Le Portugal attire de plus en plus d’investisseurs.
Les statistiques de l’OCDE montrent qu’au premier semestre 2021, les investissements directs de l’étranger au Portugal ont totalisé 2,6 milliards de Dollars soit une hausse de plus de 21% sur un an.
Grâce à son climat agréable, sa culture riche et diversifiée, sa réputation de sécurité et sa proximité avec d’autres destinations populaires en Europe, le Portugal offre de nombreux avantages certains.
Si vous êtes intéressé par un investissement immobilier au Portugal, ce guide est fait pour vous. Nous allons vous présenter ce qu’il faut savoir pour investir au Portugal: les opportunités d’investissement, les coûts et les démarches administratives, les avantages fiscaux et les conseils pratiques pour réussir votre projet.
Est ce – encore – un bon moment pour investir au Portugal ?
Il y a 10 ans, investir au Portugal était très avantageux en raison des prix immobiliers très bas par rapport aux standards européens. Depuis, il y a eu une hausse significative de ces prix, ce qui est tout à fait normal.
Cependant, les prix immobiliers au Portugal restent environ deux fois moins chers que dans d’autres pays d’Europe du Nord, tels que la France, et cet écart continue d’exister malgré l’augmentation des prix dans les deux pays.
Le Portugal attire de nombreux acheteurs potentiels de différentes nationalités, notamment des Français, des Brésiliens, des Angolais, des Italiens et des Américains, attirés par la sécurité, le climat agréable, l’accueil chaleureux, les bonnes connexions numériques et le système de santé de qualité.
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Y-a-t-il un risque de bulle immobilière au Portugal ?
Il est vrai que les prix immobiliers au Portugal ont augmenté depuis 2008, année où une crise économique a obligé de nombreux Portugais à perdre leurs maisons. Mais s’agit-il d’un hausse inconsidérée ?
En 2019, le prix moyen au mètre carré était de 1272 € et il est aujourd’hui de 1760 €, soit une augmentation de 38 % en près de 4 ans.
Cette hausse est en ligne avec celle observée dans d’autres pays d’Europe, et effectivement supérieure dans certains endroits très prisés par les étrangers comme l’Algarve par exemple.
Autre signal à surveiller : 93 % des prêts hypothécaires au Portugal ont des taux variables, contrairement à une moyenne européenne de 15 %, ce qui touche 1,3 million de familles. Donc en cas de hausse des taux (qui se profile à l’horizon alors que els gouvernements tentent d’endiguer l’inflation), ces ménages risquent de voir leur pouvoir d’achat raboté.
Malgré cela, les ménages Portugais ont le meilleur pouvoir d’achat immobilier et les meilleurs taux d’intérêt, ce qui leur laisse de la marge avant la faillite.
Selon les données récentes et sur la base de centaines voire de milliers de biens vendus ces 3 derniers mois, il n’y a pas de changement significatif des prix, mais plutôt une certaine stabilité, à l’exception d’une légère baisse pour les appartements anciens à Lisbonne et Porto.
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Le Portugal est-il devenu trop cher pour investir ?
Est ce que l’immobilier est devenu trop cher au Portugal ? Certaines personnes nous demandent des biens à des prix qui n’existent plus.
La chute des prix de l’immobilier au Portugal de 2008 à 2013 est certaine. Les prix de vente des biens immobiliers de 2012 ont chuté de 25% par rapport à 2008 au niveau national. Puis il y a au un rattrapage assez lent.
Ces dernières années, les prix ont montés assez vite avec des achat d’étrangers qui pour beaucoup ne sont pas des français d’ailleurs.
Il y a en fait de grandes disparités entre les différentes parties du Portugal. De plus de 3000 euros/m2 en Algarve, la région la plus chère à 690 euros/m2 près de Guarda au Nord Est du Portugal. Un grand écart de plus de 444 % !
Il y a donc bien des possibilités pour de petits budgets. Mais pas en Algarve, pas à Lisbonne et même pas à Porto. Ni vers Setubal, Sesimbra. Il reste de la place pour de très bonnes affaires à condition de chercher directement sur place et d’éviter les effets de modes avec des destinations tendance.
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Investir au Portugal : est-ce un placement sûr ?
Examinons les critères de base pour investir.
Le Portugal c’est jouer la sécurité et un moyen de réaliser des économies.
Pour la sécurité, le pays le plus sûr et tranquille d’Europe. Des études le confirment. La stabilité politique est de mise. fait rares ; les dirigeants sont appréciés des habitants.
Côté économies, au Portugal vous pouvez économiser au moins 60 % de votre facture de chauffage par rapport à celle d’une maison équivalente en France. C’est très probablement plus d’économies que la différence entre un RNH à 0% et un RNH à 10% tel qu’il est aujourd’hui.
? Faut-il encore investir dans le pays ?
Quel budget prévoir pour acheter au Portugal ?
Dans ce guide, nous voulons vous aider à savoir quel type de bien immobilier vous pouvez espérer acheter au Portugal en fonction de votre budget.
Si votre budget est compris entre 300 000 et 400 000 euros, vous avez le choix parmi plus de 4200 biens neufs et 19 000 biens anciens en très bon état.
Si votre budget est compris entre 200 000 et 300 000 euros, vous pouvez espérer acheter dans les grandes villes de Lisbonne et Porto, qui concentrent 57 % des biens à ces prix.
Si votre budget est compris entre 100 000 et 200 000 euros, vous pouvez espérer trouver de très beaux biens, habitables de suite et souvent avec des jardins bien entretenus et des terrains. Proche de Lisbonne et de la mer, avec ce budget, vous pouvez également trouver des biens pour vivre à la campagne tout en étant à une heure du centre de Lisbonne.
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Comment faire un achat immobilier au Portugal ?
Voilà les points clés à retenir lors de l’achat d’un bien immobilier au Portugal. Vous retrouverez un guide pas à pas pour acheter une maison au Portugal ici.
Le rôle du notaire ou de l’avocat est de vérifier les documents et de s’assurer que les taxes et charges de copropriété sont à jour.
Si vous achetez à un particulier, il est conseillé de vérifier les permis de construire et d’habitation auprès de la Mairie, ainsi que l’inscription au cadastre et l’absence d’hypothèque ou de gage auprès du Centre des Impôts. Vous devriez également recevoir une fiche technique et un certificat énergétique du vendeur.
Si vous passez par une agence immobilière, vérifiez qu’elle dispose d’un numéro AMI (Associação de Mediacão Imobiliária).
Si vous demandez un crédit bancaire, la banque enverra un expert pour vérifier la qualité et le prix de vente du bien, et elle peut prêter sur la valeur du bien plutôt que sur vos revenus. La banque vérifiera également les documents avant de prendre une hypothèque.
Pour finaliser l’achat, vous devrez signer un contrat de promesse de vente et un contrat de vente définitif en présence d’un notaire.
Il est recommandé de faire réaliser un rapport de condition par un expert avant de signer le contrat de vente définitif.
Fiscalité du Portugal : ce que vous devrez payer en taxes et impôts
Il est important de comprendre les obligations fiscales qui vous incombent lorsque vous achetez un bien immobilier au Portugal.
Le régime des plus-values immobilières peut être complexe et, en particulier, pour les personnes qui achètent une maison au Portugal dans l’intention de la revendre ultérieurement en France. Au Portugal, il y a un impôt sur les plus-values, y compris pour la revente de votre résidence principale.
Cet impôt peut être évité si vous achetez un autre bien en Europe dans les 3 ans suivant la vente, mais cela peut être difficile si vous ne souhaitez pas investir davantage après votre achat au Portugal. Il est donc important de bien comprendre ces règles et de prendre en compte cet impôt dans votre planification financière.
? Guide fiscal complet pour payer moins d’impôts lors de votre expatriation