail en cours. Avant un nouveau bail, voyez comment trouver une location au Portugal.
Après six mois de bail effectif, vous pouvez partir à tout moment, avec un préavis qui dépend de votre cas :
- Bail ou renouvellement d’un an ou plus : préavis de 120 jours.
- Bail de moins d’un an : préavis de 60 jours.
- Propriétaire qui bloque le renouvellement automatique : préavis de 30 jours.
Le départ prend effet à la fin d’un mois du calendrier habituel.
Ce qui se passe s’il ne respecte pas le préavis
Un préavis trop court ne vous empêche pas de partir. En revanche, vous devez payer les loyers correspondant à la partie manquante du préavis.
Vous n’avez pas à les payer si le préavis est trop court à cause d’un chômage involontaire, d’une incapacité permanente de travail, ou du décès du locataire ou d’une personne qui vivait avec lui depuis plus d’un an.
Caution et loyer d’avance : ce que la loi autorise
La caution est une garantie plafonnée à deux loyers. Elle couvre les obligations prévues au bail et ne se confond pas avec le loyer d’avance.
Le loyer payé d’avance est une somme à part, limitée à deux mois. Vérifiez les deux montants séparément sur le contrat. Pour tester le pays avant d’acheter, voyez location au Portugal avant un achat immobilier.
Le bailleur peut demander ces deux sommes, mais elles ne suivent pas les mêmes règles.
| Critère | Caution | Loyer payé d’avance |
|---|---|---|
| Document à obtenir | Un reçu | Un accord écrit et un reçu |
| Reçu | Obligatoire | Obligatoire |
| Restitution | Demandez-la en fin de bail, sauf dette ou dommage du locataire | Il couvre les mois déjà payés |
Faut-il déclarer le bail aux Finanças ?
Le délai de déclaration du bail
Le propriétaire déclare le bail sur le formulaire Modelo 2 de l’impôt du timbre, avant la fin du mois qui suit le début de la location.
Toute modification du bail se déclare dans le même délai, avant la fin du mois qui suit ce changement. Pour les autres démarches de votre installation, voyez le guide complet pour vivre au Portugal.
Déclarer le bail
-
Connectez-vous au Portal das Finanças
Le propriétaire fait cette démarche depuis son espace.
-
Ouvrez « Contratos », puis « Comunicar contrato »
Le formulaire de déclaration s’affiche.
-
Présentez-vous au guichet d’un service des Finanças
Cette voie existe dans les cas prévus par la loi.
-
Si le propriétaire ne déclare pas
Le locataire peut le déclarer lui-même, dans certaines conditions, notamment si le timbre n’a pas été payé.
Le montant de l’impôt du timbre
Pour calculer l’impôt du timbre, retenez trois règles, et si vous préférez confier ce calcul à un professionnel, voyez les services de gestion locative au Portugal :
- L’impôt représente 10 % du loyer mensuel.
- Le paiement se fait dans le même délai que la déclaration.
- Si le bail prévoit plusieurs montants de loyer, l’impôt se calcule sur le loyer le plus élevé du contrat.
Qui paie les travaux et qui doit rendre le logement ?
Les travaux à la charge du propriétaire
Sauf accord contraire, le propriétaire doit faire les travaux de conservation du logement, petits ou gros. Il doit aussi vous assurer la jouissance du bien prévu au bail, c’est-à-dire vous permettre d’y vivre comme convenu.
Si un travail n’est pas fait, demandez-le par écrit, par lettre ou courriel, en décrivant le problème. Gardez une copie : elle prouvera votre demande.
Trois types de problèmes peuvent relever des travaux de conservation du propriétaire :
- Les fuites d’eau, par exemple sur une canalisation, un robinet ou la toiture.
- Les moisissures, quand elles viennent de l’humidité du logement.
- Le bois abîmé, comme un plancher, une fenêtre ou une porte qui pourrit.
Les obligations du locataire
Usure ou dégât ?
Usure normale
- Sol usé par la marche, peinture passée, joint jauni.
Dégât à réparer
Avant tout travaux, demandez l’accord écrit du propriétaire. Pour louer votre bien en courte durée, voyez la gestion locative courte durée au Portugal.
Que faire si le locataire ne quitte pas le logement ?
Si le locataire ne part pas, le propriétaire peut demander une procédure spéciale d’expulsion au Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS). Ce guichet traite ces demandes partout au Portugal.
Pour cela, il faut un bail écrit et la preuve du paiement de l’impôt du timbre, la taxe sur le contrat. Sans ces deux pièces, la demande n’est pas possible.
Aucune durée d’expulsion n’est fixée d’avance. Elle dépend de la notification de non-renouvellement, de la réponse du locataire dans les 15 jours et de la régularité du dossier dès le départ.
Avant de déposer, joignez la preuve de notification. Pour fixer le loyer, voyez prix d’une location à l’année.
Retenez l’essentiel : le bail doit être écrit, et il doit nommer les deux parties, le logement, le loyer, l’usage et la durée. Si vous ne lisez pas le portugais, faites traduire le contrat avant de signer.
Gardez vos reçus pour la caution et pour le loyer payé d’avance, puisque ce sont deux sommes distinctes.
Notez aussi la date limite de votre préavis ou de votre congé. Votre prochain pas : relisez le contrat avant de signer, et vérifiez que chaque mention y figure.
Foire aux questions
Un bail de six mois doit-il obligatoirement être écrit au Portugal ?
Non, pour un bail de six mois, l’écrit n’est pas obligatoire. La règle exige un contrat écrit seulement pour les baux de plus de six mois. Mais un bail oral reste difficile à prouver : demandez quand même un écrit.
Le propriétaire peut-il demander une caution supérieure à deux loyers ?
Non. La caution est plafonnée à deux loyers, donc le propriétaire ne peut pas demander une somme plus élevée. Si le contrat affiche un montant supérieur, demandez qu’il soit ramené à deux loyers avant de signer.
Le locataire peut-il payer plusieurs mois de loyer d’avance ?
Oui, à condition qu’un accord écrit le prévoie, et pour deux mois au maximum. Le loyer payé d’avance est une somme à part de la caution, donc demandez un reçu pour chacune des deux.
Combien de temps après le début du bail le propriétaire doit-il déclarer le contrat aux Finanças ?
Le propriétaire doit déclarer le bail aux Finanças (le fisc portugais) avant la fin du mois qui suit le début de la location. Si le bail commence en mars, la déclaration doit être faite avant le 30 avril.
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